Gedragscode voor verhuurders ‘Ondersteuning jongvolwassen wezen in huurwoningen’ in strijd met de wet

Bij brief van 20 december 2021 heeft toenmalig minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de Tweede Kamer geïnformeerd over de maatregelen die zij heeft genomen ter ondersteuning van jongvolwassen wezen in sociale huurwoningen. Een van de maatregelen was een samen met verhuurders en experts opgestelde ‘gedragscode’. Deze gedragscode is ondersteund door organisaties van verhuurders (Aedes) en huurders (Woonbond). De gedragscode leidt in de praktijk echter tot nieuwe discussies, omdat de status van de gedragscode onduidelijk is. Met deze gedragscode kunnen de wettelijke regels niet aan de kant worden gezet.

Aanleiding voor de maatregelen

De directe aanleiding voor de maatregelen van de minister is de publiciteit over jongvolwassen wezen die na het overlijden van hun ouder(s) niet in de sociale huurwoning mogen blijven wonen. Aan toegelaten instellingen wordt het verwijt gemaakt dat zij onvoldoende maatwerk zouden leveren en dat zij inhumane maatregelen zouden nemen door dergelijke wezen op straat te zetten. Daarbij wordt echter uit het oog verloren dat deze toegelaten instellingen door de wetgever zijn opgezadeld met wettelijke voorschriften, die zij in acht moeten nemen bij de verdeling van schaarse sociale huurwoningen.

Spanningsveld tussen woningschaarste en persoonlijk leed

De toegelaten instellingen worden geconfronteerd met enerzijds de juridische verplichting om samen met de gemeenten zorg te dragen voor een rechtvaardige en doelmatige verdeling van sociale huurwoningen in een zeer krappe markt en anderzijds de morele verplichting om maatwerk te leveren aan jongvolwassen wezen (en andere achterblijvers). Daarbij bestaat uiteraard een spanningsveld tussen verschillende belangen die haaks op elkaar staan. De achterblijvers willen dikwijls graag in de woning blijven wonen, ook als deze woning niet passend is en de achterblijver op grond van de verdelingsregels niet in aanmerking komt voor de woning. De vele woningzoekenden willen ook graag een passende woning toegewezen krijgen en zij zullen moeite hebben met het feit dat woningen niet op de markt komen, maar buiten het verdelingssysteem om aan achterblijvers worden toegewezen.

Uitbreiding van de categorieën van artikel 22a Rtiv

De minister heeft besloten om de categorieën huurders aan wie de corporaties een tijdelijke huurovereenkomst mogen aanbieden uit te breiden met een extra groep in artikel 22a sub e van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015:

huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.

Daarmee wordt weliswaar het algemene uitgangspunt dat toegelaten instellingen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moeten aanbieden doorbroken, maar dat betekent niet dat andere belemmeringen aan de kant worden gezet. Hiermee is dus slechts een klein deel van het probleem opgelost.

Gedragscode

De tweede maatregel die zou moeten bijdragen aan een verbetering van de positie van de jongvolwassen wezen is de gedragscode. In de praktijk wordt inmiddels door achterblijvende kinderen een beroep gedaan op deze gedragscode, maar het lastige is dat met deze gedragscode teveel verwachtingen worden gewekt en dat de corporaties voor een dilemma komen te staan: handelen in lijn met de gedragscode betekent namelijk in veel gevallen handelen in strijd met de wettelijke bepalingen. En wat weegt dan zwaarder, de juridische regels of de morele verplichting?

In de brief aan de Tweede Kamer stelt de minister dat de gedragscode een aantal uitgangspunten bevat voor steun aan jongvolwassen wezen. Dat is uiteraard een mooi streven, voor zover die uitgangspunten in lijn zijn met de wettelijke regels. De minister wijst op het feit dat de gedragscode daarnaast concrete gedragsregels bevat voor verhuurders. Echter, deze gedragsregels zijn in strijd met de wettelijke regels en daar wringt dan ook de schoen.

En dat weet de minister. Zo wordt in de brief aan de Tweede Kamer opgemerkt dat de gedragscode en de aanpassing van de Rtiv niet afdwingbaar zijn. Dat blijkt ook uit rechtsoverweging 17 van een recent (niet gepubliceerd) vonnis van 10 maart 2022 van de kantonrechter Amsterdam.
Omdat de minister zeker wil stellen dat alle jongvolwassen wezen in ouderlijke huurwoningen de gewenste bescherming kunnen genieten, heeft zij ook wetgeving aangekondigd, die het mogelijk moet maken dat een jongvolwassen wees langer in de ouderlijke huurwoning kan blijven wonen zonder dat de verhuurder daarmee behoeft in te stemmen. Die wetgeving zou zowel in de sociale huursector als in de vrije sector gaan gelden.

