Huurovereenkomst woonruimte: Verhuurder mag aspirant-huurder weigeren bij huurachterstand

Begin dit jaar schreef ik een blog over de blokkade door de woningcorporatie van een voormalig huurder met een flinke huurachterstand. In een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland ging het over soortgelijke kwestie. Anders dan in de eerstgenoemde zaak wilde deze voormalig huurster bij een andere corporatie huren dan waar zij de achterstand heeft. Dat lukt niet, waarna er een spoedprocedure wordt gestart tegen de woningcorporatie waar de huurachterstand bestaat.

Wat was er aan de hand?

In augustus 2018 wordt er een bewindvoerder aangesteld voor de voormalig huurster. Zij wordt verder aangeduid als X. X woont, samen met haar zoontje van 2 jaar, in een daklozenopvang. Zij mogen hier tot februari 2020 blijven. In mei 2019 verkrijgt X via de gemeente een urgentieverklaring voor een periode van zes maanden. Met zo’n verklaring krijgt zij voorrang op de wachtlijst voor sociale huurwoningen. De wachtlijst wordt beheerd door de Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland (SVNK). Haar vorige verhuurster, woningcorporatie Woonwaard, is één van de hierbij aangesloten corporaties, net als woningcorporatie Kennemer Wonen.

X reageert in juli 2019 op een woning van Kennemer Wonen, die haar informeert dat zij niet de vereiste verhuurdersverklaring van Woonwaard heeft toegestuurd. Kennemer Wonen neemt hierom contact op met Woonwaard en het blijkt dat Woonwaard een negatieve verklaring zal afgeven in verband met een betalingsachterstand en een ontruiming in 2015. De totale vordering van Woonwaard is ruim € 13.000,=. Ook blijkt Woonwaard dat X begin 2019 is ontruimd uit haar laatste woning, opnieuw vanwege een huurachterstand. X voldoet niet aan de vereisten van SVNK. Aan haar wordt geen nieuwe kans geboden.

Wat vraagt de bewindvoerder van de rechtbank?

De bewindvoerder van X start een kort geding procedure bij de Rechtbank tegen Woonwaard, de voormalig verhuurster van X. De bewindvoerder wil een uitspraak waardoor X – kort gezegd – een woning kan huren. Ook wil de bewindvoerder dat Woonwaard een positieve verhuurdersverklaring afgeeft en de persoonsgegevens van X uit de systemen worden verwijderen.

Formele punten

Woonwaard stelt dat de bewindvoerder niet-ontvankelijk zou zijn op grond van een aantal formele punten. Voor de praktijk is het goed om te weten dat de rechter oordeelt dat 1) ook al gaat het om een aspirant-huurder, de bewindvoerder kan optreden, 2) een urgentieverklaring in dit geval een spoedeisend belang oplevert en 3) de kantonrechter wel bevoegd is, ook al gaat het om het verkrijgen van een huurwoning en is er nog geen huurovereenkomst.

Contractvrijheid verhuurder en belangenafweging

Net als in mijn blog van begin dit jaar, overweegt de rechter dat het beginsel van contractsvrijheid geldt en dat een woningcorporatie een bijzondere verantwoordelijkheid heeft. De rechter verwijst naar een arrest van het Hof ’s-Gravenhage en stelt dat er een belangenafweging moet plaatsvinden. In dit geval oordeelt de rechter dat het belang van Woonwaard, om X niet als huurster te aanvaarden, zwaarder weegt dan het woonbelang van X. In deze uitkomst speelt mee dat X geen verhuurdersverklaring heeft aangevraagd en zij dus niet de benodigde stukken heeft aangeleverd op grond waarvan zij is afgewezen. Ook acht de rechter het van (groot) belang dat er andere corporaties zijn waar X terecht kan. Zij heeft tot februari 2020 een dak boven haar hoofd en de urgentieverklaring geldt tot 19 november 2019. Er zijn dus nog andere mogelijkheden voor haar.

De vordering van de bewindvoerder over het afgeven van een verhuurdersverklaring die in strijd is met de waarheid wordt – uiteraard – afgewezen. Ten slotte blijkt ook niet van strijd met de privacywetgeving.

Kortom

Woonwaard wordt dus niet verplicht om aan X een woning aan te bieden en haar een nieuwe kans te geven.