Hoge Raad: boete en afdracht inkomsten bij onderverhuur niet toegestaan
Marcel (M.P.H.) van Wezel
Op 8 september 2017 oordeelde de Hoge Raad over de toepassing van de standaard boeteclausule in de algemene bepalingen ROZ 2003 voor woonruimte, bij verboden onderverhuur. Dit is al snel een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen.
De casus
Een woning in Amsterdam werd sinds 1 februari 2004 verhuurd tegen een all-in huurprijs van € 1.200,- per maand. Onderverhuur van de woning is niet toegestaan; in dat geval moet de huurder een boete betalen ter hoogte van driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,- per dag. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.
De huurprijs is op initiatief van de huurder na een juridische procedure verlaagd tot € 320,22 per maand, exclusief voorschot servicekosten, met ingang van 1 augustus 2005.
In de jaren 2004 – 2005 en 2011-2013 heeft de huurder de woning gedeeltelijk onderverhuurd. Dit is in strijd met het onderverhuurverbod in de huurovereenkomst.
Verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst, betaling van de contractuele boete (€ 164.250,-) en afdracht van de onderhuurinkomsten (€ 38.640,-).
Het oordeel van de kantonrechter en het Gerechtshof
De huurovereenkomst wordt ontbonden. Het Gerechtshof wijst de contractuele boete af, maar veroordeelt de huurder wel om de inkomsten die de huurder heeft verkregen door de onderverhuur, aan de verhuurder te betalen. In totaal een bedrag van € 19.320,-.
De Hoge Raad
Het Gerechtshof heeft het beding, waarin een forfaitaire boete en een afdrachtverplichting zijn opgenomen, als twee van elkaar te onderscheiden elementen beoordeeld. Maar beide elementen streven hetzelfde doen na, en mogen in het kader van de toepassing van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen niet afzonderlijk worden beoordeeld.
Daarom moet worden onderzocht of het cumulatieve effect van deze bedingen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn.
Toepassing in de praktijk
Naar alle waarschijnlijkheid betekent dit dat het beding in zijn geheel als een oneerlijk beding wordt beschouwd, en het beding daarom in zijn geheel buiten toepassing moet worden gelaten. Matiging van de boete en/of de afdrachtverplichting is sinds het arrest van het Europese Hof van Justitie van 30 mei 2015 niet meer mogelijk.
Wij adviseren daarom, om uw algemene huurvoorwaarden voor woonruimte op dit punt -indien nodig- aan te passen.
Heeft u nog vragen, neem dan contact met ons op.
Marcel (M.P.H.) van Wezel
