Gebruik de Leegstandwet bij tijdelijke kamerverhuur

Door de crisis staan veel kantoren en te slopen woningen leeg, terwijl jongeren in steden nog steeds moeilijk een kamer vinden. Ik ontdekte echter dat u tijdelijke kamers via de Leegstandwet kunt verhuren. Hoe dit mogelijk is? Dat leg ik hieronder uit. Met tijdelijke kamerverhuur behaalt u twee voordelen: verlichting van de woningnood én het genereren van huurinkomsten.

Maak gebruik van de Leegstandwet

Er zijn door de wetgever – op hoofdlijnen – twee mogelijkheden gecreëerd voor tijdelijke verhuur. Verhuurder en huurder kunnen een huurovereenkomst ‘Naar aard korte duur’ sluiten. Deze overeenkomst is echter lang niet altijd geschikt voor elke tijdelijke verhuur en moet aan hoge eisen voldoen, terwijl pas achteraf door de rechter wordt getoetst of de verhuurder aan die eisen heeft voldaan (en heeft kunnen voldoen). Als dat niet het geval blijkt te zijn, is een huurovereenkomst met volledige huurbescherming ontstaan. Om die reden word meestal gekozen om een huurovereenkomst te sluiten onder het regime van de Leegstandwet. Zodra het College van B&W daartoe een vergunning geeft, verkrijgt de verhuurder zekerheid. Dit houdt in dat tegen de datum waarop het pand een andere bestemming krijgt, verkocht wordt, leeg geleverd moet worden of gesloopt/gerenoveerd wordt, de huurder de woonruimte moet verlaten en zich niet (succesvol) op huurbescherming kan beroepen.

Verdere verruiming Leegstandwet

De mogelijkheden waaronder een Leegstandwetvergunning verkregen kan worden, zijn sinds 1 juli 2013 verder verruimd. Het komt er in het kort op neer dat eigenaren van leegstaande gebouwen, die voorheen in gebruik waren als kantoren, scholen, hotels of zorginstellingen in de breedste zin van het woord, deze voor maar liefst maximaal tien jaar ‘veilig’ als woonruimte kunnen verhuren. Dit mag ook wanneer het bestemmingsplan wonen niet toestaat. Eigenaren van woningen, die bestemd zijn voor sloop of renovatie/vernieuwbouw, mogen maximaal zeven jaar veilig verhuren en eigenaren van woningen, die bestemd zijn voor verkoop, mogen dit voor maximaal vijf jaar doen. Verder geldt dat het betreffende pand dat al eerder op grond van de Leegstandwet tijdelijk is verhuurd, opnieuw op basis van diezelfde Leegstandwet verhuurd kan worden. Wel geldt dan een tussenpoos van vijf jaar.

Gemeenten mogen verder geen extra voorwaarden aan de vergunning stellen die anders zijn dan de voorwaarden van de Leegstandwet zelf. Last but not least is de overeen te komen huurprijs van de voor verkoop gelabelde woningen niet meer onderhevig aan een maximum of aan andere beperkingen, maar kan de geldende markthuurprijs overeen worden gekomen. Voor de andere twee categorieën woningen blijft ten hoogste de wettelijke huurprijs gelden, die op grond van het woningwaarderingstelsel (Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte) wordt bepaald.

Is kamerverhuur op grond van de Leegstandwet mogelijk?

Een aantal woningcorporaties heeft mij de vraag gesteld of tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet nu uitsluitend verhuur van zelfstandige woonruimte kan betreffen of dat ook vergunningen kunnen worden afgegeven voor tijdelijke verhuur van kamers of andersoortige onzelfstandig woonruimte. Het is immers vaak veel goedkoper, sneller en gemakkelijker om leegstaande woningen en andersoortige gebouwen tijdelijk kamersgewijs te verhuren en daartoe om te bouwen; de mogelijke opbrengst is in het algemeen veel groter. Bovendien is er in de meeste steden nog altijd een schreeuwend tekort aan kamers.

Antwoord: ja, dat kan!

Het antwoord daarop luidt naar mijn mening positief. In artikel 1 van de Leegstandwet en bij de totstandkoming van de Leegstandweg heeft de wetgever weliswaar uitdrukkelijk het oog gehad op zelfstandige woonruimte (dus met een eigen voordeur en eigen voorzieningen, die niet gedeeld behoeven te worden), toch heb ik weinig twijfel dat de Leegstandwet ook op onzelfstandige woonruimte van toepassing is. Dat baseer ik op het feit dat de in artikelen 15 en 16 van de Leegstandwet bepaalde mogelijkheid van tijdelijke huur pas later in de Leegstandwet is ingevoerd, terwijl in de parlementaire behandeling daarbij niet de beperking tot ‘zelfstandige woongelegenheid’ is overwogen. Sterker nog, de term ‘zelfstandige woongelegenheid’ van artikel 1 komt helemaal niet in deze wetsartikelen terug. In de artikelen 15 en 16 wordt immers gesproken over ‘woonruimte’ en niet over een woning, laat staan over een ‘zelfstandige woongelegenheid’. Verder wijs ik er ook op dat de Woonruimtewet is vervangen door de Huisvestingswet, waarin in artikel 1 is bepaald dat onder woonruimte elk soort woonruimte wordt verstaan, dus ook onzelfstandige woonruimte. Doorslaggevend vind ik echter dat in artikel 15 lid 1, laatste alinea, van de Leegstandwet is bepaald dat ‘indien het gaat om’ onderverhuur van zelfstandige woonruimte de wettelijke bepaling over gedwongen voortzetting van de onderhuurovereenkomst bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst (welke bepaling uitsluitend kan gelden bij zelfstandige woonruimte), niet van toepassing wordt verklaard. Met andere woorden: impliciet erkent de wetgever dat het verlenen van een Leegstandwet-vergunning dus ook betrekking kan hebben op onzelfstandige woonruimte (!).

Medewerking van VNG

Tenslotte is van belang dat de VNG op haar site positief antwoord geeft op de vraag of een leegstandwet-vergunning verleend kan worden voor één of meer kamers. Verwacht mag dus worden dat gemeenten reeds hierop de vergunning zullen afgeven voor tijdelijke verhuur van kamers, terwijl de leer van de formele rechtskracht vervolgens met zich meebrengt dat deze leegstandwet-vergunningen met de bijbehorende ontheffing van de huurbescherming ook civielrechtelijk nietaangetast kunnen worden. Met een verkregen vergunning kunnen dus tijdelijk kamers worden verhuurd, zonder dat de huurder zich succesvol kan verzetten tegen ontruiming, zodra de eigenaar het pand weer nodig heeft.