Hoe ‘klein’ moet de herstelling zijn?

Een verhuurder is verplicht om op verzoek van de huurder gebreken aan de woonruimte te verhelpen. De wet bepaalt evenwel dat die verplichting niet geldt voor zogeheten kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen. In het Besluit kleine herstellingen zijn herstellingen opgesomd die onder deze kleine herstellingen vallen. Maar valt hier bijvoorbeeld ook onder het plaatsen van nieuwe grondpalen en schuttingdelen nadat de schutting is omgewaaid?

Gebrek of kleine herstelling

De verhuurder is in beginsel verplicht om op verzoek van de huurder alle gebreken aan de woonruimte te verhelpen. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat deze bij aangaan van de overeenkomst mag verwachten. De huurder is echter op grond van de wet verantwoordelijk voor kleine herstellingen die nodig zijn als gevolg van wat zich gewoonlijk bij normaal gebruik van de woonruimte door de huurder voordoet. De staat of eigenschap van de zaak kan in geval van een kleine herstelling op grond van de wet aan de huurder worden toegerekend. Een verhuurder is dan ook niet verplicht gebreken te verhelpen als sprake is van een kleine herstelling.

Besluit kleine herstellingen

De vraag die opkomt is wat er dan onder een ‘kleine herstelling’ wordt verstaan. De wetgever heeft in het Besluit kleine herstellingen een opsomming gegeven van herstellingen die in ieder geval voor rekening van de huurder komen. Die opsomming is niet limitatief; niet ieder geval is hierin benoemd. In dit besluit staat bijvoorbeeld dat het schilderen van binnenmuren, het vervangen van wandcontactdozen en het vervangen van lampen aan de buitenzijde van de woning voor rekening van de huurder komt.

Noemenswaardige kosten of onmogelijkheid

Bepaalde kleine herstellingen komen desalniettemin niet voor rekening van de huurder, in geval van fysieke onbereikbaarheid of onmogelijkheid (bijvoorbeeld onderhoud aan bepaalde raamkozijnen) of indien er noemenswaardige kosten aan verbonden zijn (bijvoorbeeld het verwijderen van graffiti). In het Besluit kleine herstellingen staat per onderdeel aangegeven of het bereikbaarheidscriterium en/of het kostencriterium van toepassing is. Ook als een kleine herstelling niet in het Besluit kleine herstellingen vermeld staat, kan bij deze gezichtspunten worden aangehaakt voor de vraag of sprake is van een kleine herstelling.

Omgewaaide schutting

In een zaak bij de rechtbank Rotterdam stond vast dat enkele houten palen van een schutting rot waren en daardoor delen van de schutting waren omgewaaid. De huurcommissie oordeelde dat dit een gebrek was dat in het gebrekenboek van de huurcommissie is omschreven en dat de huurder recht geeft op huurprijsvermindering. De kantonrechter oordeelde op 15 juli 2022 echter dat weliswaar herstel van een schutting niet onder de noemer ‘Tuinonderhoud’ vermeld staat in het Besluit kleine herstellingen, maar dat dit niet betekent dat dit als kleine herstelling is uitgesloten. De bereikbaarheidsmaatstaf en het kostencriterium gelden bovendien niet bij ‘Tuinonderhoud’ en de huurder is niet enkel tot een kleine herstelling gehouden als daarmee schade wordt voorkomen aan het gehuurde. De verhuurder is volgens de rechtbank dus niet verantwoordelijk voor herstel van de schutting en de huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering.

Voor vragen over de gebrekenregeling of het Besluit kleine herstellingen, kunt u contact met mij opnemen.