Een concreet wetsvoorstel is er echter (nog) niet. Wel hebben enkele kamerleden een initiatief wetsvoorstel ingediend, maar dat voorstel (Wet huurbescherming weeskinderen; 35999) biedt ook geen sluitende oplossing voor de problematiek.

Dwingende regels van het Burgerlijk Wetboek

Artikel 7:268 BW kent nu eenmaal een aantal dwingende regels met betrekking tot de vraag wie de huurovereenkomst van de overleden huurder mag voortzetten. Daarbij spelen lastige begrippen een rol zoals ‘hoofdverblijf’, ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ en ‘financiële passendheid’. Ook gelden er processuele regels die met zich mee kunnen brengen dat de achterblijver niet in aanmerking komt voor de woning. Indien het tot een procedure komt bij de kantonrechter dan schrijft artikel 7:268 lid 3 BW enkele imperatieve afwijzingsgronden voor. De rechter zal de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst dan moeten afwijzen. De gedragscode kan daar niets aan af doen.

Dwingende regels van de Huisvestingswet

Op basis van de Huisvestingswet en de daarop gebaseerde gemeentelijke of regionale huisvestingsverordening zal een achterblijver de woning slechts in gebruik mogen nemen, indien er een huisvestingsvergunning verleend kan worden door het bevoegde gezag (Burgemeester & Wethouders). Wat uit het oog wordt verloren is het feit dat de woning niet slechts ‘passend’ moet zijn voor de achterblijver, maar dat de achterblijver ook zal moeten voldoen aan de toelatingscriteria en aan de urgentiecriteria. Dat wil zeggen dat de achterblijver als eerste aan de beurt zal moeten zijn voor een huisvestingsvergunning en dat is zelden of nooit het geval.

Dan rijst dus de vraag of het Burgemeester & Wethouders is toegestaan om toch een huisvestingsvergunning te verlenen (op grond van de hardheidsclausule) of dat Burgemeester & Wethouders een oogje zouden moeten toeknijpen en zouden moeten accepteren dat een sociale huurwoning in gebruik wordt genomen en gegeven zonder de vereiste huisvestingsvergunning. De gedragscode lijkt daartoe op te roepen, maar dat betekent dat deze gedragscode de corporaties zou bewegen om te handelen in strijd met de wet.

Regels van de Woningwet

De toegelaten instellingen zijn bij de toewijzing van woonruimten bovendien gebonden aan de regels van de Woningwet inzake passend toewijzen. Dat wil zeggen dat de woning niet te goedkoop mag zijn: de staatssteunregeling van artikel 48 lid 1 Ww dwingt tot een toets van het huishoudinkomen, dat niet boven een bepaald maximum mag zijn gelegen. De woning mag echter ook niet te duur zijn. Of beter gezegd: de verhouding tussen het huishoudinkomen en de huurprijs mag niet strijdig zijn met het uitgangspunt van artikel 46 lid 2 Ww.

Contractsvrijheid

In het huurrecht woonruimte is het uitgangspunt dat de huurprijs tussen partijen vrij is overeen te komen, al gelden er voor sociale huurwoningen wel allerlei regels die een te hoge huurprijs willen voorkomen. In de gedragscode wordt een inbreuk gemaakt op de contractsvrijheid van de corporaties. Bij het leveren van maatwerk aan de achterblijvende volle wezen en in het streven om dakloosheid te voorkomen zou de corporatie zelfs verplicht zijn om ten behoeve van de achterblijver de huurprijs (tijdelijk) te verlagen, zodat de achterblijver in staat is om de huurprijs te voldoen en de woning passend wordt gemaakt. Ook dat uitgangspunt van de gedragscode is in strijd met de wet.

Conclusie

De wetgever zal op korte termijn met goede wetgeving moeten komen, indien het inderdaad de bedoeling is om jongvolwassen wezen de gelegenheid te bieden om tijdelijk of voor onbepaalde tijd de huurovereenkomst van de overleden ouder voort te zetten.