Deel VI: Ontruimen huurwoning, hoe gaat de rechter daarmee om?

Deze blog maakt deel uit van een reeks waarin de actuele jurisprudentie wordt bijgehouden over de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning in Corona-tijden.

De Corona-tijd is inmiddels te onderscheiden in de periode vóór 1 juni 2020 (lees hierover deel I, deel II, deel III, deel IV en deel V) en de periode na 1 juni 2020. Bijna alle uitspraken in deze blog vallen nog onder de ‘oude regeling’.

Tijdelijke regeling voor handel- en kantonzaken

De reden voor dit onderscheid is terug te vinden in de Tijdelijke Regeling voor handel- en kantonzaken, opgesteld door het Landelijk Overleg Vakinhoud (LOV’s). Tot 1 juni 2020 gold voor huurzaken woonruimte dat er geen ontruiming mocht worden uitgesproken, tenzij er sprake was van een ‘superspoedeisende’ situatie. Uit mijn reeks blijkt dat dit een rekbaar begrip is. De Tijdelijke Regeling was een richtlijn waar rechters meerdere malen van afweken. Altijd afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval.

Voor de periode ná 1 juni 2020 is de Tijdelijke Regeling aangepast. Op dit moment gelden bij de beoordeling van een ontruimingsvordering de volgende uitgangspunten:

• Na 1 juni 2020 wordt er in woonruimtezaken weer beslist op vorderingen tot ontruiming, waarbij de rechter goed kijkt naar de persoonlijke omstandigheden van de huurder;
• In een toewijzend vonnis wordt een ontruimingstermijn van minimaal twee weken opgenomen;
• In alle voor 1 juni 2020 aangehouden zaken waarbij de huurder niet is verschenen, moet de verhuurder een recente opgave van de huurachterstand doen. Is de huurder wel verschenen, dan wordt hij in de gelegenheid gesteld om te reageren op de opgave van de huurachterstand.

Uitspraak 19

Rechtbank Overijssel 19 mei 2020. Huurder huurt van woningcorporatie De Woonplaats te Enschede sinds 5 december 2018 een woning. Op 12 maart 2020 doet de politie een inval in de woning en treft daar een in werking zijnde hennepkwekerij aan met 205 planten. Uit onderzoek blijkt dat er een eerdere oogst is geweest en dat er tevens sprake is van stroomdiefstal. Ook is er een huurachterstand ontstaan van € 3.083,92, ruim 5 maanden. De Woonplaats start een kort geding.

Wat doet de rechter?

De huurder verschijnt niet in de procedure. De rechter wijst een kort maar krachtige (verstek)uitspraak. Alle vorderingen van De Woonplaats worden toegewezen. Ondanks de corona-crisis kan de woning toch worden ontruimd, zo oordeelt de rechter. De ontruimingstermijn wordt bepaald op 8 dagen.

NB. het gaat hier om een uitspraak die is gewezen voor 1 juni 2020. Hennep is een criminele activiteit en maakt de zaak superspoedeisend als bedoeld in de Tijdelijke Regeling. De rechter heeft op goede gronden van de uitzonderingsmogelijkheid op het ontruimingsverbod gebruik gemaakt.

Uitspraak 20

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 mei 2020. Op 3 december 2019 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en bepaald dat de woonboerderij per 1 juni 2020 moet zijn ontruimd. De huurders hebben tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld en proberen nu om de ontruiming te voorkomen. Daarvoor hebben ze een incident ex artikel 351 Rv opgeworpen. De huurders stellen dat ze geen alternatieve woonruimte kunnen vinden voor hun gezin, drie paarden, honden en een poes. De verhuurder wil de ontruiming doorzetten.

Wat doet het Hof?

Het Hof kent: “doorslaggevende betekenis toe aan de uitzonderlijke omstandigheden die de Corona-crisis teweeg heeft gebracht. In deze tijd waarin iedereen zoveel mogelijk thuis moet blijven en de overheid de nodige maatregelen treft ter voorkoming van de verdere verspreiding van het virus, is het niet verantwoord om mensen tot een verhuizing te dwingen”. Het incident wordt toegewezen. Dat betekent dat de huurders de woning voorlopig niet hoeven te verlaten. Pas op het moment dat er een eindarrest is gewezen. Gelet op de grote achterstanden bij het Hof kan dit nog jaren duren. De huurders zullen er waarschijnlijk alles aan gaan doen om de procedure verder te vertragen en de verhuurder moet afwachten.

Uitspraak 21

Rechtbank Limburg 25 mei 2020. Sinds 1 april 2019 woont huurder in een appartement waarvan de verhuurder de eigenaar is. In totaal is huurder maandelijks een bedrag van € 390,= aan de verhuurder verschuldigd. Er is een huurachterstand ontstaan van € 1.560,=. Verhuurder start een kort geding procedure en vordert dat de huurder de woning binnen 3 dagen na betekening van het vonnis moet verlaten.

Wat doet de rechter?

Het gaat hier niet alleen om de ontruiming, maar ook om het toewijzen van een geldsom in kort geding. Hiervoor is vereist dat het bestaan en de omvang van de vordering zeer aannemelijk is en haast is geboden. De huurder erkent de achterstand, maar stelt dat hij is bedreigd en onheus is bejegend door de verhuurder en dat hij daarom niet heeft betaald. Ondanks dat hij sinds enige tijd wel inziet dat hij de volledige huurprijs moet voldoen, bestaat de achterstand nog steeds. De rechter wijst de vordering tot ontruiming toe.

Interessant is dat de rechter in rechtsoverweging 4.3 de periode voor en na 1 juni noemt en het verschil in de Tijdelijke Regelingen. De rechter overweegt vervolgens dat hij voor 1 juni 2020 vonnis zal wijzen en een ontruimingstermijn van 30 dagen in acht zal nemen.

Uitspraak 22

Hof ’s-Hertogenbosch 2 juni 2020. Woningcorporatie Trudo vordert bij de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de huurwoning. De huurder had, zonder toestemming van Trudo, drie personen bij hem in zijn woning laten wonen. Hoewel er discussie bestaat over de hoogte, staat wel vast dat twee inwoners geld aan de huurder betaalden. De kantonrechter wees de vorderingen af en Trudo stelde hoger beroep in.

Wat doet het Hof?

Anders dan de kantonrechter, geeft het Hof Trudo toch gelijk. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de huurwoning wordt uitgesproken. De ontruimingstermijn van veertien dagen wordt in acht genomen. Deze uitspraak is de eerste in deze blogreeks die na 1 juni 2020 is gewezen. De Tijdelijke Regeling is in principe opgesteld voor de rechtbankzaken. Het kan toeval zijn dat het Hof arrest wijst in lijn met de Tijdelijke Regeling.

Conclusie

De Tijdelijke Regeling is verlengd, maar de uitgangspunten zijn wel aangepast. Het lijken mij voor rechters werkbare uitgangspunten bij de beoordeling van een ontruimingsvordering. Uit de komende jurisprudentie zal blijken of dit ook in de praktijk zo werkt. Ik ben benieuwd!

Zit u met een probleem en wilt u de situatie bespreken? Bel ons via 030-252 1802.