Inleiding

Is een huurder die woonruimte huurt op basis van een Leegstandwetvergunning als belanghebbende aan te merken? Kan deze huurder bezwaar maken tegen het besluit van Burgemeester & Wethouders om de vergunning te verlenen en niet in te trekken? Burgemeester & Wethouders van Amsterdam meenden van niet, maar de bestuursrechter van de rechtbank Amsterdam denkt daar anders over.

De feiten

De gemeente heeft aan een huiseigenaar een Lw-vergunning verleend voor een periode van 5 jaar, te weten van 1 juli 2014 tot 1 juli 2019. Dit vanwege het feit dat de eigenaar de woning wil verkopen. In afwachting van de verkoop zou de verhuurder de woning tijdelijk willen verhuren. Met ingang van 1 september 2014 heeft de eigenaar de woning verhuurd aan huurster. Dat betreft dus een huurovereenkomst op grond van de Lw-vergunning, zodat de huurster geen huurbescherming heeft. De huurovereenkomst is enkele malen verlengd; de laatste keer tot 31 augustus 2018. Op 30 mei 2018 heeft de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden tegen 31 augustus 2018. De huurster wil niet ontruimen. Zij stelt dat zij wel recht heeft op huurbescherming, omdat de Lw-vergunning ingetrokken had moeten worden. De kantonrechter heeft dat verweer echter verworpen en de huurster tot ontruiming veroordeeld. De kantonrechter is dus uitgegaan van een rechtsgeldige Lw-vergunning.

Bestuursrechtelijke procedure

De huurster heeft medio augustus 2018 aan Burgemeester & Wethouders gevraagd om de Lw-vergunning in te trekken, omdat de Lw-vergunning op oneigenlijke gronden verleend zou zijn. Burgemeester & Wethouders hebben dat verzoek afgewezen. De verhuurder had bij de aanvraag voor de Lw-vergunning een verkoopopdracht aan een makelaar overgelegd. Het bezwaarschrift van de huurster wordt door Burgemeester & Wethouders niet-ontvankelijk verklaard, omdat de huurster geen belanghebbende meer zou zijn bij het besluit, nu de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd en de woning is ontruimd.

De huurster gaat in beroep bij de bestuursrechter van de rechtbank. Die verklaart het beroep gegrond en vernietigt het besluit van Burgemeester & Wethouders. De huurster is wel degelijk als belanghebbende aan te merken en het college had de bezwaren dan ook inhoudelijk moeten beoordelen. De bestuursrechter stelt vast dat Burgemeester & Wethouders er kennelijk vanuit zijn gegaan dat het voorlopig oordeel van de kantonrechter in de kort geding procedure waarin de huurster tot ontruiming is veroordeeld, juist is. Dat staat echter nog niet vast.

De huurster heeft volgens de bestuursrechter wel een belang bij de beoordeling van de juistheid van de Lw-vergunning. Had deze niet verleend mogen worden of had deze ingetrokken moeten worden op basis van het verzoek van de huurster? Als vast komt te staan (in bezwaar of beroep) dat bijvoorbeeld het oorspronkelijke doel waarvoor de vergunning werd verstrekt niet langer aanwezig is –hetgeen volgens het beleid van de gemeente een reden is voor intrekking van de Lw-vergunning- dan zou de opzegging door de verhuurder met een opzegtermijn van 3 maanden niet rechtsgeldig zijn en zou de huurster wel huurbescherming hebben. Dus geeft de bestuursrechter aan het college de opdracht om een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen en een en ander alsnog inhoudelijk te onderzoeken en te beoordelen.

Hierbij moet wel worden opgemerkt dat in het Leegstandwetbeleid van Burgemeester & Wethouders van Amsterdam kennelijk expliciet is opgenomen dat een vergunning wordt ingetrokken, als de reden waarvoor de vergunning is verleend (in dit geval een voorgenomen verkoop van de woning) zich niet langer voordoet.

Als dat niet in het beleid was opgenomen was het oordeel van de rechter misschien anders geweest. De vraag rijst ook of op verzoek van de huurster een intrekking zou kunnen plaatsvinden als gesteld zou worden dat de vergunning eigenlijk nooit verleend had mogen worden, omdat de verhuurder bij de aanvraag al niet van plan was om de woning te gaan verkopen. Hoe verhoudt zich dat met het feit dat de huurster niet tijdig bezwaar heeft gemaakt tegen het besluit van 1 juli 2014, waarbij de Lw-vergunning is verleend. Dat besluit tot verlening van de vergunning heeft dan formele rechtskracht verkregen en is dus in beginsel onherroepelijk.

Artikel 15 lid 15 van de Leegstandwet biedt echter een grondslag voor een intrekking van de Lw-vergunning, als de eigenaar onjuiste gegevens heeft verstrekt bij de aanvraag of bij het verzoek tot verlenging. Dan dus zou ook de huurster als belanghebbende een verzoek kunnen indienen om de vergunning in te trekken. En als Burgemeester & Wethouders dat verzoek afwijzen kan de huurster bezwaar en beroep aantekenen.