Deel I: Ontruimen huurwoning, hoe gaat de rechter daar nu mee om?

Deze blog maakt deel uit van een reeks waarin de actuele jurisprudentie over dit onderwerp wordt bijgehouden.

In deze blog bespreek ik drie recente uitspraken. In twee uitspraken werd ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de huurwoning en betaling van de huurachterstand gevorderd. In de derde uitspraak was de ontruiming al uitgesproken, maar startte de huurder een procedure om de ontruiming te voorkomen. Hoe gaat de rechter daarmee om in deze tijden?

Tijdelijke regeling voor handel- en kantonzaken

De rechtbank publiceerde een aantal tijdelijke regelingen, waaronder de Tijdelijke regeling voor handel- en kantonzaken. Huurzaken zijn op Lijst 2 geplaatst en vallen daarmee in de categorie ‘overige urgente zaken’. In de Regeling staat:

“Huurzaken: tot 1 juni 2020 wordt in woonruimtezaken geen ontruiming uitgesproken (verstek- en uitgeprocedeerde zaken inbegrepen), uitgezonderd zaken waarin sprake is van feiten die de zaak tot superspoedeisend maken zoals criminele activiteiten en ernstige overlast.”

Kortom: geen ontruimingen van huurwoningen tot 1 juni, tenzij er sprake is van een ‘superspoedeisende’ zaak. Als voorbeeld daarvan wordt gegeven criminele activiteiten en ernstige overlast. Let op, dit zijn voorbeelden, andere situaties zouden ook als superspoedeisend kunnen worden aangemerkt.

Uitspraak 1

Rechtbank Overijssel 7 april 2020. Huurder huurt van Stichting Duwo een woning. Er is een huurachterstand van        € 1.981,85, zijnde ca. 4 maanden. Duwo vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de huurwoning en betaling van de huurachterstand.

Wat doet de rechter?

De rechter oordeelt dat huurder de achterstand moet betalen, maar geeft tevens aan dat hij pas na 2 juni 2020 zal beslissen over de ontbinding en ontruiming. De rechter verwijst naar de Tijdelijke Regeling en ziet geen reden om een uitzondering te maken. De zaak wordt tot 2 juni 2020 aangehouden. Op die dag mag Duwo schriftelijk reageren. Het zal dus naar verwachting nog wel even duren voordat Duwo een ontruimingsvonnis heeft, als zij die al krijgt.

Uitspraak 2

Rechtbank Overijssel 7 april 2020. Interessant is deze uitspraak, omdat die door dezelfde rechter is gewezen als uitspraak 1, maar toch een andere uitkomst heeft. Vier huurders huren van verhuurder een woning. Er bestaat een huurachterstand van € 5.599,93, zijnde 7 maanden. Verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de huurwoning en betaling van de achterstand.

Wat doet de rechter?

Anders dan in uitspraak 1, maakt de rechter hier wel een uitzondering op de Tijdelijke Regeling. Dat komt omdat de huurders de huurachterstand met 4 maanden hebben laten oplopen. Ten tijde van de dagvaarding was de achterstand 3 maanden, nu is dat 7 maanden. De rechter wijst daarom zowel de gevorderde ontbinding, ontruiming als betaling van de achterstand toe. Hij stelt wel de voorwaarde dat er pas mag worden ontruimd indien dat volgens de Koninklijke Beroepsgroep van Gerechtsdeurwaarders mogelijk en verantwoord is.

Uitspraak 3

Rechtbank Noord-Holland 9 april 2020. In deze zaak had de verhuurder op 27 februari 2020 een ontruimingsvonnis ontvangen. Huurder verliet de woning echter niet, betaalt geen huur/gebruiksvergoeding en stelde hoger beroep in tegen het ontruimingsvonnis. De verhuurder deelde mee dat de woning op 8 april 2020 zou worden ontruimd, waarna de huurder een nieuwe procedure startte om dit tegen te houden. Op deze vordering besliste de rechter als volgt.

Wat doet de rechter?

De rechter stelt vast dat verhuurder niet gebonden is aan de afspraken tussen de regering en verhuurders en dat er geen verbod bestaat om woningen te ontruimen. De rechter beoordeelt vervolgens of er nieuwe feiten en/of omstandigheden zijn op grond waarvan de woning niet mag worden ontruimd. De rechter gaat vervolgens uitgebreid in op de coronacrisis en komt tot de conclusie dat een ontruiming op dit moment onwenselijk is. Huurder heeft kinderen die niet naar school kunnen. Er is geen zicht op vervangende woonruimte. Dit levert ernstige gezondheidsrisico’s op voor het gezin van huurder. De belangenafweging valt uit in het voordeel van huurder en het vonnis wordt tot 1 juni 2020 geschorst, mits huurder wel uiterlijk op 6 april 2020 de huurachterstand betaalt.

Conclusie

Wat we van deze uitspraken leren is dat er ruimte zit in de Tijdelijke Regeling om af te wijken. Niet alleen kunnen bepaalde situaties als ‘overige urgente zaak’ kwalificeren, maar ook kan de rechter dus een uitzondering maken op de termijn van 1 juni 2020 en kan een ontruiming wel plaatsvinden.

Zit u met een probleem en wilt u de situatie bespreken? Bel ons via 030-252 1802.