Deel II: Ontruimen huurwoning, hoe gaat de rechter daarmee om?

Deze blog maakt deel uit van een reeks waarin de actuele jurisprudentie over dit onderwerp wordt bijgehouden.

Recent besprak ik drie uitspraken over de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning in Corona-tijden. Het ging om twee uitspraken van de Rechtbank Overijssel en één van de rechtbank Noord-Holland. In deze blog bespreek ik weer drie uitspraken over hetzelfde onderwerp die na het schrijven van deel I zijn gewezen. Eén vonnis is van de Rechtbank Rotterdam, de andere van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht en de derde van de rechtbank Amsterdam.

Tijdelijke regeling voor handel- en kantonzaken

Eerst nog even kort de kaders, zoals opgenomen in mijn deel I van deze reeks:

De rechtbank publiceerde een aantal tijdelijke regelingen, waaronder de Tijdelijke regeling voor handel- en kantonzaken. Huurzaken zijn op Lijst 2 geplaatst en vallen daarmee in de categorie ‘overige urgente zaken’. In de Regeling staat:

“Huurzaken: tot 1 juni 2020 wordt in woonruimtezaken geen ontruiming uitgesproken (verstek- en uitgeprocedeerde zaken inbegrepen), uitgezonderd zaken waarin sprake is van feiten die de zaak tot superspoedeisend maken zoals criminele activiteiten en ernstige overlast.”

 Kortom: geen ontruimingen van huurwoningen tot 1 juni, tenzij er sprake is van een ‘superspoedeisende’ zaak. Als voorbeeld daarvan wordt gegeven criminele activiteiten en ernstige overlast. Let op, dit zijn voorbeelden, andere situaties zouden ook als superspoedeisend kunnen worden aangemerkt. De Regeling is een richtlijn.

Uitspraak 4

Rechtbank Rotterdam 10 april 2020. Huurder huurt van woningcorporatie Vestia een woning. Per datum dagvaarding, 30 november 2017, is er een huurachterstand van € 3.032,63, zijnde bijna 4 maanden. Vestia vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de huurwoning en betaling van de huurachterstand. De huurachterstand loopt gedurende de procedure op tot een bedrag van € 9.289,41, zijnde ca. een jaar.

Huurders stellen dat er sprake is van een gebrek vanwege problemen met de riolering en stellen dat zij daarom gerechtigd zijn geheel geen huur meer te betalen. Ook hebben zij schade door die problemen, want de tegels in de voortuin zijn verzakt. Vestia heeft het gebrek, kort na de melding, tijdelijk verholpen en de huurders financieel gecompenseerd. Voor het permanent verhelpen van het gebrek moet Vestia een vergunning bij de gemeente aanvragen voor het uitvoeren van die werkzaamheden.

Wat doet de rechter?

De rechter oordeelt dat het bedrag van de huurachterstand tussen partijen vaststaat. Vervolgens oordeelt de rechter dat de huurprijs moet worden verminderd met 20%, vanwege het gebrek aan de riolering. Een verrekening leidt tot een resterende betalingsachterstand van € 5.269,72. Dit is geen tekortkoming van geringe betekenis, noch van bijzondere aard, zo bepaalt de rechter.

De rechter rekent het de huurders aan dat zij lange tijd geheel geen huur hebben betaald, enkel om een ‘statement’ te maken naar Vestia. De hoogte van de achterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. MAAR De rechtbank verwijst vervolgens naar de Tijdelijke regeling en zet de zaak naar de rol van 4 juni 2020. Partijen dienen dan de stand van zaken op dat moment aan de rechtbank te berichten, waarna de rechtbank alsnog zal oordelen over de ontbindings- en ontruimingsvordering.

Opmerkelijk

Op basis van de informatie uit het vonnis, vind ik dit een opmerkelijke uitspraak. De procedure is namelijk al in november 2017 (!) gestart. In dit geval is de achterstand tijdens de procedure verdrievoudigd. Het uitspreken van de ontbinding en ontruiming, met inachtneming van een ruimere ontruimingstermijn (zie uitspraak 2 van blog deel I) had meer recht gedaan aan de situatie.

Uitspraak 5

Rechtbank Midden-Nederland 26 april 2020. Deze uitspraak is (nog) niet gepubliceerd en is een zaak van kantoorgenote Janneke Pellikaan. Update 13-5-2020: de uitspraak is gepubliceerd en hier te vinden.

Mitros ontving op 29 januari 2020 een ontruimingsvonnis. De huurder maakte zich schuldig aan structurele overlast. De ontruiming werd aangezegd tegen 14 februari 2020, maar na het maken van afspraken uitgesteld tot 1 april 2020. Mitros verleende vervolgens nog een keer uitstel, tot 15 april 2020. In de tussentijd veroorzaakte de huurder – tegen de gemaakte afspraken in – toch weer overlast, waarna Mitros de ontruiming van 1 april 2020 handhaafde. Toen de huurder hieraan niet vrijwillig voldeed, is de ontruiming op 6 april 2020 aangezegd tegen 30 april 2020. Op 24 april 2020 doet huurder een verzoek voor een spoed kort geding. Hij zegt dat hij Corona heeft en niet mag worden ontruimd.

Wat doet de rechter?

De rechter stelt vast dat Mitros zich coulant heeft opgesteld richting de huurder en ook de zorg heeft voor haar andere huurders. De rechter kan niet uitsluiten dat de huurder geen Corona heeft en oordeelt dat een uitzetting een gevaar voor de volksgezondheid kan opleveren. Expliciet bepaalt de rechter dat er geen sprake is van misbruik van recht aan de zijde van Mitros. De huurder krijgt een extra termijn van twee weken, dan is het besmettingsgevaar geweken. Op 15 mei 2020 moet hij er dan toch echt uit.

Uitspraak 6

Rechtbank Amsterdam 29 april 2020. Het gaat in deze zaak om een huurwoning van woningcorporatie Eigen Haard. Op 7 januari 2020 doet de politie een inval in de huurwoning en constateert een hennepplantage, waarbij er ook sprake is van stroomdiefstal. Tijdens een gesprek over de inval op het kantoor bij Eigen Haard is huurder onder invloed. Hij staat op de wachtlijst voor een behandeling bij Jellinek. Zijn kinderen ziet hij niet meer, vanwege zijn verslaving. Op het verzoek van Eigen Haard aan de huurder om vrijwillig de huur op te zeggen, reageert hij niet, waarna Eigen Haard een spoedprocedure start.

Wat doet de rechter?

Hennep is verboden. Daarbij is de stroomdiefstal gevaarlijk vanwege het grote risico op het ontstaan van een brand. De rechter kwalificeert de situatie als “misbruik van een schaarse sociale huurwoning”. Vanwege de verslaving van de huurder is er kans op herhaling. Op het verweer van de huurder dat hij niet mag worden ontruimd, vanwege de Tijdelijke regeling van de Rechtbank, oordeelt de rechter – terecht – dat er in de regeling een uitzondering is gemaakt voor criminele activiteiten en/of extreme overlast. De rechter oordeelt dat de huurder de woning binnen acht dagen moet ontruimen.

Conclusie

Wat we van de gewezen uitspraken leren is dat de Tijdelijke regeling een richtlijn is, waar de rechters van uitgaan. Het is van groot belang om de ruimte die de Regeling biedt goed te benutten.

Zit u met een probleem en wilt u de situatie bespreken? Bel ons via 030-252 1802.