Gerechtshof Amsterdam komt terug op jurisprudentie inzake servicekosten

Dit arrest is op 24 april 2020 door de Hoge Raad vernietigd. Lees de blog van Gerard hierover hier.

In een arrest van 30 oktober 2018 is het Hof Amsterdam teruggekomen op de opvatting dat een verhuurder soms een deel van de afgesproken servicekosten moet terugbetalen aan de huurder. Het gaat dan om de servicekosten bij verhuur van geliberaliseerde woonruimte (vrije sector). Het uitgangspunt is dat verhuurder en huurder vrij zijn om de kale huurprijs overeen te komen en ook om daarnaast afspraken te maken over de betaling van servicekosten. Alleen indien later discussie ontstaat over de vraag wat de huurder –naast de kale huurprijs- moet betalen aan servicekosten, is artikel 7:259 BW van belang. In de arresten van het Hof Amsterdam gaat het om de vraag wat de strekking is van dit artikel, dat per 1 juli 2014 is gewijzigd.

Overeenkomsten tussen beide zaken

In beide gevallen waren partijen overeengekomen dat naast een kale huurprijs (voor het enkele gebruik van de woning) door de huurder een bedrag betaald moest worden voor stoffering/meubilering en –in het tweede geval- voor een VvE-bijdrage. Nadat de huurders deze bedragen gedurende een bepaalde tijd (zonder protest) hebben betaald, stellen zij dat (een deel van) deze bedragen onverschuldigd is voldaan, omdat de hoogte van deze bedragen niet redelijk is en de werkelijke kosten overschrijdt.

Arrest van 9 mei 2017

In de eerste zaak wees de kantonrechter de vordering van de huurder af. De kantonrechter overwoog dat bij geliberaliseerde huurovereenkomsten, waar contractsvrijheid voorop staat, niet snel geoordeeld moet worden dat een overeengekomen bedrag aan servicekosten niet redelijk is. De huurder ging met succes tegen dat vonnis in hoger beroep. Het Hof benadrukte dat een huurder van geliberaliseerde woonruimte niet de mogelijkheid heeft om de servicekosten door de Huurcommissie te laten toetsen. Artikel 7:260 BW is immers niet van toepassing. De huurder kan echter wel aan de rechter vragen of hetgeen hij betaald heeft redelijk is geweest.

In het arrest van 9 mei 2017 concludeerde het Hof dat de strekking van artikel 7:259 BW is dat, indien partijen een bedrag voor servicekosten zijn overeengekomen, dat bedrag redelijk zal moeten zijn, in die zin dat het in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden. De huurder heeft de bewijslast; hij zal moeten aantonen dat het overeengekomen bedrag niet redelijk is.

Arrest van 30 oktober 2018

In het arrest van 30 oktober 2018 komt het Hof expliciet terug op deze overwegingen. Daarbij beroept het Hof zich op de wetsgeschiedenis van de wijziging van artikel 7:259 BW. In deze zaak had de kantonrechter in eerste aanleg de verhuurder veroordeeld om aan de huurder een bedrag van ruim € 16.000 terug te betalen, omdat de huurder onverschuldigd betaald zou hebben voor meubilering en een VvE-bijdrage.

Onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis (MvT, Kamerstukken 33 698, 2012/2013) concludeert het Hof dat bij geliberaliseerde woningen de contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (artikel 7:259 lid 1 eerste volzin) het uitgangspunt is, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling van de huurprijs (artikel 7:246 BW). Het Hof benadrukt dat het uitgangspunt is dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten gelijk is aan het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan. Slechts indien partijen over de servicekosten geen overeenstemming hebben bereikt, wordt teruggegrepen op de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld.

In het onderhavige geval hebben partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst overeenstemming bereikt over de door huurder te betalen bedragen als onderdeel van de huurprijs, ook over het bedrag aan servicekosten. Geen wettelijke regel stond partijen daaraan in de weg. Dit brengt mee dat hetgeen in artikel 7:259 BW is bepaald na de eerste volzin van lid 1, niet van toepassing is op deze zaak. Niet is gesteld of gebleken dat partijen nadien een andere regeling zijn overeengekomen. Huurder heeft ook op geen enkel moment gedurende de huurperiode bij verhuurder erover geklaagd dat hij met die kosten een probleem had. Evenmin heeft huurder na het eerste jaar van de huurovereenkomst aanspraak gemaakt op een overzicht van de servicekosten.

Daarbij geldt dat genoemd bedrag, gelet op de wijze van vermelding in de overeenkomst, niet het karakter van een voorschot heeft waarover te zijner tijd een afrekening zal volgen, maar van een vast bedrag dat zonder meer geldt als onderdeel van de totale prijs als bedoeld in artikel 7:237 lid 1 BW. Voor een terugbetalingsverplichting op grond van onverschuldigde betaling is gelet op het voorgaande dan ook geen grond. Voor het bedrag ter zake van de VvE-bijdrage geldt hetzelfde. Daarbij heeft bovendien te gelden dat dit geen kosten zijn waarop artikel 7:259 BW ziet. Het stond partijen vrij daarover af te spreken dat huurder die kosten gedurende de huurperiode voor zijn rekening zou nemen. Onverschuldigd betaald zijn deze bedragen dus evenmin.

Conclusie

In de vrije sector kan een verhuurder dus bedingen dat door de huurder naast de kale huurprijs bepaalde vergoedingen worden betaald met betrekking tot bijkomende leveringen en diensten, die in beginsel niet meer door de rechter zullen worden bestempeld als ‘onverschuldigd betaald’. Het uitgangspunt is uitdrukkelijk dat de huurder moet betalen wat er is afgesproken, zeker wanneer partijen in de huurovereenkomst stellen dat dit een vaste vergoeding is. In principe worden deze niet achteraf door de rechter op redelijkheid beoordeeld. Alleen in extreme gevallen zal de rechter nog ingrijpen. De vraag is of deze uitleg van artikel 7:259 BW voor geliberaliseerde huurwoningen door andere rechters zal worden gevolgd. Bovendien lijken de overwegingen van het Hof niet van toepassing te zijn op de kosten van nutsvoorzieningen. Daarvoor gelden namelijk wel bepaalde maximumbedragen.