Illegale onderverhuur levert verhuurder € 30.000,= op

In een recent arrest beantwoordt het Gerechtshof Amsterdam twee vragen in het kader van onderverhuur. Ten eerste of het oneerlijk, dan wel onredelijk bezwarend is als de huurder zijn inkomsten uit de verboden onderverhuur aan de verhuurder moet afstaan. En ten tweede of àlle huurinkomsten uit verboden onderverhuur aan de verhuurder moeten worden afgedragen.

Huurovereenkomst

Huurders huren van verhuurder een bovenwoning met 3 woonlagen en een benedenwoning met 2 woonlagen. Huurders wensen in een deel van het gehuurde een bed & breakfast (B&B) te exploiteren. Partijen maken hierover in de huurovereenkomst specifieke afspraken. Zo mag bijvoorbeeld alleen de benedenverdieping incidenteel en enkel in het weekend gebruikt worden voor de B&B en mogen er niet meer dan vier gasten tegelijk verblijven. De B&B moet aan de woonfunctie ondergeschikt blijven. Als één van de voorwaarden niet wordt nagekomen, dan trekt de verhuurder zijn toestemming in en wordt de exploitatie verboden. In de huurovereenkomst (ROZ-model) staat in artikel 1.4 dat alle inkomsten uit verboden onderverhuur moeten worden afgedragen.

Verboden onderverhuur

Het blijkt de verhuurder dat de huurders vaker dan ‘incidenteel’ gasten hebben gehad. Ook buiten het weekend en een aantal keer meer dan vier personen. De verhuurder vordert van de huurders een bedrag van € 128.127,60 uit hoofde van artikel 1.4, dan wel uit hoofde van vergoeding van zijn schade. De rechtbank wijst deze vordering af, want – kort gezegd – artikel 1.4 zou volgens de rechtbank opzij zijn gezet door de specifieke onderverhuurbepalingen. Voor vergoeding van de, volgens de rechtbank, ontbrekende schade, is geen ruimte. De verhuurder stelt hoger beroep in.

Oneerlijk of onredelijk bezwarend

De huurders stellen dat artikel 1.4 nietig is, want oneerlijk. Uit de uitspraak van het Europese Hof van 27 juni 2000 volgt dat de rechter op eigen initiatief moet toetsen of een beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG. In dit geval oordeelt het Hof dat de B&B als bedrijfsmatige activiteit moet worden aangemerkt dus dat de Richtlijn – die voor consumenten geldt – niet van toepassing is. Het beding is dus niet oneerlijk.

Vervolgens stellen de huurders dat artikel 1.4 vernietigbaar is, want onredelijk bezwarend. Het Gerechtshof volgt ook deze stelling niet. Een beding, dat inhoudt dat een partij de inkomsten die zij heeft verworven door overtreding van een contractuele bepaling niet mag houden, maar moet afstaan aan de wederpartij, is niet onredelijk bezwarend. Door het beding wordt de huurder namelijk in de positie gebracht waarin hij had gezeten als hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst was nagekomen.

Alle huurinkomsten

Artikel 1.4 blijft dus overeind, zodat de huurder zijn inkomsten op grond van dit artikel moet afdragen. Het Hof oordeelt vervolgens dat het enkel gaat om de inkomsten uit de verboden onderhuur. Na een uitgebreide rekensom – na te lezen in het arrest – komt het Hof tot het bedrag van € 30.000,= dat de huurder aan de verhuurder moet afdragen.

Ten slotte

Let op, dit is een bijzondere situatie. De huurder huurt een boven- en benedenwoning en spreekt met de verhuurder af dat hij een deel daarvan mag exploiteren als B&B. Dit heeft gevolgen voor de functie van het gehuurde. Heeft u een vergelijkbare situatie en wilt u overleggen? Of heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen? Neem contact op met ons kantoor via 030-252 1802.