Energielabel C in 2023. Wie gaat dat betalen?
Het zal niemand ontgaan zijn dat het energiezuiniger maken van vastgoed een hot issue is. Zo moeten gebouwen met een kantoorfunctie met een oppervlak van meer dan 100m² verplicht energiezuiniger gemaakt worden. En snel ook: vanaf 1 januari 2023 geldt energielabel C als minimumeis. Eind 2018 voldeed circa 44% nog niet aan deze eis. Er is dus nog een hoop werk te verzetten.
Niet voldoen aan deze eis heeft grote consequenties: gebouwen met een energielabel slechter dan label C mogen na 1 januari 2023 niet meer worden gebruikt. Monumentale gebouwen zijn uitgezonderd.
Voor de gebouwde omgeving bestaat verder de wens dat alle gebouwen in 2050 energieneutraal zijn. Dit Europese streven is overgenomen in het Energieakkoord. Hierin is ook de ambitie geformuleerd dat gebouwen in 2030 minstens een energielabel A hebben.
Huurders
Maar wat betekent dit voor huurders? Volgens de Rijksvoorlichtingsdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) is een huurder niet verantwoordelijk voor het voldoen aan deze verplichting. Dit is volgens de RVO in de basis een verplichting van de verhuurder. In principe klopt dit ook, het is aan verhuurder om het gehuurde ter beschikking te stellen en als dit niet meer kan, dan schiet de verhuurder tekort.
Maar, zeker in het geval van kantoorruimte, bestaat er een grote mate van contractsvrijheid en dus om andere afspraken te maken. Dus ook op dit punt.
Huurovereenkomst
Het model van de Raad voor Onroerende zaken, ofwel het ROZ-model, is al jarenlang de standaard voor huurcontracten voor kantoorruimte. Hierin was tot op heden niet veel bijzonders opgenomen inzake de verduurzaming van het gehuurde, behalve een nogal vrijblijvende bepaling dat huurder en verhuurder elkaar waar nodig zullen ondersteunen bij het verduurzamen van het gehuurde:
“Partijen onderkennen het belang van duurzaamheid en komen overeen elkaar te ondersteunen in het behalen van de gezamenlijk geformuleerde c.q. te formuleren doelstelling en op regelmatige basis de voortgang te bespreken.”
Mij zijn vooralsnog geen situaties bekend dat partijen hier serieus mee aan de slag zijn gegaan. Maar tijden veranderen. Door de verplichting om uiterlijk 1 januari 2023 energielabel C te hebben en de verder strekkende ambities voor de toekomst, moet hier concreet handen en voeten aan gegeven worden. En dat heeft de ROZ nu ook gedaan. Op de website van de ROZ is nu een standaardbepaling te vinden die over deze materie gaat.
Aanpassing ROZ model
De nieuwe bepaling gaat uit van twee mogelijke situaties: het gehuurde heeft reeds een energielabel C of beter of heeft dit nog niet.
In het eerste geval worden zowel verhuurder als huurder verplicht om bij onderhoud dat op grond van de huurovereenkomst voor hun rekening komt, erkende energiebesparende maatregelen te nemen.
In het tweede geval is concreet opgenomen welke maatregelen verhuurder voor aanvang (of nader tijdstip) gaat nemen om tot energielabel C te komen. Ook dient huurder op te geven welke maatregelen hij bij het gebruik en de inrichting van het gehuurde neemt om tot dit energielabel te komen. Verder worden ook in dit geval zowel verhuurder als huurder verplicht om bij onderhoud dat op grond van de huurovereenkomst voor hun rekening komt, erkende energiebesparende maatregelen te nemen.
De ROZ heeft zich ook gerealiseerd dat de situatie in de toekomst kan veranderen. Dit is gelet op de ambities ook bepaald niet denkbeeldig. Voor die situatie is in de nieuwe standaardbepaling verder opgenomen dat partijen zich committeren om deze situatie in overleg vast te stellen passende maatregelen te nemen. Als dit dan gaat om aanpassingen die voor rekening van huurder moeten komen, worden deze – in de standaardtekst – voor 50% door verhuurder vergoed. Dit kan uiteraard aangepast worden. Is verhuurder voor de aanpassingen verantwoordelijk, dan treden partijen in overleg over een passende huurverhoging.
Tot slot is er nog een aantal bepalingen opgenomen over het verlenen van toestemming, het verwijderen van voorzieningen en de vergoeding voor dergelijke voorzieningen na afloop van de huurovereenkomst.
Conclusie
Met de toevoeging van deze standaardbepaling is het ROZ-model beter op de toekomst voorbereid. Belangrijk is om te realiseren dat het een model is én dat de ROZ een belangenorganisatie is voor vastgoedeigenaren. Het is zonder meer mogelijk om van deze bepaling af te wijken of deze bepaling heel anders in te richten. Niettemin biedt deze concepttekst een goed handvat voor afspraken.
Hiermee is echter nog niets geregeld voor reeds lopende huurovereenkomsten. Nu 2023 snel dichterbij komt, is het zowel voor verhuurder als voor huurders noodzakelijk om zich te realiseren wat er moet gebeuren en een plan van aanpak te maken om vervelende situaties in de toekomst te voorkomen.
Meer informatie? Neem contact op met Tomlow!
