Niet gemeten volgens de NVM-Meetinstructie: is de makelaar aansprakelijk?
Hoe groot is een woning precies? De hoeveelheid m² van een woning is voor een aspirant-koper natuurlijk een belangrijke eigenschap bij zijn of haar aankoopbeslissing. Bij het opmeten van een woning gaat het nogal eens mis. Met als gevolg veel rechtszaken over de aansprakelijkheid van makelaars. Onlangs deed het gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2019:1450) hierover een interessante uitspraak die aansluit op recente en overigens lezenswaardige arresten van de Hoge Raad over meetinstructies en omvang van schade.
Een NVM-makelaar plaatst een woning op Funda en geeft daarbij een woonoppervlakte van 140 m² op. In de verkoopbrochure noemt hij de woonoppervlakte niet. Wel neemt hij daarin een exoneratieclausule op die de aansprakelijkheid van de makelaar uitsluit. Na de levering van de woning ontdekt de koper dat de woning circa 20 m² tekortkomt.
De koper stelt dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld door op Funda een onjuist woonoppervlakte te vermelden en vordert betaling van een bedrag ad € 64.687,50 aan schadevergoeding. De koper heeft deze schadevergoeding begroot op de waarde van het aantal gemiste m² woonoppervlakte.
De rechtbank wijst deze vordering af. De koper laat het er niet bij zitten en gaat in hoger beroep. Hoe oordeelt het gerechtshof?
Heeft de makelaar onrechtmatig gehandeld?
Het is vaste rechtspraak dat een verkopend makelaar onrechtmatig handelt jegens een aspirant-koper indien die makelaar jegens hem niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. NVM-makelaars zijn sinds 2010 verplicht om bij het opmeten van een woning de NVM-Meetinstructie te volgen. Die is bedoeld om de belangen van aspirant-kopers te beschermen. Zij mogen erop vertrouwen dat vermelde oppervlaktes correct zijn, afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde afwijkingen. Hierop bestaan twee uitzonderingen. Namelijk a) als de aspirant-koper had moeten begrijpen dat de vermelde oppervlakte op basis van een andere methode is ingemeten dan wel b) als hij door specifieke omstandigheden had moeten twijfelen over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Een standaardmededeling in de verkoopbrochure dat aan de informatie geen rechten kunnen worden ontleend geldt niet als een dergelijke uitzondering. Dit is onder meer bepaald in de uitspraak van de Hoge Raad op 13 juli 2018 en welke lijn het gerechtshof Den Haag dus volgt.
Het hof oordeelt in onderhavige kwestie dat de koper uit mocht gaan van de juistheid van de op Funda vermelde woonoppervlakte, er geen sprake is van een ondergeschikte afwijking en de verkopend makelaar geen beroep toekomt op de in de verkoopbrochure vermelde (niet specifiek genoeg zijnde) exoneratieclausule.
Kortom, door een onjuist woonoppervlakte op Funda te vermelden, heeft de makelaar onrechtmatig gehandeld jegens de koper.
Wat is de omvang van de schade?
Nu het gerechtshof oordeelt dat de makelaar fout zat, moet de schade bepaald worden die de koper heeft geleden. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak op 22 februari 2019 bepaald, dat de omvang van de schade die koper heeft geleden moet worden vastgesteld op basis van de hypothetische situatie dat de koper de woning niet zou hebben gekocht als de verkoopinformatie de juiste woonoppervlakte zou hebben vermeld. De door de koper geleden schade wordt daarom bepaald op basis van die hypothetische situatie, zonder te kijken naar het aantal missende vierkante meters. Over dit arrest heeft mijn collega Peter Gijsbertsen in maart van dit jaar een interessante blog geschreven.
Terug naar de casus. De koper heeft de omvang van zijn schade begroot op het aantal gemiste m² woonoppervlakte. De hiervoor aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad brengt met zich dat dit niet de juiste wijze van schadeberekening is. In tegenstelling tot de Hoge Raad gaat het gerechtshof ervan uit dat als de koper op de hoogte was geweest van het juiste woonoppervlakte, de koper de woning wél zou hebben gekocht maar dat het verminderde woonoppervlak een waardedrukkend effect zou hebben gehad op de koopprijs. Tot welke prijsvermindering de bekendheid van partijen met het kleinere aantal m² zou hebben geleid, is niet meer met nauwkeurigheid vast te stellen, zo oordeelt het gerechtshof. Artikel 6:97 BW biedt in dit geval uitkomst. Het staat het gerechtshof toe om de omvang van een schade te schatten. Bij deze schatting wordt gekeken naar alle omstandigheden van het geval. Het ging in deze kwestie om een vrijstaand pand op een groot perceel, zodat een relatief geringe afwijking in de omvang van het woonoppervlak (7 – 13,5 %) in het algemeen slechts een beperkte invloed zou hebben gehad op de prijs, zo stelt het gerechtshof. De door koper geleden schade wordt geschat op een bedrag ad € 5000,-.
Een pyrrusoverwinning voor de koper, gezien het bedrag van € 64.687,50 dat hij aan schadevergoeding vorderde.
Heeft u een woning gekocht of verkocht, waarna is gebleken dat het woonoppervlakte kleiner is dan stond aangegeven op Funda en/of de verkoopbrochure? Neem dan contact op met één van onze advocaten.
