Moet een woningcorporatie lastige huurders huisvesten?

Een woningcorporatie die iemand een huurcontract weigert, heeft heel wat uit te leggen. En dat kan maar beter zorgvuldig gebeuren, zo blijkt uit dit Gelderse voorbeeld.

Wie zich inschrijft bij een woningcorporatie of bij Woningnet, heeft niet per se recht op toewijzing van een woning. Contractsvrijheid is immers de basis van het Nederlandse contractenrecht. Dat geldt dus ook voor contracteren tussen een woningcorporatie en een woningzoekende. Bij het weigeren van een huurovereenkomst speelt altijd een belangenafweging. Heeft de woningcorporatie voldoende belang om het contract met een woningzoekende te weigeren? Of geldt er een groter belang bij de woningzoekende om een woning te kunnen huren? Deze belangenafweging blijkt bijvoorbeeld uit een uitspraak van 24 mei 2011 van het Gerechtshof Den Haag

Hoe belangrijk een zorgvuldige afweging is, bleek onlangs uit een uitspraak van het College voor de Rechten van de Mens. Een woningcorporatie had een woningzoekende geweigerd die een stoornis heeft in het autistisch spectrum (ASS) en al eerder overlast had veroorzaakt. Het College besliste op 14 september 2017 (oordeelnummer 2017-105) dat de woningcorporatie zich schuldig had gemaakt aan discriminatie. Volgens ons maakt het College in dit geval een denkfout.

Wat was het geval?

De woningzoekende in het oosten van Gelderland reageert op een woning. De corporatie vraagt informatie over hem op. Het blijkt dat woningzoekende eerder een contactverbod heeft gekregen vanwege agressie bij een vorige verhuurder op basis waarvan de voorzieningenrechter zelfs een ontruiming heeft uitgesproken. De woningcorporatie wil alleen een huurovereenkomst aangaan onder specifieke voorwaarden. De woningzoekende komt met een woon- en behandelplan. Ook wordt een positieve verhuurdersverklaring overgelegd ). Die blijkt – opmerkelijk – afgegeven te zijn door de verhuurder die eerder de ontruiming gevraagd had. Toch wil de verhuurder de woningzoekende niet huisvesten. Een uitnodiging voor een gesprek slaat de woningzoekende af; hij wil een schriftelijke motivering. Die wordt niet gegeven.

De woningzoekende voelt zich gediscrimineerd en dient een klacht in bij het College voor de Rechten van de Mens.

De argumenten

In die procedure legt de woningcorporatie haar beslissing uit. De woningzoekende heeft een stoornis in het autistisch spectrum. De woningzoekende was niet open geweest over de eerdere problemen en het kantoorverbod vanwege agressie tegen medewerkers. Ook vond de woningcorporatie het woon- en behandelplan te summier. Het op ‘indringende wijze’ contact opnemen met de woningcorporatie hielp ook niet mee in het vertrouwen op een goede huurrelatie. De stoornis in het autistisch spectrum heeft bij deze beslissing geen enkele rol gespeeld, aldus de woningcorporatie.

De uitspraak

Het College stelt vast dat de woningzoekende een stoornis in het autistisch spectrum heeft, en daardoor beperkingen heeft met communiceren. Deze chronische ziekte/beperking valt onder de Wet gelijke behandeling. Het College vindt dat de woningcorporatie zeker in haar recht stond om aanvullende voorwaarden te stellen. Er is een voor deze huurder een geschikte woning nodig. Ook moeten omwonenden en medewerkers van de woningcorporatie gevrijwaard blijven van overlast.

Maar het besluit om de woningzoekende níet te huisvesten, is gebaseerd op diens gedrag en communicatie. En die vloeien voort uit zijn stoornis, aldus het College. De woningcorporatie heeft hier geen enkele rekening mee gehouden. Ook is voor het College onduidelijk waarom de woningcorporatie het woon- en behandelplan te summier vond. Daarnaast is niet aangegeven wat er dan wel nodig was geweest om de woningzoekende te huisvesten. De manier waarop de woningcorporatie haar beslissing aan de woningzoekende communiceerde, verdient geen schoonheidsprijs. Het College vindt dat dit besluit goed gemotiveerd en schriftelijk aan de woningzoekende overgebracht had moeten worden.

Commentaar en conclusie

Het College maakt een denkfout door zich uitsluitend te focussen op het gebrek of de ziekte. Zou de woningcorporatie uitsluitend op die grond een huurcontract geweigerd hebben, dan zou er sprake zijn geweest van discriminatie, dat wil zeggen ongerechtvaardigd onderscheid. In dit geval gaat het daar echter helemaal niet om. De woningcorporatie wil geen huurovereenkomst aangaan, omdat de woningzoekende zich in een vorige relatie overlastgevend gedragen heeft. De woningcorporatie – en dat is haar zorgplicht – wil omwonenden en medewerkers van de woningcorporatie vrijwaren van dit soort overlast. De woningcorporatie maakt dus gerechtvaardigd onderscheid. Ook relevant is dat de woningzoekende niet open is geweest over zijn woonverleden. In de eerdere ontruimingsprocedure had de woningzoekende ook geprobeerd zijn gedrag te vergoeilijken met beroep op zijn ziektebeeld. De rechter had in die procedure korte metten gemaakt met dit verweer. De rechter overwoog:

“Voor zover [W] een beroep heeft willen doen op zijn beperking als verklaring voor zijn gedrag, anders gezegd: dat hij er niets aan kon doen, wijst de kantonrechter er op dat elke tekortkoming tot ontbinding van een overeenkomst kan leiden ook zonder dat sprake is van opzet, schuld of toerekening, dus ook in de gevallen dat iemand er niets aan kon doen.”

Deze rechter vond dus helemaal niet dat er sprake was van discriminatie. Dat overlast onder invloed van een ziekte of handicap wordt veroorzaakt, doet er dus niet toe; een huurovereenkomst kan dan nog steeds ontbonden worden op grond van overlast. De oorzaak van de overlast (toerekenbaarheid) speelt namelijk geen rol, overlast is overlast.

Desondanks: een woningcorporatie moet ook potentieel lastige huurders huisvesten. Een weigering om te verhuren moet dus echt zeer goed gemotiveerd en op een juiste manier aan de woningzoekende meegedeeld worden.

Het oordeel van het College voor de Rechten van de Mens is overigens niet bindend. De woningcorporatie hoeft er dus niets mee te doen. In dit geval heeft de woningcorporatie goede papieren, maar dat had wellicht iets duidelijker gecommuniceerd kunnen worden.

Lees ook de blog van Marten Jeths over de belangenafweging bij contractweigeringen door woningcorporaties.