Omzetten, splitsen en woonvorming in Utrecht 2017

In (de regio) Utrecht geldt sinds 1 juli 2016 een nieuwe huisvestingsverordening. Lees in deze blog wat de nieuwe en oude regels betekenen voor u als eigenaar of verhuurder.

Nieuwe regels

In combinatie met de ‘beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten’ bevat deze huisvestingsverordening alle regels voor omzetten, splitsen en woonvorming bij schaarse woonruimte. Deze regels zijn deels nieuw en deels gebaseerd op eerdere versies van de huisvestingsverordening. Sinds 3 november 2016 gelden overigens ook nieuwe regels voor omzetten, splitsen en woonvorming bij niet-schaarse woonruimte.

Heldere begrippen

Laten we eerst even kijken naar wat de begrippen omzetten, splitsen en woonvorming precies betekenen:

a) Het omzetten van woonruimte houdt in dat zelfstandige woonruimte wordt omgezet in (vaak meerdere) zelfstandige woningen.
b) Splitsen betekent dat een pand kadastraal wordt gesplitst in meerdere appartementen;.
c) Woonvorming betekent dat een pand bouwkundig (dus niet kadastraal) wordt gesplitst in meerdere woningen.

De regels voor schaarse woonruimte zijn anders dan die voor niet-schaarse woonruimte. De schaarstegrens ligt in Utrecht op een WOZ-waarde van € 305.000,-.

Regels voor schaarse woonruimte

Voor woningen beneden de schaarstegrens gelden, kort samengevat, de volgende regels:

– Eerst vindt een ‘leefbaarheidstoest’ plaats. Dit is om te beoordelen of er na de omzetting, splitsing of woonvorming wel kwalitatief goede woonruimten of woningen ontstaan. En of er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefmilieu. Hoe die toets er precies uitziet, leest u in de beleidsnotitie.

– Als de toets positief uitvalt, kan een vergunning worden verleend. Wel bent u dan verplicht om compensatie te betalen aan de gemeente. Dat is een bedrag per m2 van de betreffende woning. De hoogte van het bedrag is afhankelijk van de vraag of het gaat om omzetting, splitsing of woonvorming.

Regels voor niet-schaarse woonruimte

Voor woningen boven de schaarstegrens is op basis van de huisvestingswet en de huisvestingsverordening geen vergunning nodig voor omzetting, splitsing of woonvorming. Wel geldt sinds 3 november 2016 een verbod op het omzetten, splitsen of vormen van woonruimte op basis van een voorbereidingsbesluit voor een facetbestemmingsplan. Daarom is ook voor deze categorie woningen alsnog een (omgevings)vergunning nodig. Deze wordt alleen afgegeven bij een positieve uitslag van de leefbaarheidstoets.

Let op: na het verkrijgen van een vergunning is voor niet-schaarse woningen géén compensatie verschuldigd.

Bestaande situaties

Geregeld krijg ik vragen over bestaande situaties die tot stand zijn gekomen vóórdat bovenstaande regels in werking traden. Als die bestaande situaties in het verleden illegaal zijn ontstaan (dus in strijd met de toen geldende regelgeving), kunnen ze mogelijk worden gelegaliseerd. De aanvraag voor een vergunning wordt dan wel getoetst aan de huidige regelgeving in de regio Utrecht. Dit betekent dat de situatie mogelijk niet (meer) kan worden gelegaliseerd. Krijgt u wel een vergunning, dan betekent dit mogelijk dat u nog een financiële compensatie moet betalen.

Heeft u vragen over omzetting, splitsing of woonvorming? Neem dan contact op met Marcel van Wezel of Gerard Scholten.