De alles of niets benadering van de Richtlijn 93/13/EEG.

Verhuurders van woonruimte opgelet: ook het termijnbeding kan onder de werkingssfeer van de Richtlijn vallen!

De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 29 september 2021 (ECLI:NL:RBMNE:2021:4680) niet alleen dat het in het geding zijnde termijnbeding onder de werkingssfeer van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) valt maar ook dat dit termijnbeding oneerlijk is.

Deze uitspraak pakte nogal negatief uit voor de verhuurder.

Opzeggingstermijn huurovereenkomst woonruimte

In de wet staat vermeld dat bij opzegging van een huurovereenkomst woonruimte door een huurder een opzegtermijn gelijk aan de betalingstermijn in acht moet worden genomen. In de meeste gevallen zal dit één maand zijn. De maximale termijn voor de huurder betreft drie maanden, zo staat in de wet. Het is echter in het belang van de verhuurder dat een opzegtermijn voor een huurder zo lang mogelijk is, omdat een huurder op die manier extra huurtermijnen betaalt. Om die reden staat er in de huurovereenkomst wel eens een opzegtermijn van twee of drie maanden voor de huurder genoemd. Zo ook in de aangehaalde uitspraak.

De Richtlijn

In mijn eerdere blog “Oneerlijk rentebeding? Dan ook geen aanspraak op wettelijke rente!” gaf ik al aan dat de Richtlijn van toepassing is op huurovereenkomsten voor woonruimte indien de overeenkomst is gesloten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die een particulier is.

Waar ging de casus over?

Huurder huurt met ingang van 15 augustus 2019 een kamer voor de duur van 12 maanden. In de huurovereenkomst staat vermeld dat de opzegtermijn voor de huurder twee maanden is. Op 25 april 2020 heeft huurder de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 mei 2020 (dus met inachtneming van één maand opzegtermijn in plaats van de contractueel overeengekomen termijn van twee maanden). Op 4 mei 2020 heeft huurder de kamer ontruimd. De verhuurder, een professionele partij, stelt echter dat huurder een opzegtermijn van twee maanden in acht had moeten nemen, zoals contractueel overeengekomen, en de huurovereenkomst dus pas tegen 30 juni 2020 had kunnen opzeggen. De verhuurder maakt dan ook aanspraak op de huurpenningen tot en met 30 juni 2020.

Tussen partijen is in geschil op welke datum de huurovereenkomst is beëindigd.

Er is in deze kwestie sprake van een discrepantie tussen de opzegtermijn (twee maanden) en de betalingstermijn (één maand). De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland oordeelt dat de contractuele opzegtermijn van twee maanden ex artikel 7:271 lid 7 BW nietig is nu een contractuele betalingstermijn van één maand is overeengekomen. In artikel 7:271 lid 6 BW is een conversiebepaling neergelegd. Deze bepaling houdt in dat als tegen een verkeerde datum is opgezegd, deze wordt geconverteerd in een juiste opzeggingstermijn en tegen de correcte dag. In onderhavige casus zou dat betekenen, dat de op 25 april 2020 door de huurder gedane opzegging geacht wordt te zijn gedaan tegen het einde van de maand mei 2020 (een opzegtermijn van één maand).

Maar daarmee is de kous niet af. De kantonrechter oordeelt namelijk ook dat het termijnbeding in deze kwestie kwalificeert als een oneerlijk beding in de zin van artikel 3 van de Richtlijn. Dit brengt met zich dat het termijnbeding buiten toepassing moet worden gelaten. In het Dexialease arrest (ECLI:EU:C:2021:68) is onder meer uitgemaakt dat als er sprake is van een oneerlijk beding er vervolgens niet meer mag worden teruggevallen op een bepaling in het Nederlands recht. Concreet houdt dit in dat de contractuele opzeggingstermijn van twee maanden niet tussen partijen geldt en dat de verhuurder vervolgens niet kon terugvallen op de conversiebepaling van artikel 7:271 lid 6 BW. Aangezien de conversieregel niet van toepassing is, vervalt iedere opzegtermijn en kon de huurovereenkomst dus per direct door de huurder worden opgezegd.

Huurder heeft vervolgens gesteld dat, indien zij had geweten dat zij de huurovereenkomst per direct mocht opzeggen, zij dat ook op 25 april 2020 zou hebben gedaan (en dus niet pas tegen 31 mei 2020). De kantonrechter gaat hierin mee en constateert dat er sprake is van dwaling van de zijde van huurder. Aangezien huurder het gehuurde nog heeft gebruikt tot en met 4 mei 2020 is zij slechts tot die datum huur verschuldigd. Verhuurder dient de door de huurder betaalde huur over de periode erna, dus van 5 tot en met 31 mei 2020, aan haar terug te betalen ter opheffing van het dwalingsnadeel.

Een opvallende uitspraak, waarvan er in de toekomst vast nog wel meer zullen volgen. Het is dus vooral voor verhuurders van belang om al bij het aangaan van een huurovereenkomst waakzaam te zijn. Hebt u vragen hierover of wilt u uw huurovereenkomst op voorhand even laten checken? Neem dan gerust contact met mij op.