Arrest over huurovereenkomst woonruimte in aardbevingsgebied

Een groot deel van de provincie Groningen, alsmede een deel van Drenthe is bestempeld als ‘aardbevingsgebied’. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wees onlangs arrest over klachten van een huurster die zouden zijn ontstaan door de aardbevingen. Is de woningcorporatie Woongroep Marenland schadeplichtig?

Wat was er aan de hand?

Huurster woont van 29 mei 2007 tot 15 januari 2018 in een woning in de gemeente Appingedam. Deze gemeente ligt in het aangewezen aardbevingsgebied. Marenland is de verhuurster. De woning is omstreeks 1973 gebouwd en ligt in een wijk waarvoor het advies is gegeven om de woningen ‘aardbevingsbestendig’ te maken. De Nederlandse Aardoliemaatschappij (NAM) erkent in 2014 dat aan de woning schade is veroorzaakt door aardbevingen. Marenland heeft in november 2015 herstelwerkzaamheden laten verrichten aan de achterpui van de woning.

Huurster stelt in 2015 een vordering in tegen Marenland. Zij stelt dat de woning in slechte onderhoudstoestand verkeert en dat dit tot een bedwantsenplaag zou hebben geleid. De kantonrechter wijst de vorderingen af.

Huurster blijft de jaren daarna klagen bij Marenland. Op 24 januari 2018 geeft Marenland aan een deskundige opdracht om de woning te onderzoeken. De conclusie is dat de woning in goede conditie verkeert en veilig is als deze buiten het aardbevingsgebed zou liggen, echter, nu deze in het aangewezen gebied ligt, is er sprake van een onveilige situatie vanwege de dreiging van de aardbevingen.

In 2015 en 2017 meldt huurster zich bij een psycholoog. De diagnose is dat huurster lijdt aan angst- en spanningsklachten door de aardbevingsschade en de bedwantsenplaag. Zij is uitgeput en heeft psychosomatische klachten.

Huurprijsvermindering en schadevergoeding in eerste aanleg

Huurster vordert bij de kantonrechter huurprijsvermindering met 50% vanaf 1 maart 2017, alsmede een vergoeding van haar immateriële schade, begroot op € 2.500,=. De kantonrechter wijst beide vorderingen af. Van het vereiste gebrek is geen sprake, zodat de vorderingen tot huurprijsvermindering en schadevergoeding moeten worden afgewezen. De kantonrechter oordeelt dat de woning in objectieve zin niet als onveilig is te beschouwen.

Huurprijsvermindering en schadevergoeding in hoger beroep

Huurster is het niet eens met de uitspraak en stelt hoger beroep in. Het Hof oordeelt – kort gezegd – dat er geen sprake is van een gebrek dat een wezenlijke aantasting van het huurgenot oplevert. Dat betekent dat de vorderingen van huurster betreffende de huurprijsvermindering moet worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de gevorderde immateriële schade. Het Hof overweegt expliciet dat het voordoen van aardbevingen en het feit dat de woning in de jaren ’70 niet aardbevingsbestendig is gebouwd, niet aan Marenland is toe te rekenen. Marenland is tevens niet aansprakelijk voor de psychische schade die aardbevingsgerelateerd is. De opmerking van huurster dat Marenland een regresvordering bij de NAM zou moeten instellen kent geen juridische grondslag. Huurster kan wel zelf de NAM aanspreken.

Advies

Voor verhuurders in het aardbevingsgebied kunnen extra veiligheidseisen en inspanningsverplichtingen gelden. Deze uitspraak van het Hof is bruikbaar voor verhuurders. Het voordoen van aardbevingen en het feit dat de woning niet aardbevingsbestendig is gebouwd, is niet aan de verhuurder toe te rekenen. Deze toerekenbaarheid is een vereiste voor de verplichting tot het vergoeden van schade. De verhuurder is niet aansprakelijk voor psychische schade door de aardbevingen, zo blijkt uit de uitspraak.