Deel IV: Ontruimen huurwoning, hoe gaat de rechter daarmee om?

Deze blog maakt deel uit van een reeks waarin de actuele jurisprudentie wordt bijgehouden over de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning in Corona-tijden. Lees deel I, deel II en deel III. 

Tijdelijke regeling voor handel- en kantonzaken

Eerst even kort het kader, zoals opgenomen in mijn deel I van de reeks:

De rechtbank publiceerde een aantal tijdelijke regelingen, waaronder de Tijdelijke regeling voor handel- en kantonzaken. Huurzaken zijn op Lijst 2 geplaatst en vallen daarmee in de categorie ‘overige urgente zaken’. In de Regeling staat:

“Huurzaken: tot 1 juni 2020 wordt in woonruimtezaken geen ontruiming uitgesproken (verstek- en uitgeprocedeerde zaken inbegrepen), uitgezonderd zaken waarin sprake is van feiten die de zaak tot superspoedeisend maken zoals criminele activiteiten en ernstige overlast.”

Kortom: geen ontruimingen van huurwoningen tot 1 juni, tenzij er sprake is van een ‘superspoedeisende’ zaak. Als voorbeeld daarvan wordt gegeven criminele activiteiten en ernstige overlast. Let op, dit zijn voorbeelden, andere situaties zouden ook als superspoedeisend kunnen worden aangemerkt. De Tijdelijke regeling is een richtlijn.

Uitspraak 10

Rechtbank Amsterdam 4 mei 2020. Het gaat hier om een studentenwoning in Amsterdam. De vader van een studente die tot begin 2015 in de woning verbleef, blijft de woning van de pandeigenaar huren. Hij onderverhuurt vervolgens de kamers in het pand aan een aantal studenten. Met ingang van 31 december 2019 is de hoofdhuurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd. De pandeigenaar wenst de onderhuurrelaties niet voort te zetten. Nadat een aantal van de studenten de woning niet verlaat, start hij een kort geding procedure en stelt dat de studenten zonder recht of titel in zijn woning verblijven.

Wat doet de rechter?

Het gaat om onzelfstandige woonruimten, zodat er geen onderhuurbescherming ex artikel 7:269 BW is. Ook de belangenafweging valt niet uit in het voordeel van de studenten. De rechter oordeelt dat alle studenten de woning moeten verlaten. De rechter verwijst vervolgens wel naar het afgesproken beleid vanwege de coronacrisis en bepaalt de ontruimingstermijn op 2 maanden. Het is dan begin juli, ruim na de in de Tijdelijke Regeling vermelde datum van 1 juni 2020. De verhuurder vorderde een termijn van 5 dagen.

Uitspraak 11

Rechtbank Gelderland 13 mei 2020. Deze uitspraak is niet gepubliceerd, maar kreeg ik doorgestuurd collega-advocaat mr. Paul van Buul van Wildenberg Advocaten te Nijmegen.

Huurder huurt vanaf 31 januari 2019 van woningcorporatie Talis te Nijmegen een (sociale) huurwoning. Huurder sluit met een derde een onderhuurovereenkomst voor de maand februari 2019 voor kamer(s) in die woning. De huurder staat zelf ingeschreven op een ander adres in Nijmegen. Talis confronteert huurder met haar constateringen, waarop de huurder aangeeft dat hij zou hebben afgesproken met Talis dat hij pas in maart 2020 in de woning zou gaan wonen. Talis ontkent dit.

Wat doet de rechter?

De rechter stelt vast dat de huurder de huurwoning niet zelf permanente als woonruimte gebruikt, daar dus niet zijn hoofdverblijf heeft en het zelfs afstaat aan derden. Dat is in strijd met de afspraken in de huurovereenkomst. De rechter verwijst naar de Tijdelijke Regeling, maar oordeelt vervolgens dat de huurder – nu hij er niet woont – geen woonbelang heeft. De ontruiming met een termijn van 3 dagen wordt dan ook uitgesproken.

Uitspraak 12

Rechtbank Noord-Holland 8 mei 2020. Huurder huurt sinds 18 december 2008 een huurwoning van Woningstichting Kennemer Wonen te Heiloo. Vanaf maart 2018 staat huurder onder beschermingsbewind. Op 13 februari 2020 doet de politie een inval in de woning en treft daar een hennepkwekerij aan. Nadat de huurder niet vrijwillig de huurovereenkomst opzegt, start Kennemer Wonen een kort geding.

Huurder stelt dat de kwekerij is opgezet door een kennis toen hij een psychose had en nooit in gebruik is geweest. Daarbij heeft de huurder zelf de politie geïnformeerd over de kwekerij in zijn woning. De huurder stelt zijn medische situatie nu onder controle te hebben.

Wat doet de rechter?

