Fraude bij woningtoewijzing: ontruiming in kort geding?

Inleiding

Woningcorporaties en gemeenten hebben steeds vaker te maken met woonfraude. Woningzoekenden verstrekken onjuiste of onvolledige informatie om aan een sociale huurwoning te komen. Daarmee proberen zij de lange wachttijden te omzeilen. Tegen dergelijke woonfraude kan zowel door de gemeente als door de corporaties worden opgetreden. Burgemeester & Wethouders kunnen de huisvestingsvergunning intrekken en bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen nemen. De corporaties kunnen de huurovereenkomst vernietigen en ontruiming vorderen. Uit de onderstaande voorbeelden blijkt dat dit laatste soms wel en soms niet succes heeft. Indien in kort geding ontruiming wordt gevorderd zal er sprake moeten zijn van een spoedeisend belang.

Kort geding bij kantonrechter Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2019:3691)

In deze zaak had de woningzoekende een inkomen opgegeven van € 33.468. Om in aanmerking te komen voor de woning was een inkomen vereist tussen € 30.000 en € 45.000. Later ontdekte de corporatie dat het inkomen eigenlijk € 24.356 was. Als de woningzoekende het juiste inkomen had opgegeven was hij niet in aanmerking gekomen voor de woning. Om die reden vernietigt de corporatie de huurovereenkomst wegens bedrog en/of dwaling. Dat kan buitengerechtelijk met een brief. Na de vernietiging van de huurovereenkomst verblijft de bewoner ‘zonder recht of titel’ in de woning. De corporatie vordert in kort geding de ontruiming van de woning.

De kantonrechter vindt dat de corporatie geen spoedeisendheid belang heeft. Huurders zijn zogenaamde “doorstromers” van een andere sociale huurwoning en daarom is er geen “verdringingseffect” op de sociale huurwoningmarkt, aldus de rechter. De huurders zijn “te duur” gaan wonen. Zij bezetten dus niet een woning, die bij een lager inkomen passend zou zijn. Ook het feit dat er door de corporatie (nog) geen bodemprocedure is gestart vormt voor de rechter een reden om geen spoedeisend belang aan te nemen.

Volgens de rechter is bovendien niet aangetoond dat huurders zelf bedrog hebben gepleegd door middel van het overleggen van een valse inkomensverklaring of dat huurders zelf bij de corporatie dwaling over hun inkomensgegevens hebben teweeg gebracht. De huurders hebben namelijk gebruik gemaakt van een tussenpersoon. De rechter wijst om die redenen de ontruiming af.

Dit vonnis is in meerdere opzichten opmerkelijk te noemen: zowel vanwege het feit dat er geen spoedeisend belang zou zijn als vanwege de inhoudelijke toets. De vordering tot ontruiming is gebaseerd op de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling of bedrog. Huurders zitten volgens de corporatie zonder recht of titel in de sociale huurwoning. Die stelling levert in beginsel een spoedeisend belang op.

De financiële passendheidseisen van de Woningwet zijn van toepassing op elke nieuwe verhuur van een sociale huurwoning. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen huurders die reeds in een sociale huurwoning wonen (doorstromers) en huurders die van elders komen (starters of huurders vanuit de vrije sector). De kantonrechter hecht ten onrechte waarde aan het feit dat zich geen ‘verdringingseffect’ zou voordoen. Het gaat hier om het feit dat de huurders een te laag inkomen hebben voor deze woning. De corporaties moeten er niet alleen voor zorgen dat woningzoekenden niet te goedkoop worden gehuisvest, maar ook dat zij niet te duur gaan wonen. Deze laatste regel is erop gericht om de uitgaven voor huurtoeslagen binnen de perken te houden en niet op het voorkomen van het verdringingseffect.

De kantonrechter dient te beoordelen of op goede gronden een vernietiging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden. Het feit dat een derde inkomensgegevens zou hebben gewijzigd/vervalst is niet relevant. Dat komt voor rekening en risico van de huurders.

Kort geding bij kantonrechter Amsterdam (ECLI:RBAMS:2019:4503)

In deze zaak betaalde de woningzoekende een bedrag van € 3.000 aan een dubieus bemiddelingsbureau. Dat bureau reageert namens hem op het woningaanbod. Uit de feiten blijkt dat de woningzoekende bekend was met het feit dat het bureau gebruik maakte van vervalste gegevens betreffende de woonduur. De corporatie vernietigt de huurovereenkomst buitengerechtelijk en vordert in kort geding ontruiming.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de corporatie een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering, gelet op de schaarste van sociale huurwoningen in Amsterdam, alsmede het belang voor de corporatie om zo spoedig mogelijk weer over de woning te beschikken om deze ter beschikking te stellen aan woningzoekenden.

Aan de orde is de vraag of de corporatie de huurovereenkomst op goede grond heeft vernietigd. De corporatie heeft haar vordering primair gegrond op bedrog. In het onderhavige geval is voor bedrog vereist dat haar opzettelijk onjuiste informatie is verstrekt, waardoor de corporatie met de huurder een huurovereenkomst is aangegaan, die zij niet was aangegaan indien zij van de juiste woongegevens van de huurder op de hoogte was geweest.

Voor de beoordeling van de vraag of daarvan in dit geval sprake is, is van belang dat de huurder heeft erkend nooit op het opgegeven adres woonachtig te zijn geweest. Door hem is ook niet betwist dat de stukken die namens hem zijn ingediend vervalst en onjuist zijn en dat de corporatie op grond van deze informatie in de veronderstelling verkeerde dat de huurder gelet op de daaruit volgende woonduur voor de woning in aanmerking kwam. Daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat sprake is van bedrog.

De huurder heeft aangevoerd dat het bemiddelingsbureau alles voor hem heeft geregeld, van de inschrijving bij Woningnet tot het verstrekken van de door de corporatie gevraagde gegevens. Zelf heeft hij geen onjuiste informatie verstrekt en hij had ook geen wetenschap van de onjuiste en vervalste papieren. Dit verweer kan de huurder niet baten. De huurder heeft zelf stukken naar de corporatie gestuurd en hij heeft aan het bemiddelingsbureau gemeld dat een huurovereenkomst met betrekking tot het adres naar de corporatie moet worden gestuurd. Onder zijn naam staat ook het adres vermeld. De huurder heeft nooit op dit adres gewoond. Vast staat dus dat de woning is verkregen op basis van onjuiste en vervalste stukken. Daarbij komt dat de huurder in de stukken uitdrukkelijk het (niet bestaande) huurcontract van het adres noemt. Tot slot heeft de huurder een aanzienlijke bedrag van € 3.000,00 betaald voor woningbemiddeling voor een huis in Amsterdam in de sociale sector, terwijl het een feit van algemene bekendheid is dat in Amsterdam lange wachttijden gelden voor sociale woningen met strikte regels voor toewijzing. Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat de huurder geen wetenschap had van het bedrog. De corporatie kan daarom jegens de huurder een beroep doen op het door het bemiddelingskantoor gepleegde bedrog. De huisvestings- en medische problemen van de huurder, hoe bezwarend deze ook voor hem mogen zijn, komen voor zijn rekening en risico. In elk geval staan de in dat verband aangevoerde omstandigheden naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter aan een ontruiming niet in de weg.

Conclusie

Een ontruiming in kort geding op grond van woonfraude is wel degelijk mogelijk, nadat de huurovereenkomst is vernietig wegens dwaling of zelfs bedrog. Uit de feiten moet wel duidelijk zijn dat er inderdaad sprake is geweest van een dergelijk wilsgebrek aan de kant van de verhuurder.