Gewijzigd voorstel voor Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten naar Eerste Kamer

Deze blog maakt onderdeel uit van de reeks over deze Spoedwet, geschreven door Gerard Scholten

Inleiding

De spoedwet ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ is inmiddels door de Tweede Kamer aangenomen. Een gewijzigd voorstel van wet is naar de Eerste Kamer gezonden (EK, 35431, nr. A) . In deze blog aandacht voor de Nota van wijzigingen (TK, 35431, nr. 16).

Aanzeggingsverplichting voor de verhuurder

Als een verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst wil laten eindigen op de afgesproken datum, moet de verhuurder tijdig een aanzegging doen aan de huurder. Dat wil zeggen dat de verhuurder de tijdelijke huurder schriftelijk moet herinneren aan de einddatum. En dat moet niet eerder dan 3 maanden voor die einddatum en niet later dan 1 maand voor die einddatum gebeuren. Voldoet de verhuurder niet aan deze aanzeggingsplicht, dan loopt de huurovereenkomst na de einddatum voor onbepaalde tijd door.

Informatieplicht naast aanzeggingsplicht

In het voorstel voor de spoedwet waren twee nieuwe regels opgenomen:
1. De huurder kan de verhuurder verzoeken om de tijdelijke huurovereenkomst te verlengen, maar dan moet dat verzoek worden gedaan ‘binnen een week’ nadat de verhuurder aan de aanzeggingsplicht heeft voldaan. Voor gevallen waarin de aanzegging al is gedaan vóór de datum van inwerkingtreding van de spoedwet geldt dat de huurder het verzoek nog kan doen tot binnen een week na de datum van inwerkingtreding.
2. De verhuurder moet de huurder tegelijk met het doen van de aanzegging ‘informeren over de mogelijkheden op grond van de spoedwet’. Dus een informatieplicht naast de aanzeggingsplicht.

Geen sanctie op het niet voldoen aan informatieplicht

Van diverse kanten is gevraagd wat de sanctie is, als de verhuurder wel aanzegt, maar niet informeert over de spoedwet. In het wetsvoorstel ontbrak daarvoor een regeling. Het gewijzigde wetsvoorstel kent de volgende aanpassing: Het verzoek van de huurder om de tijdelijke huurovereenkomst te verlengen wordt gedaan ‘niet later dan een week nadat’ de verhuurder de aanzegging heeft gedaan en de verhuurder ook heeft voldaan aan de informatieplicht.

Termijn voor indienen verzoek huurder verduidelijkt

De eerste wijziging is dat de woorden ‘binnen een week’ zijn vervangen door ‘niet later dan een week’ nadat. Daarmee wordt verduidelijkt dat het om een uiterste termijn gaat. De huurder mag het verzoek natuurlijk ook eerder doen.

Sanctie op het niet voldoen aan de informatieplicht

De tweede belangrijke wijziging is dat er een sanctie wordt gesteld op het niet voldoen aan de informatieplicht. Zolang de verhuurder de huurder niet heeft geïnformeerd over de mogelijkheden van de spoedwet, gaat de termijn van een week niet lopen. Met andere woorden, de huurder mag het verzoek tot verlenging later dan een week na de aanzegging indienen, als de verhuurder hem niet heeft gewezen op de mogelijkheden van de spoedwet. Als de verhuurder wel tijdig heeft aangezegd (maar zonder aan de informatieplicht te voldoen) dan wordt overigens wel voorkomen dat de tijdelijke huurovereenkomst omslaat in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Hoe moet de verhuurder de huurder informeren?

Een andere vraag is dan nog op welke wijze de verhuurder de huurder moet informeren. Moet de verhuurder een kopie van de spoedwet meesturen (10 wetsartikelen)? Of is het de bedoeling dat de verhuurder een samenvatting van deze wet aan de huur zendt? Of is het genoeg als de verhuurder aangeeft dat er een spoedwet is die een verlengingsmogelijkheid kent? Dat is niet duidelijk.
Sommige vastgoedorganisaties hebben al een modelbrief opgesteld om de aanzeggings- en informatieplicht te combineren.

Geen informatieplicht met terugwerkende kracht

Hoewel aan de spoedwet terugwerkende kracht zal worden verleend tot en met 1 april 2020, geldt dat niet voor het artikel over de informatieplicht. Dat is begrijpelijk, want de verhuurder die al heeft aangezegd vóór de datum van inwerkingtreding zal niet bekend zijn geweest met de aankomende informatieplicht. In dat geval zal de huurder dus binnen 1 week na de datum van inwerkingtreding van de wet het verlengingsverzoek moeten indienen en speelt de informatieplicht geen rol.

Hernieuwde aanzegging is vereist

Wanneer de tijdelijke huurovereenkomst is verlengd dan zal de verhuurder opnieuw (tijdig) aan de aanzeggingsverplichting moeten voldoen. Dat blijkt uit antwoorden van de minister op vragen vanuit de Tweede Kamer. De Nederlandse Orde van Advocaten heeft geadviseerd om voor verlengde tijdelijke huurovereenkomsten geen hernieuwde aanzegging te vereisen, maar dat advies heeft de regering niet overgenomen (TK, 35431, nr.15, pagina 8). Vindt een hernieuwde aanzegging plaats op het moment dat de spoedwet nog geldt (en eventueel verlengd kan worden) dan doet de verhuurder er verstandig aan om bij die hernieuwde aanzegging (weer) te voldoen aan de informatieplicht. Dit om discussie te voorkomen.

Wijziging van de formulering van de weigeringsgrond ‘verkoop en leveringsplicht’

In sommige gevallen kan de verhuurder weigeren om met het verzoek om verlenging in te stemmen. Een van die gronden is dat de verhuurder al vóór 1 april de huurwoning had verkocht en de verhuurder nu verplicht is om de woning (leeg) op te leveren aan de koper. Op advies van de Orde is de tekst gewijzigd, zodat niet alleen bij een leveringsverplichting op grond van verkoop van de huurwoning, maar ook bij het vestigen van een zakelijk genotsrecht (erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik, erfdienstbaarheid) een beroep kan worden gedaan op deze weigeringsgrond. Uiteraard alleen als die verplichting vóór 1 april 2020 is aangegaan en deze verplichting dwingt tot het vertrek van de tijdelijke huurder (TK, 35431, nr. 15, pagina 10).

Ontruimingstitel

Een verzoek om verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst kan tot een procedure leiden bij de kantonrechter. De rechter moet dan beslissen of het verlengingsverzoek van de huurder of het verzoek van de verhuurder om de verlenging in duur te beperken, al dan niet moet worden toegewezen. Als de kantonrechter besluit dat de huurovereenkomst op enig moment moet eindigen, dan is het van belang dat de beslissing van de rechter ook ten uitvoer gelegd kan worden. De verhuurder heeft dan behoefte aan een ontruimingstitel. Daarin was niet voorzien in het wetsvoorstel. Op advies van de Orde (TK, 35431, nr.15, pagina 9) is dat nu wel geregeld door artikel 4 lid 3 van de wet te wijzigen: de rechter kan in zijn beslissing bepalen dat de huurder de woonruimte op een door de rechter te bepalen datum dient te ontruimen. Daarmee heeft de verhuurder de mogelijkheid om een gerechtelijke ontruiming aan te zeggen.

Tot slot

Deze wijzigingen hebben enkele vraagtekens weggenomen, maar de spoedwet bevat nog tal van andere onduidelijkheden, die in de rechtspraak beslist zullen moeten gaan worden.