Hoe ver gaat de informatieplicht van een sociale verhuurder?
Gerard (G.J.) Scholten
Moet een sociale verhuurder potentiële huurders inlichten over hun recht op huurtoeslag? En gaat die informatieplicht zo ver dat de huurder zich op dwaling kan beroepen? Ja, aldus de kantonrechter Rotterdam in een opmerkelijk vonnis.
De situatie
Twee jonge mensen betrekken een sociale huurwoning van de Rotterdamse woningstichting Havensteder. Door de hoogte van de huurprijs komen zij niet in aanmerking voor huurtoeslag. Al binnen enkele maanden blijken de jonge huurders de huur niet te kunnen betalen. Als de huurschuld is opgelopen naar ruim € 6.000, ontbindt Havensteder de huurovereenkomst en vordert ontruiming.
De huurders geven aan dat Havensteder onvoldoende informatie heeft verstrekt. De woningstichting zou niet hebben gewaarschuwd dat ze met deze huurprijs tot hun 23e geen recht op huurtoeslag hebben. Havensteder stelt dat uit niets bleek dat de huurders de huur niet zouden kunnen betalen. Bovendien waren de huurders laks in het aanleveren van informatie en moeilijk te bereiken.
Oordeel van de kantonrechter
Volgens de kantonrechter is er sprake van dwaling. Havensteder had die informatie inderdaad moeten meedelen aan de potentiële huurders. De kantonrechter vernietigt de huurovereenkomst niet, maar wijzigt de gevolgen van de huurovereenkomst (artikel 6:230 BW). Met terugwerkende kracht wordt de huurprijs tijdelijk verlaagd, zodat de huurders wél huurtoeslag kunnen aanvragen. De resterende huurschuld daalt met bijna € 2.300. De rechter vindt de resterende huurschuld nog steeds hoog genoeg voor een ontbinding en ontruiming. Omdat Havensteder bereid was een afbetalingsregeling te treffen, blijft die ontruiming echter uit.
Waarom honoreerde de rechter het beroep op dwaling?
De rechter noemt hiervoor drie redenen:
- Havensteder moet als professionele sociale verhuurder beoordelen of een potentiële huurder, gelet op het inkomen, in aanmerking komt om een bepaalde woning te huren.
- Als de potentiële huurder in aanmerking komt, moet Havensteder beoordelen of de huurder voldoende inkomen heeft om de huur te betalen.
- Havensteder moet potentiële huurders informeren of zij recht hebben op huurtoeslag.
Kritiek op het vonnis
Op dit vonnis is veel af te dingen. Hieronder bespreek ik drie kritiekpunten
Passendheidstoets bij begin huurovereenkomst
De Woningwet schrijft voor dat een woningstichting passend moet verhuren. Ze moet bij minstens 95 procent van haar verhuringen aan personen die recht hebben op huurtoeslag ervoor zorgen dat de huurprijs onder de aftoppingsgrens liggen. Dit om te voorkomen dat er teveel huurtoeslag betaald moet worden. Aan die voorwaarde werd in deze zaak wel voldaan.
De verhuur was dus niet in strijd met de passendheidstoets in de Woningwet. En al was dat wel zo, dan doet dat niets af aan de rechtsgeldigheid van de huurovereenkomst.
Hebben de potentiële huurders voldoende inkomsten?
Waarom had Havensteder moeten controleren of de potentiële huurders voldoende inkomen hadden om de huur te betalen? Geen enkele wet schrijft dit voor. Sterker nog, de Huisvestingswet stelt (in artikel 9 lid 2 sub b) dat er in beginsel geen minimuminkomenseisen mogen gelden. Bovendien is de contractsvrijheid van een woningstichting beperkt. Ze kan niet op grond van een vrees voor wanbetaling een huurovereenkomst weigeren. Ook kan de verhuurder niet worden gedwongen om de huurprijs van een woning naar beneden bij te stellen vanwege het inkomen van potentiële huurders.
Informatieplicht over de huurprijsgrens
Volgens de rechter had Havensteder de potentiële huurders zelf moeten wijzen op de maximumgrens voor jongeren. Die vergaande verplichting is niet onderbouwd. Bovendien rechtvaardigt dit niet dat de aanvangshuurprijs met terugwerkende kracht tijdelijk wordt verlaagd tot het bedrag van de maximale huurprijsgrens voor jongeren.
De financiële consequenties voor Havensteder zijn vergaand. De kantonrechter vindt kennelijk dat het nadeel voor de huurders moet worden opgeheven en dat dit volledig bij de verhuurder moet belanden. Ik vind dit niet juist. Want als de woningstichting zich wél aan de informatieplicht had gehouden, dan hadden de huurders kunnen afzien van de woning, maar ze hadden geen huurprijsverlaging kunnen afdwingen. Door de oplossing van de rechter worden zij dus onredelijk bevoordeeld.
Of Havensteder in hoger beroep is gegaan is (nog) niet bekend.
Gerard (G.J.) Scholten
