Extra reden voor corporaties om overlast aan te pakken

Een woningcorporatie moet optreden tegen huurders die overlast veroorzaken voor omwonenden. Daar zijn verschillende juridische gronden voor. Dit jaar is daar een interessante nieuwe reden bij gekomen.

Eerst twee duidelijke wettelijke redenen voor corporaties om op te treden tegen overlast van huurders:

Reden 1
De Woningwet bepaalt dat corporaties moeten optreden tegen overlast. Dat optreden is in die wet omschreven als ‘bijdragen aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van woongelegenheden of andere onroerende zaken van de toegelaten instelling of ten behoeve van de huurders van die woongelegenheden.’

Reden 2
Verhuurders (waaronder corporaties) zijn op grond van de contractuele relatie met andere huurders gehouden om op te treden tegen overlastveroorzakende huurders.
Overlast kan een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204, en op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen.

Bonusreden: voorkom waardevermindering
Een interessante nieuwe reden om tegen overlastgevende huurders op te treden, is om te voorkomen dat de omliggende woningen minder waard worden. Recent publiceerde het Gerechtshof Amsterdam een arrest uit 2007 waaruit dat blijkt. (Waarom dit arrest, dat duidelijk relevant is voor de rechtspraktijk, pas in 2016 is gepubliceerd, is mij niet bekend.)

Het gaat om de volgende zaak:

Een koper van een woning spreekt de verkoper aan voor schade die de koper lijdt door overlast van de buren. De Rechtbank geeft de koper gelijk: de verkoper heeft zijn mededelingsplicht geschonden en had de koper moeten waarschuwen dat de buren overlast veroorzaken. Ook in hoger beroep wordt de verkoper door het Gerechtshof veroordeeld de schade van de koper te vergoeden, wegens schending van de mededelingsplicht. Het Gerechtshof bepaalt die schade op circa € 75.000,-, ongeveer een kwart van de oorspronkelijke koopprijs van de woning.

Belang voor corporaties
De mededelingsplicht van de verkoper leidt dus tot een waardevermindering van woningen die overlast ondervinden. De verkoper moet de koper wijzen op de overlast en deze koper zal vervolgens een lager bod doen en niet ‘de hoofdprijs’ willen betalen.

Om waardevermindering door overlast te voorkomen, is het zaak voor corporaties om op te treden tegen de overlast. Omdat procedures tegen overlastveroorzakende huurders soms zeer lange tijd in beslag nemen, speelt de beschreven reden niet alleen een rol bij woningen die in de verkoop staan. Kortom, voorkom tijdig waardevermindering door op te treden tegen overlast.