Ontbinding van een huurovereenkomst volgens de Hoge Raad

Bij een ernstige tekortkoming van een huurder kan een rechter het huurcontract laten ontbinden. Maar dan moet die tekortkoming wel ‘zwaar’ genoeg zijn, aldus de Hoge Raad. En dat is aan de rechter om te bepalen.

Een verhuurder kan meestal niet eenvoudig op eigen initiatief een huurovereenkomst beëindigen. Enkele uitzonderingen daargelaten kan zo’n overeenkomst eindigen door opzegging of door ontbinding. In beide gevallen is tussenkomst van de rechter nodig voordat de beëindiging definitief is.

Wanneer kan de rechter ontbinding uitspreken? Als de huurder zich niet heeft gehouden aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Bijvoorbeeld als hij overlast veroorzaakt, een huurachterstand opbouwt of zijn huis inzet als hennepkwekerij. In dit soort procedures sta ik als huurrechtadvocaat meestal aan de kant van de verhuurder, om te zorgen dat de huurovereenkomst ontbonden wordt. Een veel voorkomend verweer van de huurder is dat de verplichtingen uit de huurovereenkomst weliswaar zijn geschonden, maar niet zó ernstig dat de huurovereenkomst kan worden ontbonden. Over dit verweer heeft de Hoge Raad onlangs een belangrijke uitspraak gedaan.

Alle omstandigheden tellen mee

Iedere tekortkoming kan aan de verhuurder het recht geven om de huurovereenkomst te laten ontbinden, aldus de Hoge Raad. Maar: die tekortkoming moet dan wel van voldoende gewicht zijn. Bij de beoordeling van dat gewicht door de rechter kunnen alle omstandigheden van belang zijn. Om wat voor soort tekortkoming gaat het precies? Kan de verhuurder de tekortkoming aan de huurder verwijten? Wat is precies het woonbelang van de huurder? En in hoeverre valt van de huurder te verwachten dat deze op eigen kracht een andere woning vindt na ontbinding van de huurovereenkomst?

Volgens de Hoge Raad is deze beoordeling bij een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst bij een (sociale) huurwoning niet anders dan in andere gevallen. De rechter kan rekening houden met alle belangen. Dus met het belang van de (sociale) verhuurder om de woning weer beschikbaar te krijgen, en om streng op te treden tegen een huurder die zich niet aan de regels houdt, maar ook met de ingrijpende gevolgen van de ontbinding voor de huurder. En géén van deze omstandigheden is al op voorhand beslissend.

Veel ruimte voor de rechter

De conclusie is dat de rechter veel ruimte heeft om te beoordelen of de tekortkoming ernstig genoeg is voor een ontbinding. Dit is geen breuk met de huidige praktijk. Uitgangspunt is nog steeds dat iedere tekortkoming recht geeft op ontbinding. Als de huurder zich er vervolgens op beroept dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de ontbinding (met de daaraan verbonden gevolgen) uit te spreken, dan moet de rechter een afweging maken.

Vrijwel altijd bepaalt de rechter bij een duidelijk ernstige tekortkoming dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden. Dus bij zaken als ernstige overlast, hennepkweek of onderverhuur van een sociale huurwoning. Alleen bij zeer bijzondere omstandigheden wordt zo’n vordering soms afgewezen. Mijn verwachting is dat deze lijn ook na deze uitspraak van de Hoge Raad zal worden voortgezet.