De verplichtingen van de verhuurder: het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
Marcel (M.P.H.) van Wezel
Het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
Op 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in werking getreden. Dit besluit legt aan de verhuurder van woonruimte de verplichting op om een betalingsachterstand te melden aan het college voor schuldhulpverlening (van de plaatselijke gemeente).
De verplichting om sociaal te incasseren, en om -indien incasso niet lukt- dit te melden aan het college, dient er toe om schuldhulpverleners in staat te stellen om een intakegesprek te voeren met inwoners met schulden (ook wel ‘vroegsignalering’ genoemd).
Stappenplan sociaal incasseren
Het traject van melding bij het college ziet er dan als volgt uit:
- Verhuurder heeft inspanning geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
- Verhuurder heeft de huurder gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
- Verhuurder heeft de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering gestuurd over de betalingsachterstand; en
- Verhuurder heeft bij die schriftelijke herinnering aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder heeft daarop niet afwijzend gereageerd.
Zodra dit stappenplan is doorlopen, is de verhuurder verplicht om de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college door te geven.
Verhuurder kan huurachterstand incasseren
Deze verplichtingen van de verhuurder gaan niet zo ver, dat verhuurder daarop in civielrechtelijke zin kan worden afgerekend, met andere woorden: de vordering van de verhuurder op de huurder blijft bestaan, en is ook via een juridische procedure opeisbaar; ook indien de verhuurder zich niet heeft gehouden aan het bovenstaande stappenplan.
Consequenties van niet-naleven Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
In toenemende mate houden rechters echter wel degelijk rekening met het (al dan niet) opvolgen van dit stappenplan. Dat gebeurt op verschillende manieren:
- Geen proceskostenveroordeling ten laste van de huurder
De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 1 september 2021 dat bij de uitgevoerde incassowerkzaamheden niet conform de maatschappelijk vereiste zorgvuldigheid was gehandeld. Er was te lichtvaardig besloten om een procedure aanhangig te maken bij de kantonrechter wegens het feit dat er een reële andere mogelijkheid was om tot incasso van de achterstand te komen. In dit geval had dit oordeel consequenties voor de proceskosten, die de verhuurder zelf diende te dragen.
- Toepassing van de tenzij-regel van art. 6:265 BW
Bij een vordering tot incasso van een huurachterstand wordt doorgaans ook de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. De rechter zal deze ontbinding in de regel toewijzen, als er een huurachterstand bestaat van tenminste 3 maanden. Dit is vast beleid van de meeste kantonrechters (maar er wordt ook wel eens van afgeweken).
De rechter heeft volgens de Hoge Raad de vrijheid om te beoordelen of de tekortkoming van de huurder, gelet op de omstandigheden (waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst) van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. In dat kader zien wij steeds vaker terug, dat het niet voldoen aan het stappenplan uit het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening een argument is dat wordt betrokken in deze belangenafweging. Bijvoorbeeld in een recente uitspraak van de kantonrechter in Rotterdam (waarin het niet voldoen aan het stappenplan leidt tot toewijzing van de vordering tot betaling, maar tot afwijzing van de vordering tot ontbinding en afwijzing van de vordering tot betalen van de proceskosten).
De kantonrechters in Amsterdam verlangen zelfs dat de verhuurder tenminste stelt of een informatiebrief is verzonden, onder overlegging van een afschrift van deze brief, en of in het betreffende geval wel of niet aan de gemeente is gemeld; en zo niet, waarom niet. Het niet verstrekken van deze informatie (ook bij verstekzaken) zal aanleiding kunnen vormen om de gevorderde ontbinding af te wijzen omdat de verhuurder niet aan zijn stelplicht heeft voldaan en het daarom voor de rechter onmogelijk heeft gemaakt om de gerechtvaardigdheid van een ontbinding te beoordelen.
In sommige gevallen is goed uit te leggen waarom niet aan het stappenplan werd voldaan. Bijvoorbeeld omdat de huurder al door een schuldhulpverlener wordt bijgestaan. Of omdat duidelijk is dat ook na een melding de kans op een haalbare en redelijke betalingsregeling nihil is.
De meeste grote verhuurders, waaronder woningcorporaties, houden zich wel aan het stappenplan. Dit stappenplan geldt echter ook voor kleine en/of particuliere verhuurders. Naar verwachting zal de kantonrechter daarin geen onderscheid maken.
Conclusie: volg het stappenplan wanneer een ontbinding wordt gevorderd
Wanneer de verhuurder met kans op succes de ontbinding van een huurovereenkomst vanwege wanbetaling wil vorderen, is het noodzakelijk om inzicht te geven in het gevoerde incassoproces en om aan te tonen dat aan het stappenplan werd voldaan; of in elk geval uit te leggen waarom dat zinloos zou zijn geweest.
Marcel (M.P.H.) van Wezel
