In beginsel geen uithuiszettingen tijdens Coronacrisis

Deze blog maakt onderdeel uit van de reeks over deze Spoedwet, geschreven door Gerard Scholten

Spoedwet voor verlenging van tijdelijke huurcontracten

In verband met de coronacrisis heeft de regering in overleg met organisaties van verhuurders en huurders besloten om alles in het werk te stellen om huisuitzettingen te voorkomen. Veel huurders zullen in financiële problemen raken en de huur niet meer kunnen betalen. Er is afgesproken dat de verhuurders soepel zullen zijn en zoveel mogelijk regelingen zullen treffen met huurders die een betalingsachterstand oplopen. Er zullen geen incassokosten worden berekend en huisuitzettingen op grond van een betalingsachterstand zullen voorlopig niet plaatsvinden. In uitzonderlijke gevallen (criminele activiteiten of ernstige overlast) zal een ontruiming nog wel mogelijk zijn.

Het Kabinet zal het daarnaast via spoedwetgeving mogelijk maken dat tijdelijke huurcontracten kunnen worden verlengd voor een tijdelijke periode tijdens deze crisis.

Ook de leegstandbeheerders zullen –in overleg met de eigenaren– zoveel mogelijk voorkomen dat bruikleencontracten worden opgezegd.

Dit alles blijkt uit een kamerbrief van 26 maart 2020 van minister Van Veldhoven, mede naar aanleiding van vragen van de SP-fractie.

Huurschulden door coronacrisis

Verhuurders zullen huurders proactief wijzen op de mogelijkheden van inkomensondersteunende maatregelen, bijvoorbeeld door het plaatsen van links op hun websites. Het kost tijd voordat dit is geregeld en mensen daadwerkelijk financiële ondersteuning ontvangen. In sommige situaties kunnen huurders deze periode niet financieel overbruggen. In die situaties spannen verhuurders zich maximaal in om te zoeken naar maatwerkoplossingen voor huurders die in de betalingsproblemen zijn gekomen door het coronavirus.

Tevens zullen verhuurders geen incassokosten doorberekenen aan huurders die door het coronavirus in de problemen zijn gekomen. Hierbij geldt als gezamenlijke lijn dat huisuitzettingen voorlopig worden uitgesteld gedurende de crisisperiode, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast. Voor procedures tot huisuitzetting die voor 12 maart jongstleden reeds liepen zal de verhuurder de individuele situatie beoordelen.

Deze maatregelen roepen wel vragen op. Wanneer is een huurder door het coronavirus in de betalingsproblemen gekomen?

Op welke wijze moet dat worden aangetoond? Ook indien de oorzaak van de huurschuld een andere is dan het coronavirus zal de huurder voorlopig niet worden uitgezet op grond van de huurschuld. Alleen in gevallen waarin de procedure tot huisuitzetting reeds liep (of de aanzegging voor een ontruiming reeds was gedaan op grond van een vonnis) zal de verhuurder per geval een beslissing moeten nemen.

Spoedwet verlenging tijdelijke huurcontracten

Het Kabinet zal het daarnaast via spoedwetgeving mogelijk maken dat tijdelijke huurcontracten kunnen worden verlengd voor een tijdelijke periode tijdens deze crisis. Sommige huurders hebben een tijdelijke huurovereenkomst die van rechtswege (automatisch) afloopt door het verstrijken van de afgesproken tijd. De verhuurder moet dan wel tijdig een schriftelijke herinnering sturen: niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor de einddatum. Doet de verhuurder dat niet (tijdig) dan loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door en heeft de huurder huurbescherming. Een tijdelijke verlenging is op grond van de wet niet mogelijk.

In verband met de coronacrisis wil de regering dat veranderen. De maatregel is ingegeven vanuit het besef dat door de coronacrisis het dagelijks leven van velen op zijn kop staat. In deze tijden kan niet van tijdelijke huurders verwacht worden dat zij hun volle aandacht kunnen richten op het zoeken naar andere woonruimte, terwijl de einddatum van hun tijdelijke huurcontract dichtbij is. Vandaar dat via de spoedwet de mogelijkheid geboden gaat worden om toch een tijdelijke verlenging af te spreken. Welke duur deze tijdelijke verlenging mag hebben en welke regels daarbij gelden zal uit de wet moeten blijken. Zodra deze bekend is zullen wij daarover berichten op onze website.

Voor verhuurders en huurders die al overeengekomen waren dat het huurcontract verlengd zou worden naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd heeft deze maatregel geen gevolgen.

Leegstandbeheerders

Tijdens de coronacrisis zullen de leegstandbeheerders nadrukkelijk een beroep doen op eigenaren van panden om de tijdelijke bewoning op basis van bruikleen te blijven faciliteren en waar mogelijk te verlengen of zelfs uit te breiden. Juist in deze crisistijd zullen er meer mensen zijn die op zoek zijn betaalbare woonruimte (ook al is dat maar tijdelijk en zonder huurbescherming).

Alleen in uitzonderlijke gevallen kan het voorkomen dat bij wangedrag van de bewoner de leegstandbeheerder toch het initiatief neemt om de bruikleenovereenkomst op te zeggen. Gedurende de coronacrisis zeggen de leegstandbeheerders echter toe, dat zij met inachtneming van de normale normen van redelijkheid en billijkheid zoveel mogelijk zullen proberen om dergelijke opzeggingen te voorkomen.

Conclusie

Het uitgangspunt is dus dat voorlopig geen huisuitzettingen zullen plaatsvinden, tenzij het gaat om bijzondere gevallen van criminele activiteiten of ernstige overlast. Bovendien wordt het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten tijdelijk te verlengen. De inhoud van de spoedwet moet worden afgewacht. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de afspraken zijn gemaakt tussen de regering en een aantal organisaties van verhuurders, zoals Aedes. Verwacht mag dus worden dat woningbouwverenigingen en gemeenten zich aan deze afspraken zullen houden. Of dat ook geldt voor een individuele verhuurder is nog maar de vraag. Die zal wellicht proberen om toch een huisuitzetting te bewerkstelligen. In de rechtspraak is al gebleken dat ook rechters rekening houden met de coronacrisis en mogelijk terughoudend zullen zijn in het toewijzen van een vordering tot huisuitzetting. Zo gaf de Kantonrechter Almelo in een vonnis van 19 maart 2020 (ECLI:NL:RBOVE:2020:1233) aan de verhuurder in overweging om de toegewezen ontruiming voorlopig niet uit te voeren. Vera Hartkamp schreef over die uitspraak onlangs een blog.