Huurprijswijziging RECRON-voorwaarden vernietigbaar

Huurovereenkomsten voor de huur van vaste staanplaatsen voor (verplaatsbare) kampeermiddelen bevatten doorgaans een beding om de huurprijs jaarlijks te wijzigen. Dit beding is een algemene voorwaarde. Een dergelijk ‘open’ wijzigingsbeding (zoals opgenomen in de RECRON-voorwaarden) in een consumentenovereenkomst is waarschijnlijk vernietigbaar. Na vernietiging kan de verhuurder de huur niet meer verhogen en huurverhogingen kunnen worden teruggevorderd door de huurder. Lees hierover meer in dit blog.

Wijzigingsbeding in algemene (RECRON-)voorwaarden

In de RECRON-voorwaarden 2016 is in artikel 4 lid 6 voor de verhuurder het recht opgenomen om “eenmaal per overeenkomstjaar het jaargeld te verhogen”. De verhuurder moet de wijziging drie maanden van tevoren kenbaar maken, en bij een aanmerkelijke verhoging (lees >10%) moet de verhuurder dit tenminste achttien maanden van tevoren “globaal gemotiveerd” mededelen. Ook in soortgelijke ‘model voorwaarden’ is doorgaans voor de verhuurder het recht opgenomen éénmaal per jaar een wijziging aan te brengen in de overeengekomen jaarlijkse huurprijs.

Richtlijn 93/13

Een beding in algemene voorwaarden is voor een consument-huurder vernietigbaar indien het beding onredelijk bezwarend is. De Europese Richtlijn 93/13 bepaalt dat een beding onredelijk bezwarend is als dit het evenwicht tussen de overeengekomen rechten en plichten ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Om te bepalen of een beding een ‘aanzienlijke verstoring van het evenwicht’ tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen veroorzaakt, toetst de rechter onder meer aan de Blauwe lijst (zie hierna) en het transparantievereiste. Bij de beoordeling van de transparantie is onder meer van bijzonder belang of het beding de reden voor wijziging en de wijze van wijziging specificeert, zodat de consument kan voorzien welke economische gevolgen voor hem uit het beding voortvloeien.

Blauwe lijst

Richtlijn 93/13 kent een Bijlage met een indicatieve en niet-uitputtende lijst van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt. Dit wordt wel als de ‘Blauwe lijst’ aangeduid. Op deze Blauwe lijst staan ook (prijs)wijzigingsbedingen. Uit de nadere uitleg bij de Blauwe Lijst volgt dat een prijsindexering is toegestaan, voor zover deze wettig is en de wijze waarop de prijs wordt aangepast hierin expliciet is beschreven. Een huurprijswijzigingsbeding waarbij de huur bijvoorbeeld jaarlijks op basis van cijfers van het CBS wordt verhoogd is in beginsel toegestaan.

Maar een huurprijswijzigingsbeding moet dus wel de reden bevatten op basis waarvan de huurprijs kan worden gewijzigd, en ook de wijze waarop de huurprijs wordt gewijzigd vermelden. De reden moet bovendien geldig zijn. Ook moet de huurder de mogelijkheid hebben de huurovereenkomst in dat geval te beëindigen en dit moet een reële mogelijkheid zijn voor de huurder.

Huurprijswijzigingsbeding vernietigbaar

Het huurprijswijzigingsbeding uit de RECRON-voorwaarden is een ‘open’ wijzigingsbeding. Los van het feit dat een huurder van een vaste staanplaats niet de reële mogelijkheid heeft de huurovereenkomst op te zeggen, is er geen reden voor de wijziging overeengekomen en de wijze van wijziging is onduidelijk. De huurder is simpelweg overgeleverd aan de willekeur van de verhuurder. De huurder kan bij het sluiten van de huurovereenkomst niet inschatten hoe de huurprijs zich gaat ontwikkelen. Het huurprijswijzigingsbeding uit de RECRON-voorwaarden is mijns inziens om die reden vernietigbaar. Het is bij een beroep op vernietiging overigens alles of niets: het beding is geldig of het beding is vernietigbaar. De rechter mag het beding niet (op grond van de redelijkheid en billijkheid) aanpassen of aanvullen.

Gevolgen vernietiging

Gevolg van de vernietiging van het beding is allereerst dat de huurprijs voor de rest van de duur van de overeenkomst niet verhoogd kan worden. De overeenkomst noch de wet biedt daarvoor een grondslag. Vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding heeft daarnaast terugwerkende kracht: het beding heeft na vernietiging nooit bestaan. Dit betekent dat een huurder aanspraak kan maken op terugbetaling van de op grond van het beding in het verleden betaalde huurverhogingen.

In de praktijk

Huurt u een vaste staanplaats op basis van RECRON-voorwaarden of andere modelvoorwaarden met een open huurprijswijzigingsbeding en kondigt de verhuurder een huurprijswijziging aan, en/of heeft deze in het verleden de huurprijs op basis van deze voorwaarden verhoogd? U kunt als consument-huurder die verhoging aanvechten door het huurprijswijzigingsbeding te vernietigen. Indien u op basis van recent doorgevoerde huurverhoging de afgelopen jaren (substantieel) meer huur heeft betaald, kunt u (mogelijk samen met andere huurders) dit bedrag terugvorderen bij de verhuurder.

Voor meer vragen over de vernietigbaarheid van een huurprijswijzigingsbeding, verwijs ik u naar mijn artikel in het tijdschrift Huurrecht in de Praktijk (HIP 20323/36).