Aandachtspunten verhuurders Spoedwet Verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

Deze blog maakt onderdeel uit van de reeks over deze Spoedwet, geschreven door Gerard Scholten

Inleiding

In een eerdere blog is aandacht besteed aan het wetvoorstel van de spoedwet, die het mogelijk maakt om tijdelijke huurovereenkomst tijdelijk te verlengen zonder dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. Hieronder zal nader worden ingegaan op de punten uit deze wet die voor de verhuurders van belang zijn. Verhuurders die tijdelijk woonruimte hebben verhuurd, zullen willen voorkomen dat er een contract voor onbepaalde tijd ontstaat en dat de huurder een beroep kan doen op huurbescherming. Aan de andere kant kan het zo zijn dat verhuurders op zichzelf geen bezwaar hebben om de tijdelijke huurovereenkomst tijdelijk te verlengen vanwege de coronamaatregelen. Als het maar een tijdelijk contract blijft. In bijzondere gevallen zullen de verhuurders wel bezwaar hebben tegen een verlenging, omdat de verhuurder binnen afzienbare termijn over de woning moet kunnen beschikken. Dan zijn er mogelijkheden om de verlenging tegen te houden.

Initiatief van de huurder

Hoewel een verhuurder ook zelf het initiatief kan nemen, zal het in de meeste gevallen de huurder zijn die uit is op een verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst. De verhuurder, die wordt geconfronteerd met een verlengingsverzoek van zijn tijdelijke huurder, zal allereerst moeten nagaan of dat verzoek voldoet aan de formele vereisten:

1. Het verzoek moet schriftelijk (kan ook per mail) worden ingediend bij de verhuurder
2. Het verzoek moet worden gedaan binnen 1 week na de schriftelijke aanzegging van de verhuurder dat de tijdelijke huurovereenkomst eindigt en dat de huurder moet ontruimen.
Heeft de verhuurder al vóór de datum van inwerkingtreding van de spoedwet de aanzegging gedaan, dan heeft de huurder de tijd tot 1 week na de datum van inwerkingtreding van de wet.

Die laatste voorwaarde vergt enige toelichting. De spoedwet treedt namelijk in werking met ingang van de dag na de publicatie in het Staatsblad, maar de wet werkt terug tot en met 1 april 2020. Deze publicatie heeft nog niet plaatsgevonden. Het gaat nog om een wetsvoorstel. Uiteraard heeft de huurder bij een aanzegging door de verhuurder, die dateert van vóór de publicatiedatum in het Staatsblad, nog 1 week vanaf die publicatiedatum om zijn verzoek in te dienen.

Effect van een tijdig verzoek van de huurder

Als de huurder tijdig en op de juiste wijze heeft verzocht om een verlenging dan is het gevolg dat de huurovereenkomst inderdaad wordt verlengd met de door de huurder gewenste termijn van 1, 2 of 3 maanden, maar (vooralsnog) nooit langer dan tot 1 september 2020. Dat rechtsgevolg ontstaat automatisch en dat blijft zo tenzij de rechter anders beslist.

Verhuurder heeft reden om verlenging te weigeren

Het kan zijn dat de verhuurder een reden heeft om niet in te stemmen met het verzoek tot verlenging. Daarbij moeten de volgende redenen worden onderscheiden:

1. De verhuurder heeft de woning zelf dringend nodig om in te wonen of de verhuurder is vóór 1 april 2020 een verplichting aangegaan, waardoor hij de woning leeg moet hebben vóór de datum die de huurder voorstelt. Hierbij kan worden gedacht aan verkoop met een leveringsverplichting, verhuur aan een derde, renovatie of sloop.
2. De huurder heeft zich niet als goed huurder gedragen.

Wil de verhuurder niet instemmen dan moet de verhuurder binnen 1 week na ontvangst van het verzoek van de huurder schriftelijk weigeren. Door deze tijdige schriftelijke weigering komt het initiatief weer bij de huurder te liggen. Deze kan dan namelijk aan de kantonrechter verzoeken om te bepalen dat de huurovereenkomst wel wordt verlengd (met een door de rechter te bepalen termijn). De beslissing van de kantonrechter is onherroepelijk; de huurder kan dus niet in beroep.

Verzoek van de verhuurder bij de kantonrechter

Het kan ook zijn dat de verhuurder om een andere reden dan hiervoor genoemd wil dat de rechter bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op een eerder tijdstip dan de door de huurder voorgestelde datum. In dat geval moet de verhuurder zelf het initiatief nemen en een verzoek indienen bij de rechter. De rechter kan het verzoek dan alleen toewijzen als de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij een eerdere beëindiging.

