Belangrijke wetswijziging op komst
Bij de Eerste Kamer zijn op dit moment drie wetsvoorstellen aanhangig, die belangrijke wijzigingen in het huurrecht zullen brengen. Minister Blok streeft naar inwerkingtreding per 1 juli 2016.
De belangrijkste wijzigingen zijn de volgende.
Tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte
De meest ingrijpende wijziging is het voorstel om de mogelijkheid te creëren om een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte te sluiten, die automatisch eindigt door het verstrijken van de tijd. Dus zonder dat opzegging nodig is en zonder dat de rechter de reden voor de beëindiging moet toetsen.
Wel bevat het voorstel een verplichting voor de verhuurder om de huurder te herinneren aan de einddatum. Dat moet de verhuurder schriftelijk doen ‘niet eerder dan 3 maanden en niet later dan 1 maand voor de einddatum’. Doet de verhuurder dat niet dan wordt de tijdelijke huurovereenkomst automatisch omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Bijzondere positie voor toegelaten instellingen (corporaties)
Een wijziging in de Woningwet zorgt ervoor dat de toegelaten instellingen worden beperkt in de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. De corporaties zullen alleen tijdelijke huurovereenkomsten mogen sluiten in door de minister aangewezen gevallen, waarbij gedacht kan worden aan:
huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of een ander land werken of studeren,
huurders die in verband met de renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken,
huurders in de noodopvang, en
huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten.
Maximale duur van de tijdelijke huurovereenkomst
De tijdelijke huurovereenkomst kan maximaal de volgende duur hebben:
– zelfstandige woonruimte: 2 jaar of korter
– onzelfstandige woonruimte: 5 jaar of korter
Uitdrukkelijk is in het voorstel opgenomen dat de huurder de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Anders zou de huurder de hele huurovereenkomst moeten uitzitten, terwijl hij waarschijnlijk aan het einde van de overeengekomen periode de woonruimte kwijt is en dus tijdig op zoek moet naar andere woonruimte.
Indien de huur niet eindigt kan na het verstrijken van de tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder slechts een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd worden aangegaan. Het is dus niet toegestaan om met dezelfde huurder meerdere tijdelijke huurovereenkomst te sluiten, ook niet indien de huurperiode tijdelijk wordt onderbroken.
Toetsing van de aanvangshuurprijs
In het voorstel is opgenomen dat in geval van een tijdelijke huurovereenkomst die van rechtswege zal eindigen de toetsing van de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie mogelijk blijft tot uiterlijk 6 maanden na afloop van de huurovereenkomst.
Normaal gesproken moet de huurder die toetsing vragen binnen 6 maanden na de start van de huurovereenkomst. Huurders die op tijdelijke basis huren zullen het niet aandurven om binnen die eerste 6 maanden naar de Huurcommissie te stappen. Zij kunnen dat dus nog doen tot 6 maanden na het einde van de huur. Dat betekent wel langdurige onzekerheid over de hoogte van de huurprijs.
Verhuurders lopen het risico dat zij nog worden geconfronteerd met een terugvordering over maximaal 24 maanden (bij zelfstandige woonruimte) tot zelfs 60 maanden (bij onzelfstandige woonruimte). Dat kan dus leiden tot grote terugvorderingen.
Uitbreiding van gevallen waarin kan worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik
Het wetsvoorstel breidt de gevallen uit, waarin een beroep kan worden gedaan op opzegging wegens dringend eigen gebruik, zodat naast het ‘gewone eigen gebruik’ een opzegging mogelijk is, indien de verhuurder de woning heeft aangewezen als specifieke woning voor een bepaalde doelgroep en de woning weer gebruikt moet worden voor een huurder die tot die doelgroep behoort:
- een gehandicapte
- een oudere (gepensioneerde)
- een jongere (18 tot en met 27 jaar)
- een student
- een promovenduseen
- groot gezin (8 of meer personen)
Behoud van de inschrijfduur als woningzoekende
In de Huisvestingswet en in de Woningwet wordt geregeld dat woningzoekenden hun inschrijving behouden, indien zij:
- als jongere een tijdelijke huurovereenkomst aangaan met betrekking tot een jongerenwoning, waardoor de huurovereenkomst kan worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik van de verhuurder, zodra de huurder ouder is dan 27 jaar;
- een tijdelijke huurovereenkomst aangaan die van rechtswege eindigt.
Overgangsrecht: alleen voor nieuwe gevallen
De wetsvoorstellen bevatten een overgangsbepaling, waaruit blijkt dat de wet niet geldt voor bestaande huurovereenkomsten.
Heeft u vragen over de nieuwe mogelijkheden die de wet straks biedt? Neem dan contact op met Gerard Scholten.
