Corona. Enkele vragen over wat dit betekent voor de huur van bedrijfsruimte

Zo’n beetje de hele wereld wordt op dit moment getroffen door een crisis van ongekende omvang. Dit maakt dat de overheden maatregelen moeten nemen die nooit eerder zijn vertoond. Het begon met een verbod op het schudden van handen. Ten tijde van het schrijven van dit artikel lijkt een totale lockdown van Nederland niet ver weg. De scholen zijn gesloten, net als de horeca. Verder wordt een ieder dringend geadviseerd om zoveel mogelijk thuis te werken en sociale contacten als het kan te vermijden.

Hier wordt massaal gehoor aan gegeven. De schade die deze situatie met zich mee brengt en nog zal brengen, zal enorm zijn. Gelukkig zijn er grootschalige steunmaatregelen aangekondigd. Feit is dat op dit moment niemand de omvang van de crisis nog kan inschatten en evenmin hoe lang deze nog zal duren.

Huurovereenkomsten van bedrijfsruimte lopen uiteraard gewoon door. In dit artikel wil ik enkele vragen beantwoorden die bij huurders of verhuurders van bedrijfsruimte kunnen spelen. Uiteraard betreffen de antwoorden inschatting, een situatie zoals deze heeft zich immers nog nooit voorgedaan.

1. Moet er nog huur betaald worden?

Om maar met gelijk de meest prangende vraag in huis te vallen: moet er nog huur worden betaald? Ik denk dat je hierin twee situaties van elkaar moet onderscheiden. Enerzijds de bedrijfsruimtes die niet meer voor de exploitatie mogen worden gebruikt, zoals de restaurants en cafés. Anderzijds zijn er winkels die nog wel open mogen, maar die er zelf voor kiezen de deuren te sluiten (zoals bijvoorbeeld Ikea en Bijenkorf). Ook is mogelijk dat er aangepaste openingstijden worden gehanteerd.

In het geval van een van overheidswege opgelegde sluiting, geldt dat mogelijk de gebrekenregeling in zicht komt. De vraag is dan of er sprake is van een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor huurder niet het genot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Hierbij kan het zo zijn dat de verkeersopvattingen met zich meebrengen dat een bepaalde omstandigheid voor rekening van huurder komt. Dit is eerder geoordeeld in het geval van tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum.

Nu er in dit geval geen precedent is, is lastig te oordelen wat de verkeersopvattingen in dit geval zullen zijn. Wat wel een rol speelt, is het veel gehanteerde ROZ contract in dit soort huurrelaties. Hierin is standaard een beroep op huurprijsvermindering uitgesloten. Hierbij kan weer de vraag gesteld worden of een verhuurder in redelijkheid dit standpunt kan innemen, gelet op de huidige situatie. Men zou zich kunnen beroepen op overmacht.

In het geval de huurder er zelf voor kiest de winkel te sluiten, dan ligt de situatie in mijn optiek niet heel anders. Alhoewel er op dit moment immers nog geen verplichting bestaat om dit te doen, is de werkelijkheid dat er veel minder bezoekers zijn en er dus ook veel minder omzet gegenereerd wordt. Of deze omstandigheid naar verkeersopvattingen geheel voor rekening van huurder zou moeten komen, is maar zeer de vraag. Zeker als deze situatie nog een tijdje voortduurt.

Een andere mogelijkheid is een beroep op onvoorziene omstandigheden. Die geven aan een partij de mogelijkheid de huurovereenkomst door de rechter te laten aanpassen of vernietigen in het geval er sprake is van omstandigheden die maken dat van een huurder in redelijkheid niet meer kan worden verlangd dat de huurovereenkomst ongewijzigd wordt voortgezet. Volgens de parlementaire geschiedenis dient een rechter zich hierbij echter terughoudend op te stellen. De lat ligt dus heel hoog. Bovendien leven we nu in de omstandigheid dat ook rechtbanken zijn gesloten: het zal dus niet eenvoudig zijn snel een vonnis te verkrijgen.