Geen termijn voor het indienen van een verzoekschrift bij de kantonrechter

In de spoedwet is geen termijn opgenomen waarbinnen de huurder of de verhuurder het verzoekschrift bij de kantonrechter moet indienen. Vanuit het perspectief van de verhuurder ligt het voor de hand dat dit zo snel mogelijk gebeurt, aangezien de beslissing van de kantonrechter anders pas komt op het moment dat de voorgestelde verlengingstermijn al is verstreken. De kantonrechters zullen de verzoekschriften met spoed moeten behandelen als urgente zaken. De verhuurder die heeft geweigerd om in te stemmen met een verlengingsverzoek van de huurder kan de huurder echter niet dwingen om een verzoekschrift in te dienen bij de rechter. Bovendien blijft de huurovereenkomst doorlopen als tijdelijke huurovereenkomst, zolang de rechter geen beslissing heeft genomen. Waarschijnlijk kan de verhuurder dan zelf een verzoek indienen, maar dat is enigszins onduidelijk.

De vraag is ook of een verzoekschrift tot gevolg kan hebben dat de tijdelijkheid voortduurt tot na 1 september 2020. Die mogelijkheid lijkt inderdaad te bestaan, omdat de wet zegt dat de rechter de huurovereenkomst ook met een andere dan de voorgestelde termijn kan verlengen.

Verlenging met wederzijds goedvinden

Als de verhuurder en de huurder het eens zijn over een tijdelijke verlenging dan kunnen zij dat ook onderling afspreken. Voorwaarde voor een dergelijke afspraak is wel dat de aanzegging van de verhuurder dateert van vóór 12 maart 2020. Bovendien moet de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst zijn gelegen na 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020. Ook dan geldt dat de verlenging mogelijk is met 1, 2 of 3 maanden, maar tot uiterlijk 1 september 2020.

Informatieverplichting voor de verhuurder

De wet schreef al voor dat een verhuurder niet eerder dan 3 maanden en niet later dan 1 maand voor het verstrijken van de bepaalde tijd de huurder schriftelijk moet herinneren aan de einddatum en aan de verplichting om de woning te ontruimen. Op grond van de spoedwet komt daar voor de verhuurder nu de verplichting bij dat de huurder moet worden geïnformeerd over ‘de mogelijkheden op grond van de spoedwet’. Wat de inhoud van die extra informatieplicht precies moet zijn wordt echter niet duidelijk. Ook bevat de wet geen sanctie op het niet in acht nemen van deze extra verplichting.

Wanneer er een procedure loopt over een verzoek om verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst dan wordt het voor een verhuurder moeilijk om te bepalen op welk moment de aanzegging aan de huurder gedaan moet worden. Want als de einddatum nog niet bekend (die wordt door de rechter bepaald) dan kan de verhuurder niet goed bepalen wanneer een nieuwe aanzegging op het juiste moment wordt verzonden: niet eerder dan 3 maanden en niet later dan 1 maand voordat de bepaalde tijd is verstreken. Maar wat is in dit geval ‘de bepaalde tijd’? De oorspronkelijke einddatum, de door de huurder voorgestelde einddatum of de door de rechter bepaalde einddatum? Om te voorkomen dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat zal de verhuurder dan misschien meerdere aanzeggingen moeten verzenden.

Langere termijn voor het toetsen van de aanvangshuur

Als de tijdelijke huurovereenkomst wordt verlengd op grond van de spoedwet dan schuift ook de termijn waarbinnen de tijdelijke huurder de aanvangshuur kan laten toetsen verder op.

Dat wordt dan tot 6 maanden na de verlengde tijdelijke huurovereenkomst. De verhuurder verkeert dan nog langer in onzekerheid of de overeengekomen aanvangshuur in stand kan blijven of dat er terugbetaald moet worden over een langere periode.

Mogelijkheid van verlenging van de spoedwet

Omdat het onzeker is hoelang de coronacrisis zal aanhouden, kan de spoedwet – wanneer aangenomen – worden verlengd door de minister. Huurovereenkomsten die al een keer zijn verlengd kunnen dan nogmaals tijdelijk worden verlengd. De verlenging van de wet kan slechts eenmalig plaatsvinden. De minister kan dan besluiten tot een verlenging tot 1 oktober, 1 november of 1 december 2020. Ook de andere uiterste data in de spoedwet worden dan verlengd.