De energie-index en het woningwaarderingsstelsel (deel 2)
De energieprestatie van de woning speelt een belangrijke rol bij de waardering van de kwaliteit van een woning en de beoordeling van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. In een eerder blog besprak mijn collega Marcel van Wezel een uitspraak over de vraag of het energielabel bij aanvang van de huur moet zijn opgemaakt, geregistreerd en overhandigd aan de huurder. De rechtbank Den Haag heeft hierover nu prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad en recent hebben twee kantonrechters over deze vraag geoordeeld. Lees hierover meer in dit blog.
Redelijkheid van de overeengekomen huurprijs
Een huurder kan de huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. De huurcommissie beoordeelt dit op basis van het woningwaarderingsstelstel voor de kwaliteit van woonruimte, ook wel de puntentelling genoemd. Een van de aspecten die wordt meegenomen bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonruimte is de energieprestatie. Hoe beter de energieprestatie, hoe meer punten er worden toegekend. Als de overeengekomen huurprijs niet in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte, wordt de huurprijs verlaagd tot het bedrag dat op basis van de puntenberekening als redelijk kan worden aangemerkt.
Geen energieprestatiecertificaat bij aanvang huur
De vraag die veelvuldig terugkomt in de jurisprudentie is of een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat (energielabel) in de waardering van het gehuurde mag worden betrokken. Er zijn uitspraken gewezen waarbij een na de ingangsdatum opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat niet door de rechter in de waardering werd betrokken, maar er zijn ook uitspraken gewezen waarin dit wel door de rechter werd meegenomen. Het niet meenemen van de energieprestatie in de puntentelling kan grote gevolgen hebben: dit kan het verschil betekenen tussen geliberaliseerde huur en niet-geliberaliseerde huur, waardoor de aanvangshuurprijs met honderden euro’s naar beneden wordt vastgesteld.
Prejudiciële vragen
De verschillende beoordeling in de rechtspraak was aanleiding voor de kantonrechter Den Haag om op 15 september 2022 over dit onderwerp prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. De Hoge Raad zal op korte termijn dus antwoord geven op de vraag of een ná de ingangsdatum opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat mag worden meegenomen in de beoordeling van de kwaliteit van de woning.
Recente uitspraken
Recent oordeelden de rechtbank Rotterdam op 24 juni 2022 en de rechtbank Midden-Nederland op 28 september 2022 dat een na ingangsdatum afgegeven en geregistreerd energielabel wel moet worden meegenomen bij de vaststelling van de redelijke aanvangshuurprijs.
Beide rechters oordelen dat het doel van het Besluit Huurprijzen woonruime is om de kwaliteit van het gehuurde te waarderen en de maximale huurprijs vast te stellen; de bij het huurgenot corresponderende realistische energieprestatie moet tot uitdrukking komen in de huurprijs.
Beide rechters verwijzen ter onderbouwing van hun oordeel naar de beantwoording van prejudiciële vragen door de Hoge Raad over de WOZ-waarde (‘een redelijke wetstoepassing’; zie de blog van mijn collega Gerard Scholten hierover), en oordelen in diezelfde lijn dat zo objectief mogelijk de energieprestatie moet worden vastgesteld en deze moet worden meegenomen bij de beoordeling van het huurgenot van de woning en daarmee de vaststelling van de aanvangshuurprijs.
Het is nu wachten op de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad.
