De energie-index en het woningwaarderingsstelsel

Al sinds geruime tijd maakt de isolatie van een zelfstandige huurwoning, een niet onbelangrijk onderdeel uit van de huurprijs. De wet schrijft voor dat het aan de verhuurder is, om de energie-index van de verhuurde woning te laten vaststellen zodat dit in de huurprijs kan worden meegenomen. Wanneer de verhuurder dat nalaat, dan geldt de zogenoemde bouwjaarregeling. Er wordt dan uitgegaan van een fictieve isolatie op grond van het bouwjaar van de betreffende woning. Dit pakt in de meeste gevallen erg nadelig uit voor de verhuurder, omdat energiebesparende maatregelen die naderhand zijn genomen in de woning, niet tot uiting komen in de bouwjaarregeling. Op grond van het woningwaarderingsstelsel komt de huurprijs dan een stuk lager uit, dit kan zelfs betekenen dat de huurprijs van de woning niet (meer) geliberaliseerd is wanneer de huurder dit tijdig laat toetsen bij de huurcommissie.

In de jurisprudentie bestaat discussie over de vraag of de verhuurder al bij aanvang van de huur, moet beschikken over een energie-index rapport, of dat dit ook nog later kan worden aangeleverd, op het moment dat er over de huurprijs van de woning discussie ontstaat bij de huurcommissie.

De huurcommissie hanteert als beleid dat wanneer de energie-index niet voor aanvang van de huurovereenkomst beschikbaar is, deze niet meer kan worden meegenomen in de huurprijsberekening. Ook niet als tussen partijen geen discussie bestaat over de energiebesparende maatregelen die er in de woning zijn genomen. De huurcommissie komt op basis van dat beleid dus tot een lagere huurprijs voor de huurder. Deze uitkomst voelt voor mij altijd onrechtvaardig, omdat de huurder wel de voordelen geniet van de door de verhuurder genomen maatregelen (maar daar niets voor hoeft te betalen).

In een recente uitspraak van de kantonrechter in Utrecht werd deze discussie gelukkig in het voordeel van de verhuurder beslecht. En daarmee ging de kantonrechter voorbij aan het beleid van de huurcommissie. Volgens de kantonrechter volgt uit de toepasselijke wet- en regelgeving niet, dat het energie-index rapport al bij aanvang van de huur beschikbaar moet zijn. De verhuurder kon in dit geval dus ook naderhand nog een energie-index rapport laten opstellen en dit had voor de huurprijs van de woning een (voor de verhuurder) gunstig effect.

Al met al een terechte uitkomst, temeer omdat hier sprake is van een particuliere verhuurder, die niet beroepsmatig woningen verhuurt en zich er ook niet van bewust was dat er een energie-index rapport moest worden opgesteld.