De impact van de Wet betaalbare huur op bestaande huurovereenkomsten

Met de introductie van de Wet betaalbare huur (Wbh) op 1 juli 2024, rijst de vraag of het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) ook invloed heeft op bestaande huurovereenkomsten. De nieuwe puntentelling van het WWS kan immers anders uitpakken dan in het huidige systeem. Een aantal wijzigingen: een energielabel wordt alleen nog meegeteld als dit beschikbaar is bij aanvang van de huurovereenkomst (dit is straks niet meer te repareren door alsnog een energielabel aan te vragen) en voor woningen met energielabels E, F en G worden minpunten geïntroduceerd.

Verschil tussen gereguleerde en geliberaliseerde huurwoningen

Er wordt onderscheid gemaakt tussen gereguleerde en geliberaliseerde huurwoningen. Dit wordt bepaald door de aanvangshuurprijs. Is de huurprijs hoger dan de liberalisatiegrens (€ 879,66 voor 2024, ofwel 148 punten), dan valt de woning in de geliberaliseerde sector. In andere gevallen valt de woning in de gereguleerde sector. Kamers (onzelfstandige woningen) zijn nooit geliberaliseerd.

Toetsing van de aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW)

Binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst kan een huurder de huurcommissie vragen de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen. De huurcommissie beoordeelt het aantal punten en de daarbij behorende maximaal redelijke huurprijs. Valt deze huurprijs onder de liberalisatiegrens, dan wordt de huurprijs vastgesteld op de maximaal redelijke huurprijs en  valt de woning daarmee in de gereguleerde sector.

Huurprijsaanpassing (art. 7:252 BW)

Voor gereguleerde huurwoningen kan een huurder een voorstel doen om de huur te verlagen op basis van het WWS. Als de verhuurder niet akkoord gaat, kan de huurder vervolgens de huurcommissie vragen om een uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. De huurcommissie beoordeelt dan de woning volgens het WWS dat geldt op de ingangsdatum van de voorgestelde verlaging.

Voor woningen in de geliberaliseerde sector is een dergelijk voorstel niet mogelijk.

Nieuw is dat (na de invoering van de Wbh) een huurder te allen tijde een voorstel kan doen om de huurprijs te verlagen op basis van de puntentelling. De huurprijs wordt niet aangepast wanneer de woning geliberaliseerd is (meer dan 186 punten).

Toepassing van het nieuwe WWS op bestaande huurovereenkomsten

Of het nieuwe WWS van toepassing is op lopende huurovereenkomsten hangt af van de volgende drie categorieën:

Categorie 1: Huurprijs onder liberalisatiegrens bij aanvang van de huur

Woningen waarvan de huurprijs bij aanvang onder de liberalisatiegrens ligt, of waarvan de huurcommissie de aanvangshuurprijs heeft verlaagd. De huurder kan een voorstel doen om de huurprijs aan te passen volgens het nieuwe WWS. De nieuwe regels zijn van toepassing op bestaande overeenkomsten.

Categorie 2: huurprijs boven liberalisatiegrens bij aanvang, < 145 punten

Woningen waarvan de huurprijs bij aanvang boven de liberalisatiegrens ligt, maar volgens het nieuwe WWS op 1 juli 2024 minder dan 145 punten waard zijn. Voor deze woningen geldt overgangsrecht: de verhuurder moet de huurprijs binnen een jaar na de invoering van de Wbh verlagen tot het nieuwe WWS-niveau. Vanaf 1 juli 2025 kan de huurder een voorstel doen om de huurprijs aan te passen.

Categorie 3: huurprijs boven liberalisatiegrens bij aanvang, 145 punten of meer

Woningen waarvan de huurprijs bij aanvang boven de liberalisatiegrens ligt en volgens het nieuwe WWS op 1 juli 2024 ten minste 145 punten waard zijn. Voor deze woningen geldt het nieuwe WWS niet als de huurovereenkomst vóór de invoering van de Wbh is aangegaan.

Conclusie

De invoering van de Wbh kan grote gevolgen hebben voor de huurprijs bij lopende huurovereenkomsten. Vooral de regels voor woningen die in categorie 2 vallen, zijn ingrijpend en kunnen voor verhuurders problematisch zijn.

Blijf op de hoogte van de ontwikkelingen en zorg dat je goed voorbereid bent op de veranderingen die de Wet betaalbare huur met zich meebrengt. Vragen? Neem contact met ons op.