Claim huurverlaging bij gebreken lang niet altijd terecht

Bij een geschil over hardnekkige gebreken aan een huurhuis vindt de huurcommissie een aanspraak van de huurder op huurvermindering soms al snel gerechtvaardigd. Te snel, blijkt uit onderstaande casus. Bij de kantonrechter wordt de soep veelal minder heet gegeten.

Vocht- en schimmelplekken

Met een gebrek aan een pand is het soms net als met een medische klacht: het waarnemen van een symptoom is iets anders dan het vinden van een passende remedie. Hardnekkige vocht- en schimmelplekken aan wanden en plafonds zijn een klassiek voorbeeld. Het is een probleem dat bij (wat oudere) sociale huurwoningen helaas geregeld voorkomt. De zoektocht naar een passende, definitieve remedie voor dergelijke vocht- en schimmelplekken kan soms maanden in beslag nemen. Hoe zit het dan precies met een aanspraak van de huurder op huurprijsvermindering over die periode?

Onlangs lag die vraag voor aan de kantonrechter te Utrecht, die het geschil in kwestie op zijn bordje kreeg nadat partijen reeds een door de huurder opgestarte procedure bij de huurcommissie hadden doorlopen. In zijn vonnis van 26 maart 2014 (niet gepubliceerd maar geïnteresseerden kunnen bij mij een geanonimiseerd afschrift opvragen) geeft de kantonrechter nauwgezet antwoord op die vraag.

Huurder heeft beschermde rechtspositie

Het wettelijk uitgangspunt inzake huurprijsvermindering wegens gebreken treft men in in art. 207 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (7:207 lid 1 BW). Daarin is bepaald dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

Anders dan bij huur/verhuur van bedrijfsruimte, kan bij huur/verhuur van woonruimte niet ten nadele van de huurder van deze wettelijke bepaling worden afgeweken (‘dwingend recht’). Met andere woorden: in geval van huur/verhuur van woonruimte kan het recht van de huurder om vanwege de aanwezigheid van gebreken huurprijsvermindering te vorderen, niet contractueel worden uitgesloten (niet worden ‘weggecontracteerd’).

De wetgever heeft deze beschermde rechtspositie van de huurder van woonruimte ook in procedureel opzicht doorgetrokken: om de ‘procedurele drempel’ voor de huurder tot het claimen van huurprijsvermindering wegens gebreken te verlagen, behoeft de huurder met die claim niet naar de (kanton)rechter te stappen maar kan hij daarmee ook bij de huurcommissie terecht (althans voor zover de huurder een gebrek aanvoert dat in het “Besluit gebreken” is opgenomen).

De praktijk leert dat huurders van woonruimte dit laagdrempelige, procedurele alternatief graag omarmen. Ook in dit geval koos de huurder voor een procedure bij de huurcommissie; medio maart 2013 diende hij zijn schriftelijk verzoek in.

Oordeel huurcommissie

Op basis van de uitkomsten van het rapport van voorbereidend onderzoek en de verklaringen ter zitting, stelde de huurcommissie het volgende vast:

1. De huurder heeft vanaf de aanvang van de huur, eind november 2012, te kampen gehad met vocht- en schimmelplekken in zijn slaapkamer;
2. De verhuurder heeft herstelmaatregelen getroffen;
3. Die maatregelen blijken niet afdoende, in de zin dat de vocht- en schimmelplekken na verloop van tijd weer zijn teruggekeerd.

Al met al concludeerde de huurcommissie dat de vocht- en schimmelplekken in de slaapkamer van een zodanige orde zijn, dat sprake is van een ernstig gebrek. De commissie achtte daarom een vermindering van de huurprijs met zestig procent gerechtvaardigd.

Oordeel kantonrechter

Daarmee ging de huurcommissie, in de visie van de betrokken woningcorporatie, te kort door de bocht. De corporatie maakte daarom op de voet van art. 7:262 lid 1 BW een dagvaardingsprocedure bij de kantonrechter aanhangig. Door het tijdig uitbrengen van de dagvaarding (binnen de wettelijke termijn van acht weken nadat aan partijen afschrift van de uitspraak van de huurcommissie is verzonden) was de bindende werking van de uitspraak van de huurcommissie van tafel.

Speerpunt van het betoog van de woningcorporatie in de procedure bij de kantonrechter was, kort gezegd, dat de huurcommissie ten onrechte tot een huurprijsvermindering had geconcludeerd, door onvoldoende in ogenschouw te nemen dat:

1. de woningcorporatie herstelmaatregelen had getroffen;
2. de corporatie tot het moment dat de huurder de gang naar de huurcommissie maakte, geen aanleiding had om te veronderstellen dat die maatregelen ontoereikend waren.

De woningcorporatie concludeerde al met al, dat de huurder onvoldoende heeft voldaan aan zijn meldplicht ex art. 7:207 lid 1 BW en art. 7:257 lid 2 BW en dat hij dus geen geslaagd beroep kan doen op huurprijsvermindering.

De kantonrechter onderschreef het betoog van de woningcorporatie. Volgens de kantonrechter behoeft een verhuurder in geval van een gebrek waarvan de oorzaak niet evident is, zoals bij de vocht- en schimmelplekken in casu, niet direct de meest verstrekkende maatregelen te treffen. De vraag of een verhuurder de gemelde gebreken verholpen heeft (in de zin van art. 7:207 lid 1 BW), dient daarom beantwoord te worden naar het moment waarop de verhuurder de maatregelen genomen heeft, aldus de kantonrechter.

Huurder heeft (herhaalde) klachtplicht

Indien de problemen na verloop van tijd weer terugkeren, dient de huurder, alvorens huurprijsvermindering te claimen, één en ander aan de verhuurder te melden teneinde deze in de gelegenheid te stellen nadere maatregelen te treffen. Door dit niet te doen en meteen een verzoek tot huurprijsvermindering in te dienen bij de huurcommissie, heeft de huurder in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aan zijn klachtplicht voldaan. De kantonrechter heeft de aanspraak van de huurder op huurprijsvermindering daarom volledig van de hand gewezen.

Met die uitspraak van de kantonrechter kwam het geschil tussen partijen, na circa een jaar juridisch gesteggel, definitief ten einde. Tegen een beslissing van de kantonrechter op de voet van art. 7:262 lid 1 BW is immers geen hogere voorziening toegelaten (geen hoger beroep), zo bepaalt lid 2 van dat artikel.