De rechter volgt de standpunten van de huurder niet en wijst de ontruimingsvordering van Kennemer Wonen toe. De hennepkwekerij is in strijd met de huurovereenkomst. De rechter slaat wel acht op de Tijdelijk Regeling en de huurder mag niet eerder dan 1 juni 2020 worden ontruimd.

Uitzonderingsmogelijkheid

De rechter had een kortere termijn kunnen toewijzen. In dit geval hoefde de rechter namelijk met de Tijdelijke Regeling geen rekening te houden. De aard van de ontruiming is namelijk hennep, zijnde criminele activiteiten. Dat is een ‘superspoedeisende zaak’ conform de uitzonderingsmogelijkheid in de Tijdelijke Regeling.

Uitspraak 13

Rechtbank Noord-Holland 8 mei 2020. Op dezelfde datum wijst dezelfde rechter nog een uitspraak. In deze zaak verhuurt een eigenaar, vanwege zijn verblijf in het buitenland, zijn woning in (de omgeving van) Haarlem op grond van de Leegstandwet. De huurprijs is een bedrag van € 1.550,=. Verhuurder wenst op enig moment zelf weer in de woning te gaan wonen en zegt de huurovereenkomst op per 15 februari 2020, althans laat weten dat de leegstandswetvergunning (en daarmee de huurovereenkomst) per 23 februari 2020 eindigt. Huurder wenst te blijven zitten. Huurder doet daarom een tegenvoorstel om de woning per 1 juni 2020 te verlaten, dan wel om de woning voor een bedrag van € 375.000,= te kopen. Partijen treden in overleg, maar bereiken geen akkoord. Verhuurder vordert ontruiming van de woning, alsmede betaling van de huurachterstand van € 2.351,72.

Wat doet de rechter?

De rechter stelt dat de huurder inmiddels zonder recht of titel in de woning verblijft. De huurovereenkomst is geëindigd. Daarbij is er tevens een huurachterstand ontstaan. De huurder moet dan ook de woning verlaten. Net als in uitspraak 12 oordeelt de rechter dat dit uiterlijk op 1 juni 2020 moet geschieden.

Uitspraak 14

Rechtbank Amsterdam 4 mei 2020. Verhuurder, Woningcorporatie Eigen Haard, komt er na onderzoek achter dat er sprake is van woonfraude. De huurster woonde niet zelf in de woning in Amsterdam. De huurster ontkent dit en stelt subsidiair dat er geen ontruiming mag worden uitgesproken omdat zij en haar vierjarige zoontje dan dakloos worden. Interessant aan deze zaak is dat Eigen Haard bij voorbaat inspeelt op de corona-problematiek. Zij vordert ontruiming van de woning binnen een maand na opheffing van de intelligente lockdown.

Wat doet de rechter?

De rechter volgt Eigen Haard. Huurster heeft geen hoofdverblijf gehad in de woning. Zij heeft daar derden, al dan niet tegen betaling, laten wonen en dat is in strijd met de huurovereenkomst. Deze tekortkomingen zijn ernstig genoeg voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De rechter volgt de vordering van Eigen Haard met daarin de opgenomen verruimde ontruimingstermijn: “veroordeelt [huurster] om na betekening van dit vonnis binnen een maand nadat de intelligente lockdown, specifiek het thans tot 1 juni 2020 geldende samenscholingsverbod, is opgeheven, de woning (…) te ontruimen (…)”

Onnodig

Eigen Haard had dit niet hoeven vorderen. Het gaat om woonfraude en niet om een huurachterstand. Op de datum van 1 juni 2020 uit de Tijdelijke Regeling geldt de uitzondering. Daarbij krijgt de huurder nu extra tijd. Het gaat om het ontruimen binnen een maand na het einde van de intelligente lockdown, althans als het samenscholingsverbod is opgeheven. Thans zijn de maatregels versoepeld, maar er is nog geen sprake van een einde. Het is maar de vraag wanneer dat gaat gebeuren en of dat moment is aan te wijzen. Dit is voer voor discussie.

Conclusie

Het wordt inmiddels goed zichtbaar dat de rechters weer overgaan tot het uitspreken van een ontruimingen in de situaties waarin ze dat ook zouden hebben gedaan in het pre-corona-tijdperk. Tevens zien we dat er in bijna alle gevallen aan de huurder een langere ontruimingstermijn wordt gegund. Van de gevorderde enkele dagen, naar soms wel bijna 3 maanden. Inmiddels is het bijna 1 juni 2020, de einddatum, genoemd in de Tijdelijke Regeling. In kort geding procedures die nu wordt gestart, zal in de meeste gevallen niet voor 1 juni 2020 een vonnis worden gewezen, zodat geen rekening hoeft te worden gehouden met de Tijdelijke Regeling. Uiteraard tenzij de Tijdelijke Regeling wordt verlengd.

Zit u met een probleem en wilt u de situatie bespreken? Bel ons via 030-252 1802.