De aanpak van E, F, G labels vereist een goede voorbereiding en een zekere mate van standaardisatie

In de Nationale Prestatieafspraken is nog eens opgenomen (zoals dat in de afspraken over de verlaging van de verhuurderheffing is afgesproken) dat woningcorporaties uiterlijk in 2028 alle woningen met een E, F of G energielabel uit de sector moeten hebben laten verdwijnen. Daarbij heeft het kabinet het voornemen uitgesproken om per 2030 – dus een jaar later – wet- en regelgeving in te voeren die de uitfasering van alle woningen met een E, F of G label garandeert, dus ook voor woningen die geen eigendom zijn van corporaties. Dit brengt verschillende uitdagingen met zich als het gaat om de voorbereiding en uitvoering van de betreffende werkzaamheden, met name ook voor de corporatiesector.

Renovatie of een dringende werkzaamheden

Over het algemeen wordt nog regelmatig aangenomen dat verduurzamingsmaatregelen renovatiewerkzaamheden zijn in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Om dergelijke werkzaamheden te kunnen/mogen uitvoeren, moet dan een redelijk voorstel worden gedaan aan de huurder.

De kantonrechter in Amsterdam heeft in een vonnis wel al eens hardop de vraag gesteld of de ‘werkzaamheden die worden uitgevoerd uit de noodzaak om te verduurzamen strikt genomen wel als renovatie kunnen worden aangemerkt’. In een recent vonnis van de kantonrechter te Haarlem werd overwogen dat het vaststellen van een energielabel om te kunnen bepalen welke verduurzamingswerkzaamheden moesten worden uitgevoerd om E, F en G labels uit te faseren een dringende werkzaamheid was. Anderzijds is in de Nationale Prestatieafspraken ook opgenomen dat de uitfasering plaatsvindt onder voorbehoud van instemming van 70% van de huurders (en dus onder verwijzing naar artikel 7:220 lid 3 BW) en van de eventuele VvE. In de nationale Prestatieafspraken wordt dus nog wel aangenomen dat de verduurzamingsmaatregelen renovatiewerkzaamheden zijn. Heel lang zal dat vermoedelijk niet meer het geval zijn, nu de werkzaamheden nauwelijks meer zonder kosten, schade of ander nadeel kunnen worden uitgesteld. Dan zijn het dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW en zijn huurders ook zonder redelijk voorstel gehouden om medewerking te verlenen.

Gemengde c.q. gesplitste complexen

Als sprake is van een complex met gespikkeld bezit, waarin de corporatie een deel van haar appartementen heeft verkocht bijvoorbeeld, dan brengt dat juridische, maar vooral ook praktische problemen met zich.

Allereerst moet vanzelfsprekend het besluitvormingstraject binnen de VvE worden gevolgd. Onderhoud en aanpak van de buitenzijde van een complex om dat bijvoorbeeld te isoleren, is niet iets waarover individuele eigenaars zelf kunnen beslissen. Het aanpakken van uitsluitend (de binnenzijde van de) betreffende appartementen in het complex door de corporatie om de labelsprong naar tenminste D of beter te realiseren, is ook nauwelijks te doen – laat staan rendabel.

Dit vergt daarom een proactieve opstelling van de corporatie (bijvoorbeeld als grooteigenaar) in de ALV van de VvE. Afwachten en meestemmen met de particuliere eigenaars, is geen optie als het gaat om het uitfaseren van E, F en G labels, laat staan als verdergaand moet worden verduurzaamd. Dat vereist dus een goede voorbereiding en ontwikkeling van de plannen – een voortrekkersrol.

Als daarbij de andere eigenaars moeten worden meegenomen, is belangrijk dat in acht wordt genomen dat die eigenaars vermoedelijk veel minder grote plannen hebben (als die er al zijn) om te verduurzamen. Met name de betaal-/financieringscapaciteit van de eigenaars zal moeten worden meegewogen in de ontwikkeling van de plannen. Corporaties mogen die werkzaamheden immers niet voor andere eigenaars betalen of voorfinancieren.

Noodzaak is er, ook financieel

Niet alleen moeten uiterlijk in 2028 alle slechtere labels uitgefaseerd zijn, op korte termijn wordt aanpassing van het Besluit huurprijzen woonruimte verwacht, waardoor het Woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt aangepast. Vanaf die aanpassing zullen, zoals het voorstel er nu ligt, voor E, F en G labels negatieve punten worden toegekend. Dat betekent dat de maximaal redelijke huurprijs bijvoorbeeld circa 60 euro lager komt te liggen op basis van dat nieuwe WWS. Als er nog ruimte is in de huurprijs ten opzichte van maximaal redelijk, bijvoorbeeld omdat op grond van beleid niet voor maximaal redelijk wordt verhuurd, dan vormt dat niet een groot risico. In andere gevallen kan de huurder echter om huurprijsverlaging vragen, bijvoorbeeld bij de huurcommissie. Dit is dus nog los van het feit dat er nog wetgeving volgt, om te garanderen dat de E, F en G labels zijn uitgefaseerd per 2030.

Standaard

Vanwege de omvang van de voorraad die aangepakt moet worden en de beperkte tijd die er tot einde 2028 is, moet worden geconcludeerd dat het niet mogelijk is om in alle projecten die verduurzaming toe te passen die corporaties thans nog het liefst voorstaan. Het verduurzamen van de E, F, G labels zal daarom separaat (ook) moeten worden opgepakt, in verband met de krappe capaciteit en grote opgave. Dat vraagt om standaardisering van dit soort projecten, naast de reguliere renovatie-/verduurzamingsprojecten.

Overleg met huurdersvertegenwoordiging – de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder

Door die standaardisering is er in de voorbereiding niet veel ruimte voor afwijking van het plan. De invloed van huurdersparticipatie per project op grond van de Overlegwet (Wet op het Overleg Huurders Verhuurder, WOHV) is daarom per definitie beperkt. Dat vereist vanzelfsprekend wel dat bij de ontwikkeling van de standaardisering de huurdersvertegenwoordiging goed wordt betrokken. Ook kan de participatie mogelijk in veel concrete gevallen, bij complexen, niet geheel achterwege blijven. Ook dat verdient daarom nadrukkelijk aandacht bij de ontwikkeling van de plannen en de te volgen processen om E, F en G labels uit te faseren.

Een goede voorbereiding

De uitfasering vraagt daarom om een grondige voorbereiding, zowel door de omvang van de opgave als in verband met toepasselijke regelgeving en om zoveel mogelijk risico’s op vertraging te voorkomen en beperken. Let daarbij dus op dat alle aspecten, juridisch, praktisch en procesmatig, goed worden belegd om ervoor te zorgen dat de verbetering van de labels tijdig kan worden gerealiseerd.

Als u daarover nog vragen heeft of eens wilt overleggen, dan kunt u vanzelfsprekend altijd even contact opnemen. Ik denk graag met u mee.