Wat hoe dan ook geldt, is dat een ieder gehouden is zijn schade zoveel mogelijk te beperken. De overheid heeft inmiddels vergaande maatregelen aangekondigd om ondernemers te helpen en de financiële druk die op hen komt te staan te verlichten. Aanbevelenswaardig is om hier, waar nodig, zo goed mogelijk gebruik van te maken. Doet een huurder dit niet, dan kan het bezwaarlijk worden geacht om de schade dan maar af te wentelen op de verhuurder. Omgekeerd geldt dit uiteraard ook.

Inmiddels is er vanuit de politiek ook de oproep aan verhuurders om de huur over de komende tijd te matigen, zodat het risico wordt gedeeld. Het idee van gedeeld risico komt mij redelijk voor.

2. Kan verhuurder mij houden aan mijn exploitatieverplichting?

In de wet is geen verplichting opgenomen om het gehuurde daadwerkelijk te exploiteren. Het zou onder goed huurderschap kunnen worden geschaard, maar het uitgangspunt is, zo is vastgesteld in de rechtspraak, dat er geen wettelijke exploitatieverplichting is. Wel is het zo dat in de meeste huurovereenkomsten, zeker die zijn geschoeid op het ROZ model, er een contractuele exploitatieverplichting is opgenomen. Of een verhuurder hier een huurder aan kan houden is onder deze omstandigheden zeer de vraag. In het geval van horeca en andere bedrijven die onder de verplichte sluiting vallen, hoe dan ook niet. Je kunt een partij niet iets opleggen dat van overheidswege niet is toegestaan. Als het gaat om overige bedrijfsruimte, ligt dat welllicht anders. Maar ook hier geldt: er is op dit moment sprake van zeer uitzonderlijke omstandigheden, nu van overheidswege wordt opgeroepen om zoveel mogelijk thuis te blijven. In dat kader past het niet om van een huurder te verwachten dat deze zijn exploitatieverplichting onverkort nakomt. Openstelling zou daarnaast met zich mee kunnen brengen dat de winkelier zijn personeel en klantenkring aan het virus blootstelt. Dit kun je in redelijkheid niet van een huurder verlangen. Het belang dat een verhuurder bij een daadwerkelijke exploitatie heeft, is onder deze omstandigheden ook relatief beperkt. Ik zou dan dus ook menen dat de exploitatieverplichting onder de huidige omstandigheden niet afdwingbaar zal zijn en eventuele boetes die hieraan zijn gekoppeld niet zullen worden verbeurd.

3. Kan ik het gehuurde anders gaan gebruiken?

Restaurants zijn op dit moment gesloten. Wel is het nog toegestaan om eten af te halen. Vaak voorziet een huurovereenkomst echter in een stringente bestemmingsbepaling en afhalen is iets wezenlijks anders dan een restaurant. Hierdoor kan een huurder in strijd met de huurovereenkomst handelen en – mogelijk – boetes verbeuren.
Hiervoor noemde ik al dat een ieder de plicht heeft om zijn schade zoveel mogelijk te beperken. Door over te schakelen op een afhaalfunctie doet een huurder dat. Onder deze omstandigheden in redelijkheid kan moeilijk het standpunt verdedigd worden dat dit in strijd is met de contractuele bestemming. Sterker nog: ik denk dat een verhuurder eerder een aanspraak heeft op huurder als deze niet alles wat in zijn macht ligt doet om zijn omzet nog een beetje op peil te houden en de huur te kunnen betalen.

Uiteraard is al het voorgaande een inschatting mijnerzijds. De werkelijkheid is vaak weerbarstiger en de toekomst is heel lastig te voorspellen.

Deze hele situatie is verder nieuw en wij kunnen ons voorstellen dat dit voor huurders en verhuurders veel vragen op kan roepen, ook andere dan hierboven. Daarom zijn wij beschikbaar om – zonder kosten – u telefonisch te woord te staan om, waar wij kunnen, uw vragen op huurrechtelijk vlak te beantwoorden. Waar nodig zullen wij de vragen en antwoorden verwerken in dit artikel, zodat anderen hier ook baat bij hebben.

Wij zijn bereikbaar op 030-2521802 of via info@tomlow-advocaten.nl.