Blaffende honden bijten niet maar je kunt er wel je huis mee verliezen

Wijziging woonbestemming door hondenopvang?

Op 11 november 2021 deed het Gerechtshof Den Haag een uitspraak over een hondenopvang in een sociale huurwoning (ECLI:NL:GHDHA:2021:2110). De woningcorporatie vordert in de zaak ontbinding van de huurovereenkomst omdat de huurder de huurovereenkomst die al sinds 1985 liep, niet goed nakwam. De woning heeft de bestemming “wonen” en daar wordt volgens de woningcorporatie door de exploitatie van een hondenopvang in de woning niet meer aan voldaan. De hondenopvang zorgt daarnaast voor overlast: hondengeblaf en dubbel geparkeerde auto’s van klanten die hun hond brengen. Bovendien heeft de huurder een aanbouw aan de woning, en een vijver en een hek in de tuin gemaakt, allemaal zonder toestemming van de verhuurder.

Rechtbank: Geen wijziging van de woonbestemming

Opmerkelijk genoeg vindt de kantonrechter in eerste instantie dat de huurder niets te verwijten valt en wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst af. Volgens de kantonrechter was de huurder al jaren op de hoogte van een hondenuitlaatservice en heeft zij daar nooit bezwaar tegen gemaakt. Kennelijk: ‘Wie zwijgt stemt toe”. Van een wijziging in de woonbestemming is volgens de kantonrechter dan ook geen sprake. Ondanks getuigenverhoren van omwonenden vindt de kantonrechter dat er geen sprake is van overlast. Voor de aanbouw aan de woning, de vijver en het hek in de tuin is volgens de kantonrechter geen toestemming nodig omdat de huurovereenkomst dateert uit 1985. De wet is weliswaar gewijzigd in 2003 (voor wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde is toestemming nodig) maar die wijziging geldt niet voor de huurovereenkomst uit 1985.

Gerechtshof: Woonbestemming wel gewijzigd

De woningcorporatie gaat in hoger beroep. Het Gerechtshof maakt kort metten met het vonnis van de kantonrechter. Het Gerechtshof vindt dat het nog maar de vraag is of er ooit stilzwijgend toestemming is verleend voor de exploitatie van een hondenuitlaatservice. Het Gerechtshof vindt ook dat er geen toestemming is verleend voor een hondenopvang vanaf 2016. Dat onderhoudsmensen van de woningcorporatie misschien op de hoogte zijn geweest van de hondenopvang is onvoldoende om uit te gaan van toestemming. Bovendien is in december 2017 door de verhuurder aan de bel getrokken en aangegeven dat de woning niet bedrijfsmatig gebruikt mag worden. Het Gerechtshof is van mening dat sprake is van een tekortkoming: de bestemming van de woning is gewijzigd in bedrijfsmatig gebruik.

Het Gerechtshof vindt ook dat de huurder voor de aanbouw aan de woning, het hek en de vijver toestemming had moeten vragen. Het Gerechtshof verwijst daarbij naar het overgangsrecht en de wetsgeschiedenis bij de totstandkoming van de wet uit 2003 waaruit blijkt dat bij wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde “altijd” toestemming gevraagd moet worden. De huurder moet de aanbouw afbreken, en het hek en vijver verwijderen.

Het Gerechtshof vindt ook dat de getuigenverklaringen voldoende onderbouwen dat sprake is van voortdurende en structurele overlast als gevolg van hondengeblaf en sprake is van parkeeroverlast rond de woning.

Moraal van het verhaal is: ga altijd met de verhuurder in overleg indien als je als huurder een bedrijf in je woning wil vestigen of aan de buitenzijde van het gehuurde iets wil wijzigen, anders kan je als huurder in de problemen komen.