Kadastrale grenzen

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden deed uitspraak in een zaak waar een geschil bestond over de erfgrens (ECLI:NL:GHARL:2021:2487). Deze uitspraak maakt nog maar eens duidelijk dat je niet (altijd) uit mag gaan van de juistheid van de in het kadaster opgenomen erfgrenzen.

De Feiten

De percelen van de partijen in deze procedure grenzen aan elkaar. Zij zijn duidelijk zichtbaar van elkaar gescheiden. Vanaf de weg gezien achtereenvolgens door middel van een betonnen muur, een hek, een haag en een sloot. Deze situatie bestaat al vele jaren. In mei 2018 laten de eisers in deze procedure het kadaster een meting uitvoeren om de grens aan te geven tussen de percelen. Hieruit blijkt dat de feitelijke grens niet overeen komt met de kadastrale erfgrens.

De eisers in deze procedure menen, onder verwijzing naar de kadastrale grens dat de buren niet langer gebruik mogen maken van de strook grond. Op hun beurt willen de gedaagden erkent worden als eigenaren van de grond.

De openbare registers en het kadaster

Nederland kent met betrekking tot onroerende zaken een negatief stelsel. Kort gezegd komt dit er op neer dat voor de levering van onroerende zaken altijd een inschrijving in de openbare registers nodig is, maar dat de vermelding van iemand als eigenaar van een bepaalde onroerende zaak niet de garantie geeft dat die persoon ook echt de eigenaar daarvan is. Bijvoorbeeld na een overlijden worden de openbare registers niet automatisch bijgewerkt. Zo kan de overledene nog geruime tijd als eigenaar van vastgoed in de openbare registers vermeld worden. Ook kan dit voorkomen bij verjaring. Als iemand door verjaring eigenaar is geworden van een onroerende zaak, dan wordt dit niet automatisch in de registers bijgewerkt.

Het kadaster is niet hetzelfde als de openbare registers. Het kadaster is eigenlijk bedoeld om de informatie uit de openbare registers inzichtelijk te maken. De kadastrale kaarten en de vermelding van de rechthebbenden worden in de eerste plaats bijgehouden aan de hand van de (notariële) akten die in de openbare registers zijn ingeschreven. Oneerbiedig zou je het kadaster een samenvatting van de openbare registers kunnen noemen.

De onjuistheden die in de openbare registers voorkomen komen dus evengoed in het kadaster voor.

Het oordeel

Het gerechtshof overweegt dat de gedaagden in deze procedure er in zijn geslaagd om aan te tonen dat zij al langer dan 20 jaren het bezit hadden van deze strook grond. Wanneer sprake is van bezit zal ik in deze blog niet bespreken. Die vraag is te gecompliceerd voor een korte bespreking.

Het gevolg van deze uitspraak is dat de gedaagden door verjaring eigenaar zijn geworden van de grond. Daarvan is niets terug te vinden in de openbare registers en dus ook niet in het kadaster. Het kadaster gaf dus een onjuist beeld van de juridische erfgrens.

In oudere jurisprudentie wordt de kadastrale aanduiding beschouwd als een hulpmiddel om een onroerende zaak te identificeren maar niet als de bepalende specificatie.

De les

De eisers in deze procedure hebben te veel vertrouwd op de door het kadaster aangegeven erfgrens. Zij hebben er onvoldoende rekening mee gehouden dat de openbare registers en dus ook het kadaster niet altijd overeen komen met de juridische werkelijkheid. Het is altijd verstandig om naast het kadaster ook de openbare registers te raadplegen, zelf de notariële akten te lezen alvorens al te stellig een standpunt in te nemen over de eigendom van een onroerende zaak.

Voor alle vragen met betrekking tot vastgoedrecht kunt u mij bellen.