Huur opzeggen binnen Leegstandwet: zo doet u het slim!

Dankzij de Leegstandwet (Lw) is het voor huiseigenaren gemakkelijker om een huis dat te koop staat of gerenoveerd moet worden, tijdelijk te verhuren. De huurder geniet geen huurbescherming. Toch is snel opzeggen niet altijd mogelijk.

Huurbescherming vervalt

Veel huiseigenaren deinzen ervoor terug om hun huis te verhuren vanwege de vergaande huurbescherming die huurders in ons land hebben. Ze zijn bang dat ze hun huurder er niet meer uit krijgen op het moment dat zij hun woning weer zelf nodig hebben. De Leegstandwet is bedoeld om in bepaalde gevallen een oplossing te bieden voor dat probleem. Wanneer een woning wordt verhuurd op grond van een vergunning ingevolge de Leegstandwet, dan kan de huurder zich niet beroepen op huur(prijs)bescherming. Dat kan uitkomst bieden voor de verhuurder die zijn woning wil gaan verkopen of die sloop- of renovatieplannen heeft.

Die verhuurder moet immers over zijn woning kunnen beschikken op het moment dat hij een koper heeft gevonden of op het moment waarop de sloop- of renovatie daadwerkelijk moet starten.

Bescherming van de Leegstandwet

Een verhuur op grond van een vergunning ingevolge de Leegstandwet (Lw-vergunning) biedt de verhuurder een bepaalde bescherming tegen huurders die de woning niet willen verlaten. Daarbij moet wel aan allerlei formele vereisten voldaan zijn, wil de huurovereenkomst inderdaad worden gezien als een geldige Lw-huurovereenkomst. Zo zal in de huurovereenkomst duidelijk moeten worden gemaakt dat er een Lw-vergunnning is verleend en dat de huurder geen aanspraak kan maken op de gebruikelijke huurbescherming. Ook gelden regels voor de in rekening te brengen huurprijs en voor de in acht te nemen opzegtermijnen. Bovendien moet de huurovereenkomst worden aangegaan voor tenminste zes maanden.

Lw-huurovereenkomst voor bepaalde tijd

De Lw-huurovereenkomst eindigt op grond van de wet in elk geval (zonder opzegging) op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Die vergunning kan zonodig enkele malen worden verlengd. Het is niet verstandig om in de Lw-huurovereenkomst een bepaalde tijd op te nemen of om in de Lw-huurovereenkomst te benadrukken dat de overeenkomst duurt tot het moment waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Dan loopt de verhuurder namelijk het risico dat hij de huurovereenkomst niet tussentijds (dat wil zeggen voordat de overeengekomen minimale duur is verstreken) kan opzeggen. Artikel 7:271 lid 1 BW blijft namelijk van toepassing, ook op een Lw-huurovereenkomst. Dat artikel bepaalt dat een huurovereenkomst die voor bepaalde tijd is gesloten niet kan worden opgezegd tegen een datum die is gelegen voor de overeengekomen einddatum. In een kort geding vonnis van de kantonrechter Winschoten van 15 november 2012 (WR 2013/85) werd om die reden de ontruiming afgewezen, omdat de rechter van oordeel was dat de verhuurder ‘te vroeg’ had opgezegd, zodat er geen einde was gekomen aan de Lw- huurovereenkomst.

Voorbeeld: opzeggen kan soms niet!

Er wordt een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan voor de periode van 1 mei 2015 tot 1 maart 2016. Die overeenkomst voldoet aan de voorwaarde dat de Lw-huurovereenkomst tenminste zes maanden moet duren. De Lw-vergunning is in dit geval verleend voor de periode van 1 maart 2015 tot 1 maart 2016. Omdat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt, wil de verhuurder de Lw-huurovereenkomst opzeggen. Met inachtneming van de voorgeschreven opzegtermijn van drie maanden zegt de verhuurder op 1 september 2015 op tegen 1 december 2015. De huurder kan zich dan beroepen op het feit dat de Lw-huurovereenkomst is aangegaan voor de periode tot 1 maart 2016 en dat deze overeenkomst dus niet tussentijds kan worden opgezegd. Wanneer de Lw-huurovereenkomst zou zijn aangegaan voor onbepaalde tijd, dan zou deze verhuurder wel hebben kunnen opzeggen tegen 1 december 2015.

Ontbindingsprocedure kan uitkomst bieden

Overigens kan de verhuurder er ook voor kiezen om in de Lw-huurovereenkomst voor bepaalde tijd uitdrukkelijk op te nemen dat deze wél tussentijds kan worden opgezegd. Dan wordt het verbod van artikel 7:271 lid 1 BW doorbroken. Bovendien kan de verhuurder in geval van slecht huurderschap (wanprestatie) kiezen voor een ontbindingsprocedure via de rechter in plaats van een opzegging. Ook dan speelt de vraag of de Lw-huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd geen rol.

Andere opzeggronden dan binnen Lw-vergunning

De Lw-vergunnning wordt verleend (en verlengd) vanwege een specifieke reden, zoals de sloop- of renovatieplannen. Om die reden heeft de huurder geen huurbescherming. De vraag is dan of het de verhuurder vrij staat om de Lw-huurovereenkomst op te zeggen vanwege een andere reden, zoals bijvoorbeeld ernstige wanbetaling of overlast. Heeft de huurder ook dan geen recht op huurbescherming of geldt die zwakkere positie van de huurder alleen indien de Lw-huurovereenkomst wordt opgezegd vanwege het feit dat de sloop- of renovatie moet worden uitgevoerd. Met andere woorden, moet de opzeggingsgrond verband houden met de reden van de verlening of de verlenging van de Lw-vergunning?

Jurisprudentie Leegstandwet

In een kort geding vonnis  van de kantonrechter Utrecht van 21 februari 2014 heeft de rechter overwogen dat uit de tekst van de Leegstandwet niet volgt dat opzegging van de huurovereenkomst slechts mogelijk is op de grond waarop de vergunning is verleend. Artikel 16 van de Leegstandwet, waarin opzegging is geregeld, geeft enkel voorschriften voor de termijn waarop opzegging mogelijk is. Ook doel en strekking van de Leegstandwet geven onvoldoende aanknopingspunten voor de visie dat de grond voor de opzegging verband zou moeten houden met de grondslag van de vergunning.

De verhuurder kan dus rechtsgeldig opzeggen vanwege bijvoorbeeld het feit dat de huurder niet voldoet aan zijn betalingsverplichtingen. Deze opzegging heeft dan tot gevolg dat de Lw-huurovereenkomst eindigt, zonder dat de huurder recht heeft op de gebruikelijke huurbescherming bij opzegging. Wanneer de ex-huurder vervolgens de woning niet leeg oplevert aan de eigenaar, dan zit deze ex-huurder ‘zonder recht of titel’ in de woning en kan de verhuurder in kort geding ontruiming vorderen, indien de verhuurder een spoedeisend belang heeft om over zijn woning te kunnen beschikken.

In een recent kort geding vonnis van de rechtbank Oost Brabant van 11 februari 2015 kwamen ook de vragen naar de opzegbaarheid van de Lw-huurovereenkomst en de al dan niet bepaalde tijde van de overeenkomst aan de orde. De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder het recht heeft om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen vanwege ernstige wanbetaling. De bewoner zit vervolgens zonder recht of titel in de woning, zodat de verhuurder een spoedeisend belang heeft bij een ontruiming in kort geding.