(On)mogelijkheden om een ex-huurder nog een kans te bieden in dezelfde woning na een ontruimingsvonnis

Inleiding

Wanneer er een einde komt aan een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte zal de huurder in beginsel de woning moeten ontruimen. Dat is een ingrijpende maatregel. Vandaar dat verhuurders soms bereid zijn om aan de huurder toch nog een kans te bieden. De huurder mag dan laten zien dat hij zich wel als goed huurder kan gedragen. De vraag is echter op welke wijze dat geregeld kan worden zonder dat het risico bestaat dat de huurder zich weer kan beroepen op huurbescherming. Want dan heeft de verhuurder een nieuw vonnis nodig.

Uitgangspunt

Het uitgangspunt is duidelijk: als er een eind komt aan de huurovereenkomst dan moet de huurder de woning ontruimen. Wat gebeurt er echter als de verhuurder het ontruimingsvonnis nog niet direct gebruikt, omdat de verhuurder bereid is om met de huurder te zoeken naar een oplossing?

Stilzwijgende voortzetting van geëindigde huurovereenkomsten

Allereerst is dan de regel van artikel 7:230 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van belang. Dat artikel luidt: Indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd. Dus: als de verhuurder de huurder na een ontruimingsvonnis in de woning laat zitten, loopt de verhuurder de kans dat (stilzwijgend) een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. Van belang zijn echter de woorden ‘tenzij van een andere bedoeling blijkt’. Dat betekent dat partijen dus ook een tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst kunnen afspreken of dat een andere afspraak wordt gemaakt, bijvoorbeeld dat de huur is geëindigd, maar dat de verplichting om de woning te ontruimen nog even wordt uitgesteld. Zeker wanneer de verhuurder de huurovereenkomst via een procedure bij de rechter heeft beëindigd, mag niet te snel worden aangenomen dat het de bedoeling zou zijn geweest om ondanks het vonnis de huur gewoon voort te zetten voor onbepaalde tijd. Uit de procedure blijkt al van ‘een andere bedoeling’.

Gebruiksovereenkomst versus huurovereenkomst

Sommige verhuurders sluiten met de voormalige huurder een gebruiksovereenkomst, nadat de huurovereenkomst is geëindigd. Een gebruiksovereenkomst onderscheidt zich van een huurovereenkomst door het feit dat de bewoner geen tegenprestatie (in geld of in andere vorm) voldoet voor het gebruik van de woning. De eigenaar van de woning zal deze echter niet gratis ter beschikking willen stellen aan de bewoner. Wanneer partijen hun contract een gebruiksovereenkomst noemen, maar wel een tegenprestatie afspreken, dan bestaat de (grote) kans dat een rechter zal oordelen dat het een huurovereenkomst is. Het gevolg is dan dat de bewoner als huurder wordt gezien, die ook weer recht heeft op huurbescherming.

Vaststellingsovereenkomst

Na een ontruimingsvonnis kunnen partijen ook een vaststellingsovereenkomst sluiten, waarin zij hun bedoelingen vastleggen. Daarin kan dan worden opgenomen dat de voormalige huurder de woning nog mag blijven bewonen in een soort proefperiode en dat de ontruiming wordt opgeschort. In die proefperiode zal de bewoner dan geen huur betalen, maar wel een schadevergoeding (gelijk aan de huur), omdat de eigenaar de woning niet aan een ander kan verhuren en dus inkomsten misloopt. Een dergelijke constructie is juridisch zuiverder dan een gebruiksovereenkomst. De periode van uitstel van de ontruiming zal echter niet te lang moeten duren. Hoe langer het duurt hoe groter de kans dat een rechter zal stellen dat er (stilzwijgend) een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. Het is namelijk niet de bedoeling dat de bewoner langdurig aan het lijntje wordt gehouden. Binnen een zekere proefperiode moet duidelijk worden of de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst met de bewoner zal willen sluiten.

Tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Wet doorstroming

Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. Deze wet maakt het mogelijk om tijdelijk (bij zelfstandige woonruimten voor maximaal 2 jaar) een woning te verhuren zonder dat de huurder aan het einde van de afgesproken periode recht heeft op huurbescherming. De huur loopt dan automatisch af, mits de verhuurder tijdig een herinnering stuurt aan de huurder. De vraag is of ook gebruik gemaakt mag worden van deze tijdelijke huurovereenkomst, nadat door een ontruimingsvonnis een einde is gekomen aan de eerdere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Wat vaststaat is dat de nieuwe wet niet de mogelijkheid wil bieden aan verhuurders om steeds opnieuw met dezelfde huurder aansluitende tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten voor dezelfde woning. De wet stelt namelijk: als na afloop van een voor bepaalde tijd aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt gesloten, dan geldt die nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een verhuurder mag een huurder dus niet in onzekerheid laten met steeds elkaar opvolgende tijdelijke contracten.

Wanneer een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door de rechter is beëindigd en de ex-huurder moet de woning ontruimen, dan ligt het anders: op dat moment heeft de ex-huurder geen aanspraak meer op de woning en ook geen huurbescherming. Door deze huurder toch nog een tijdelijke huurovereenkomst te willen aanbieden, komt de verhuurder de huurder dus tegemoet. Er worden geen rechten aangetast van de huurder, maar er wordt juist nog een kans geboden. Die kans mag dan wel een tijdelijk karakter hebben als proefperiode.

Positie van woningcorporaties

Voor woningcorporaties (toegelaten instellingen) geldt nog de bijzonderheid dat deze verhuurders in beginsel geen tijdelijke huurovereenkomst mogen sluiten als het gaat om een sociale huurwoning. Maar voor deze situatie (laatste kans) wordt een uitzondering gemaakt.

Conclusie

Wanneer een verhuurder na een ontruimingsvonnis nog een kans wil bieden aan de huurder (in dezelfde woning) dan kan een vaststellingsovereenkomst worden gesloten of er kan gebruik worden gemaakt van de tijdelijke huurovereenkomst. Een gebruiksovereenkomst met een tegenprestatie (en dus eigenlijk een huurovereenkomst) brengt risico’s met zich mee.