De regel “koop breekt geen huur” gaat niet altijd op

Een van de bekende regels van het huurrecht is artikel 7:226 BW, in de volksmond bekend als de regel ‘koopt breekt geen huur’. Dat is wel een enigszins gesimplificeerde weergave van de inhoud van die bepaling. De regel luidt namelijk: Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en vestiging van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, door de verhuurder doen de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger. In het tweede lid is daaraan toegevoegd dat een overdracht door een schuldeiser van de verhuurder gelijkgesteld wordt met overdracht door de verhuurder zelf. Dus bijvoorbeeld in geval van executie door een beslaglegger.

Wat als de overdracht niet door de verhuurder en ook niet door een schuldeiser van de verhuurder plaatsvindt?
Met andere woorden, als de rechthebbende niet dezelfde is als de verhuurder en de rechthebbende verkoopt de zaak, gaat de huurovereenkomst dan ook over op de verkrijger? Voor die vraag zag de Hoge Raad zich onlangs gesteld in een Caribische zaak (ECLI:NL:HR:2020:1499).

Casus

In 1996 heeft rechtspersoon A (Kildare) rechten van erfpacht verworven op drie percelen op Sint Maarten. Op die percelen is een Beach Resort ontwikkeld. In verband met de ontwikkeling en exploitatie van het resort zijn in 1996 twee vennootschappen opgericht:
– rechtspersoon B (Island Hotel), die de hotel- en andere horeca-activiteiten zou beheren, en
– rechtspersoon C (Endless Vacation), die is belast met het bemiddelen en adviseren bij de verhuur en verkoop van timeshares.

De bank heeft financiering verstrekt voor het project. Ten behoeve van de bank heeft Kildare een recht van hypotheek doen vestigen op de drie percelen. Daarnaast hebben Kildare, Island Hotel en Endless Vacation al hun inkomsten en vorderingen met betrekking tot het resort tot zekerheid overgedragen aan de bank. In de periode 1996-2013 zijn met betrekking tot het resort meer dan tweeduizend timeshares verkocht aan timeshare-nemers. De bank heeft in 2013 de kredieten opgeëist, waarna het tot een executoriale verkoop van de erfpacht- en appartementsrechten is gekomen.

Alegria heeft op de veiling als hoogste bieder de erfpacht- en appartementsrechten gekocht. Alegria wist van het bestaan van de huurovereenkomsten met de timeshare-nemers. Alegria heeft de timeshare-nemers aangeschreven met de mededeling dat Kildare, Island Hotel, Endless Vacation niet langer betrokken zijn bij het resort. Aan de timeshare-nemers is medegedeeld dat zij geen recht meer hebben op een verblijf in het resort.

In de procedure vorderen de timeshare-nemers een verklaring voor recht dat Alegria onrechtmatig handelt door hen niet toe te laten tot het door hen gehuurde. De timeshare-nemers leggen hieraan ten grondslag – kort gezegd – dat zij een huurovereenkomst hebben op grond waarvan zij als timeshare-nemer gedurende een bepaalde periode gebruik kunnen maken van een appartement op het resort, en dat de rechten en verplichtingen uit deze huurovereenkomsten, met de overdracht van de zakelijke rechten op het gehuurde, zijn overgegaan op Alegria.

De vraag is of, nu de timeshare-nemers een huurovereenkomst hadden met Endless Vacation en niet met Kildare, toepassing kan worden gegeven aan de regel ‘koop breekt geen huur’.

Het oordeel van het Hof

Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie heeft de verklaring voor recht gegeven. Het Hof heeft daarbij verwezen naar de bedoeling van artikel 7:226 BW en naar de behoefte aan bescherming van timeshare-nemers. Volgens het Hof was Alegria dus gebonden aan de overeenkomsten met de timeshare-nemers. Bovendien zou het onrechtmatig zijn en in strijd met de redelijkheid en billijkheid, als Alegria zich aan de overeenkomsten zou kunnen onttrekken. Alegria wist toen zij een bod op de erfpachtrechten uitbracht dat er huur- en timeshare-overeenkomsten waren gesloten met betrekking tot het te veilen vastgoed, en zij was dus ervan op de hoogte dat er een grote groep personen was die een aanzienlijk bedrag vooruit hadden betaald in de verwachting dat zij nog vele jaren van de faciliteiten gebruik zouden kunnen maken.

Alegria heeft de zaak aan de Hoge Raad voorgelegd.

Vernietiging door de Hoge Raad

De Hoge Raad is van mening dat er geen ruimte is voor een extensieve uitleg van art. 7:226 BW. De rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst gaan dus niet op grond van art. 7:226 BW over op de verkrijger wanneer het niet de (schuldeiser van de) verhuurder is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt. Het is immers de bank als schuldeiser van de zakelijk gerechtigde Kildare – en dus niet Endless Vacation als verhuurder (of de bank als haar schuldeiser) – geweest die de zakelijke rechten op het gehuurde aan Alegria heeft overgedragen.

De door het hof genoemde bijzondere omstandigheden maken dat niet anders.

De Hoge Raad bevestigt dat de verkrijger van (de zelfstandige rechten op) een verhuurde zaak ook op een andere grond dan de regel ‘koop breekt geen huur’ verplicht kan zijn om de huurovereenkomst na te komen. Bijvoorbeeld op grond van onrechtmatig handelen of op grond van de redelijkheid en billijkheid. Daarvoor is echter vereist dat sprake is van bijzondere omstandigheden.

De omstandigheden dat Alegria op het moment van de overdracht wist dat de zaak verhuurd is, dat zij bij de bepaling van haar bod op de veiling met de risico’s van die omstandigheid rekening heeft kunnen houden en dat de huurders aanmerkelijk nadeel lijden indien hun na de overdracht niet langer het huurgenot van de zaak wordt verschaft, zijn echter volgens de Hoge Raad onvoldoende.

De Hoge Raad sluit overigens niet uit dat er zodanige omstandigheden kunnen zijn dat de rechthebbende en de bank verplicht zijn om de huurovereenkomsten te eerbiedigen, bijvoorbeeld omdat zij met de verhuur hadden ingestemd, en dat zij om die reden de timeshare-nemers dus niet tot ontruiming hadden kunnen dwingen op de grond dat zijzelf niet aan de huurovereenkomsten waren gebonden. In dat geval zou dat het verdergaande oordeel van het hof dat Alegria op grond van art. 7:226 BW gehouden is de huurovereenkomsten na te komen, niet kunnen dragen, maar mogelijk wel de minder verstrekkende vorderingen, voor zover die erop neerkomen dat Alegria gehouden is de uit de huurovereenkomsten voortvloeiende gebruiksrechten te eerbiedigen. Dit onderscheid tussen het nakomen van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:226 BW en het eerbiedigen van het gebruiksrecht is wel enigszins gekunsteld.

Hoe dan ook: helaas voor de timeshare-nemers, maar aan deze ‘Endless Vacation’ komt in dit geval toch een einde.