Hoge Raad doet uitspraak over verhuiskostenvergoeding
Marcel (M.P.H.) van Wezel
De Hoge Raad heeft op vrijdag 22 april 2016 prejudiciële vragen beantwoord over de verhuiskostenvergoeding bij renovatie.
Omdat er veel onduidelijkheid bestond over de wettelijke verplichting tot het verstrekken van de verhuiskostenvergoeding in geval van renovatieprojecten, werd binnen de corporatiesector naar het antwoord op deze vragen uitgekeken.
De belangrijkste conclusies die uit de uitspraak van de Hoge Raad kunnen worden getrokken, zijn:
- De verhuiskostenvergoeding van art. 7:220 lid 5 en 6 BW is van dwingend recht;
- In geval van een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden, moet worden beoordeeld of de renovatiewerkzaamheden op zichzelf beschouwd, zouden nopen tot verhuizing.
- Het maakt geen verschil of de huurder dan wel de verhuurder het initiatief tot de renovatiewerkzaamheden heeft genomen;
- Renovatiewerkzaamheden dienen steeds te leiden tot een verhoging van het huurgenot als gevolg van vervangende nieuwbouw of gedeeltelijke vernieuwing door fysieke verandering of toevoeging
De verhuiskostenvergoeding is van dwingend recht
In de rechtspraak en literatuur werd tot nog toe aangenomen dat de verhuiskostenvergoeding van regelend recht was, vanwege het feit dat art. 7:220 BW in zijn geheel als regelend recht in de wet was geplaatst. Ook de Advocaat-Generaal, die de Hoge Raad advies geeft voorafgaand aan de uitspraak van de Hoge Raad, was deze mening toegedaan. De verhuiskostenvergoeding is evenwel pas later, vanuit het BBSH, in de wet geïntroduceerd. Toen de vergoeding nog in het BBSH stond, was deze wel van dwingend recht. De Hoge Raad concludeert dat het niet de bedoeling van de wetgever is geweest, om het dwingendrechtelijk karakter van deze regeling te verlaten. Hij is daarom van mening dat de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht is.
Dit betekent dat het partijen niet is toegestaan om van de verplichte verhuiskostenvergoeding af te wijken.
Concreet betekent dit, dat wanneer sprake is van een renovatieproject waarvoor verhuizing noodzakelijk is, partijen niet bij overeenkomst van de vergoeding kunnen afzien.
Combinatie dringende werkzaamheden en renovatie
Renovatiewerkzaamheden worden vrijwel altijd gecombineerd met dringende werkzaamheden. Er was tot voor kort onduidelijkheid over de vraag hoe in zo’n geval de noodzaak tot verhuizen moest worden beoordeeld; wanneer als gevolg van gecombineerde werkzaamheden de huurder genoodzaakt is om te verhuizen, betekent dit dan dat hij automatisch aanspraak kan maken op de vergoeding, of moet worden beoordeeld of de renovatiewerkzaamheden daartoe noopten?
De Hoge Raad heeft nu uitgemaakt dat alleen wanneer de renovatiewerkzaamheden de verhuizing noodzakelijk zouden maken, de huurder aanspraak kan maken op de verhuiskostenvergoeding. Dit betekent dat (soms achteraf) een geheel theoretische splitsing moet worden gemaakt tussen de verschillende soorten werkzaamheden, en dat pas daarna kan worden beoordeeld of een verhuizing noodzakelijk was.
Wanneer het initiatief voor de renovatiewerkzaamheden bij de huurder ligt
Volgens de Hoge Raad maakt het geen verschil of de renovatie door de huurder werd voorgesteld, dan wel of de verhuurder het initiatief heeft genomen. In beide gevallen is de verhuiskostenvergoeding verschuldigd, indien verhuizing noodzakelijk is.
Het verschil tussen renovatie en dringende werkzaamheden
Of van dringende werkzaamheden of van renovatiewerkzaamheden sprake is, moet volgens de Hoge Raad steeds worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval, en naar de volgende maatstaven:
- Renovatie wordt geacht te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Er is geen sprake van renovatie indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid;
- Het begrip dringende werkzaamheden ziet op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. Anders dan bij renovatie zijn dringende werkzaamheden dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot. Dringende werkzaamheden worden vaak ook groot onderhoud genoemd.
Vragen
Heeft u vragen over de verhuiskostenvergoeding bij renovatie? Neem dan contact met ons op.
Marcel (M.P.H.) van Wezel
