Ontruiming huurwoning wegens geluidsoverlast visite

Een man en vrouw huren sinds 1983 een woning van woningcorporatie De Alliantie. De huurders hebben 11 kinderen en 23 kleinkinderen die regelmatig op bezoek komen. De buren klagen bij de woningcorporatie over de geluidsoverlast die de visite veroorzaakt. Gaat het om te dulden leefgeluiden of om onaanvaardbare geluidsoverlast? Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt hierover in een recent arrest.

Wat was er aan de hand?

Vanaf 2012 ontvangt De Alliantie herhaaldelijk klachten van een van haar huurders over hun buren. De buren hebben een groot gezin en krijgen veel visite. De geluidsoverlast bestaat uit luid praten, harde muziek, gillen, hard slaan met deuren en autodeuren en hard op de trap lopen. Dit gebeurt niet alleen overdag, maar ook ’s nachts. De Alliantie schakelt – tevergeefs – bemiddeling in. De overlast houdt aan en de buren blijven klagen. In 2014 worden nadere en concretere afspraken met de huurders gemaakt. Ook dit lijkt de overlast niet te doen stoppen. De woningcorporatie verricht geluidsmetingen en daaruit blijkt dat de grenswaarde ten minste 26 keer is overschreden. De klachten over de slaande deuren en het bonken en springen door kinderen worden tevens bevestigd door de meting.

Structurele en ernstige geluidsoverlast

De Alliantie vordert bij de Kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de huurwoning. De kantonrechter wijst deze vorderingen af. Onvoldoende objectief is vast te stellen dat er sprake is van zodanige geluidsoverlast dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De Alliantie stelt hoger beroep in.

Het Gerechtshof schetst eerst de wettelijke kaders en oordeelt vervolgens. De huurder moet zich als goed huurder gedragen. Hij moet niet alleen goed voor de woning zorgen, maar hij moet er ook voor zorgen dat hij ten opzichte van zijn buren en buurtgenoten geen overlast veroorzaakt. Als hij aan deze verplichting niet voldoet, is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit het huurcontract. Dit kan leiden tot ontbinding van het contract. Het moet dan wel gaan om structurele en ernstige geluidsoverlast. Het Gerechtshof legt dit begrip als volgt uit: “Geluid dat wordt veroorzaakt in een mate en/of op tijdstippen en/of op een wijze die afwijkt van wat in het maatschappelijk verkeer onaanvaardbaar is”. Gewone leefgeluiden dienen buren van elkaar te accepteren, aldus het Hof.

Wat is het omslagpunt van leefgeluiden naar geluidsoverlast?

Het omslagpunt van gewone leefgeluiden die moeten worden geduld, naar objectieve geluidsoverlast, is een grijs gebied en afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Zoals bijvoorbeeld waar de woning is gelegen. Over geluidsoverlast van dieren heb ik eerder een blog geschreven. Een kraaiende haan zorgt in de stad sneller voor objectieve overlast dan op het platteland.

In dit geval gaat het om jarenlange geluidsoverlast die niet alleen door de buren wordt geconstateerd, maar tevens door de politie en door een objectieve geluidsmeting. Het Hof oordeelt dat frequente geluidsoverlast, veroorzaakt door grote gezelschappen, niet behoort tot de leefgeluiden die men in een woonomgeving hoeft te dulden. Ook al wordt de geluidsoverlast niet door de huurders zelf veroorzaakt, zij zijn daarvoor wel verantwoordelijk en hebben het tevens in de hand gehad om maatregelen tegen de overlast te nemen.

Ontbinding en ontruiming

Het Gerechtshof vernietigt daarom het vonnis van de Kantonrechter en wijst de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning toe.