Inleiding

Een verhuurder die eerst kennis wil maken met zijn huurder, voordat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt gesloten, kan kiezen voor een tijdelijke huurovereenkomst die van rechtswege eindigt bij het verstrijken van de huurperiode (maximaal 2 jaar bij zelfstandige woonruimte en 5 jaar bij onzelfstandige woonruimte). Indien het gaat om de verhuur van onzelfstandige woonruimte (kamer) in de woning waar ook de verhuurder zelf woont (hospitasituatie) dan kan gedurende de eerste 9 maanden ook een opzegging plaatsvinden door de verhuurder zonder dat de huurder huurbescherming heeft. Maar kunnen deze twee vormen van proefhuurovereenkomsten ook tegelijkertijd worden gebruikt. Dus kan een tijdelijke hospitahuurovereenkomst tussentijds worden opgezegd? Nee, aldus de kantonrechter Rotterdam in een recent vonnis van 29 juni 2020.

De feiten

Een verhuurster heeft een kamer in haar woning verhuurd aan een huurder en wel voor de periode van 1 jaar: van 1 oktober 2019 tot 1 oktober 2020. Op de door de huurder opgestelde huurovereenkomst was abusievelijk vermeld dat het een huurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte zou betreffen. De badkamer werd echter gedeeld, zodat partijen het er wel over eens waren dat het eigenlijk om onzelfstandige woonruimte ging. Het boterde niet tussen de verhuurster en de inwonende huurder. Dat was de reden dat de verhuurster bij brief van 14 februari 2020 de huurovereenkomst tegen 31 mei 2020 heeft opgezegd. De huurder weigerde te vertrekken, hetgeen aanleiding was voor de verhuurster om een ander slot op de deur te zetten en de huurder buiten te sluiten. De huurder vordert in kort geding de toegang tot de woonruimte. Verhuurster verweert zich met een drietal argumenten:

1. Het gaat om een hospitaverhuur en dan kan er zonder meer worden opgezegd gedurende de proefperiode (de eerste negen maanden), mits een opzegtermijn in acht wordt genomen.
2. Indien het geen hospitaverhuur is, omdat aangenomen zou moeten worden dat het verhuur van zelfstandige woonruimte betreft, dan is er sprake geweest van dwaling en moet de huurovereenkomst op die grond worden vernietigd.
3. Een afweging van de belangen van partijen brengt met zich mee dat van de verhuurster niet gevergd kan worden dat zij de huurder weer toelaat in haar woning.

Ad 1: geen tussentijdse opzegging van tijdelijke hospitahuur

De kantonrechter overweegt dat er wel sprake is van hospitahuur, want het gehuurde is aan te merken als onzelfstandige woonruimte in de woning waar verhuurster hoofdverblijf heeft. In beginsel kan de verhuurster dus gedurende de eerste negen maanden opzeggen zonder opzeggingsgrond en zonder huurbescherming voor de huurder. Dat is echter anders als er ook sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst, die van rechtswege zal eindigen bij het verstrijken van de overeengekomen periode. Een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst kan namelijk niet tussentijds worden opgezegd. Door voor bepaalde tijd een hospitahuur aan te gaan ontneemt de verhuurster zichzelf dus de kans om de eerste negen maanden als proefperiode te laten gelden. Ze had een keuze moeten maken: ofwel een hospitahuur voor onbepaalde tijd, in welk geval ze gedurende de eerste negen maanden zonder meer had kunnen opzeggen. Ofwel een tijdelijke huurovereenkomst maar dan had zij wel de overeengekomen periode moeten uitzitten, waarna de huurovereenkomst vervolgens van rechtswege geëindigd zou zijn, mits de verhuurster de huurder tijdig en schriftelijk aan het einde van de huur zou hebben herinnerd. Een combinatie van tijdelijke huur en hospitahuur is echter niet mogelijk. Dan zal de verhuurster het einde van de overeengekomen periode moeten afwachten.

Ad 2: beroep op dwaling

Omdat partijen (en ook de rechter) concludeerden dat het ging om verhuur van onzelfstandige woonruimte ging het beroep van de verhuurster op dwaling niet op. De verhuurster had tijdens de zitting zelf verklaard dat het beroep op dwaling alleen ziet op de zelfstandigheid/onzelfstandigheid van het gehuurde en niet – ook – op de omstandigheid dat de huurovereenkomst voor de duur van één jaar is gesloten. Over de onzelfstandigheid van de woonruimte bestond echter geen misverstand (geen dwaling).

Ad 3: belangenafweging

Toch wijst de rechter de vordering van de huurder af: hij mag niet terugkeren in de kamer. Dat oordeel is gebaseerd op het feit dat de kantonrechter heeft vastgesteld dat de verhouding tussen partijen zo ernstig verstoord is, dat in redelijkheid niet gevergd kan worden dat de verhuurster nog langer met de huurder in één woning woont en de badkamer deelt. De rechter laat zich in dit kort geding niet uit over de vraag wie van partijen (het meest) schuldig is aan deze verstoorde relatie. Volgens verhuurster is zij getreiterd door de huurder doordat hij met deuren smijt, proestend door de gang loopt, haar uitscheldt, haar niet naar boven laat gaan als zij uit haar slaapkamer wil, zich niet aan de gemaakte afspraken ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimtes houdt, zich niet aan de coronamaatregelen houdt, niet met haar wil communiceren en het toilet beneden bevuilt om haar te beletten daarvan gebruik te maken. Huurder heeft de verwijten betwist, maar heeft van zijn kant wel bevestigd dat de onderlinge verhoudingen niet goed zijn. In dat verband heeft hij onder meer gesteld dat verhuurster hoestend op hem is afgekomen en hem met een stok heeft aangevallen. Daarvan heeft hij aangifte gedaan. De verhouding is volgens huurder verslechterd nadat hij verhuurster heeft aangesproken op diverse gebreken in het gehuurde.

Conclusie

De verhuurster heeft ten onrechte eigen richting toegepast door het slot te vervangen. Zij komt daarmee weg vanwege de verstoorde verhouding tussen partijen. Als zou blijken dat deze verstoorde verhouding met name aan de verhuurster te wijten is, dan is dit wel een opmerkelijke uitkomst.