Huisvestingswet 2014 roept vraagtekens op

Op 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet 2014 in werking getreden. Deze wet kent een zeer lange wetsgeschiedenis. Toch lijkt de wetgever niet alle punten goed doordacht te hebben. In de praktijk zijn er namelijk onduidelijkheden gerezen, bijvoorbeeld met betrekking tot het begrip ‘woonruimte’. Ook is niet duidelijk of de wetgever met de intrekking van het Huisvestingsbesluit de bijzondere bescherming voor bepaalde woningzoekenden welbewust heeft laten vallen. Inmiddels is de Veegwet Wonen voor inspraak bekend gemaakt. In die ‘herstelwet’ wordt de onduidelijkheid over het begrip ‘woonruimte’ weggenomen. De achtergrond van de intrekking van het Huisvestingsbesluit blijft echter ongewis. Tomlow Advocaten heeft daarover vragen gesteld, die door de Kamercommissie zijn doorgespeeld aan de minister.

Het begrip ‘woonruimte’

Uiteraard is het van belang om te weten wat de reikwijdte is van de Huisvestingswet. Dat hangt mede af van de uitleg van het begrip woonruimte. Dat begrip is in de nieuwe wet als volgt gedefinieerd:besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden.
Onder de oude Huisvestingswet was er geen twijfel over de vraag of een standplaats voor een woonwagen als woonruimte moet worden aangemerkt. Een standplaats wordt in het Burgerlijk Wetboek ook expliciet als woonruimte bestempeld. Bovendien zijn standplaatsen schaars, zodat er alle reden is om de Huisvestingswet van toepassing te laten zijn op de verdeling van standplaatsen. Diverse deskundigen hebben echter geoordeeld dat een standplaats niet kan worden gebracht onder de nieuwe definitie. Een standplaats is immers geen ‘besloten ruimte’ in de zin van deze definitie. Om de onduidelijkheid weg te nemen hebben sommige gemeenten in hun huisvestingsverordening de definitie uitgebreid. Ook een standplaats werd met zoveel woorden als ‘woonruimte’ genoemd. Het is echter de vraag of een gemeente als lagere wetgever op deze wijze het begrip van de formele wet mag uitbreiden.

Veegwet Wonen

In de Veegwet Wonen, waarin meerdere foutjes worden weggewerkt, heeft de Minister voor Wonen en Rijksdienst voorgesteld om aan de definitie van het begrip ‘woonruimte’ toe te voegen: ‘en .. standplaats’. Daarmee wordt dus een einde gemaakt aan de onduidelijkheid en zal ook een standplaats weer als woonruimte moeten worden aangemerkt.

Intrekking Huisvestingsbesluit

Per 1 januari 2015 is het Huisvestingsbesluit ingetrokken. Dat besluit was gebaseerd op de oude Huisvestingswet en bood aan bepaalde woningzoekenden bescherming tegen urgentiecriteria.

Normaal gesproken moet een woningzoekende voldoen aan een drietal criteria om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning:
a. toelatingscriteria: wordt de woningzoekende toegelaten tot de (regionale) woningmarkt?
b. passendheidscriteria: is de betreffende woning passend voor deze woningzoekende?
c. urgentiecriteria: is deze woningzoekende als eerste aan de beurt?

Bepaalde woningzoekenden worden min of meer overvallen door het moment waarop zij een huisvestingsvergunning nodig hebben.
Dat geldt voor de medehuurders of medebewoners, die niet op het huurcontract staan en die bij overlijden van de huurder of na opzegging door de huurder de huurovereenkomst willen voortzetten. Uit de jurisprudentie blijkt dat deze ‘voortzetters’ ook een huisvestingsvergunning nodig hebben (zie bijvoorbeeld: Raad van State 12 januari 2005, Raad van State 22 oktober 2010, Gerechtshof Amsterdam 4 november 2008 (WR2009/61) en Kantonrechter Utrecht 7 september 2011). Het overnemen van de huurovereenkomst wordt gezien als het in gebruik nemen van woonruimte. Dat wordt niet gedekt door de vergunning die in het verleden is verleend aan de overleden of opzeggende huurder. Die oude vergunning is uitgewerkt. Omdat dergelijke voortzetters meestal niet als eerste aan de beurt zijn voor toewijzing van de woning, bood het Huisvestingsbesluit de medehuurders (niet de medebewoners) bescherming tegen urgentiecriteria. Voldoende was dus dat zij aan de toelatingseisen en passendheidscriteria voldeden.

Met de intrekking van het Huisvestingsbesluit is die bescherming plotseling verdwenen. Nergens wordt duidelijk of dit een bewuste keuze is geweest van de wetgever of dat sprake is van een vergissing. Bij navraag konden ook de juristen van het ministerie geen uitsluitsel geven. Het wachten is nu op een antwoord van de minister.

Ondertussen lopen medehuurders en medebewoners, die de huurovereenkomst willen voortzetten in geval van overlijden van of opzegging door de huurder, op tegen de urgentiecriteria als weigeringsgrond voor de vergunning.