Afwijkende bedingen. Timing is alles!

In het huurrecht bedrijfsruimte bestaan er twee wettelijke regimes: het huurecht voor winkelbedrijfsruimte en dat voor overige bedrijfsruimte, oftewel 7:290 bedrijfsruimte of 7:230a bedrijfsruimte . Met name het huurrecht voor winkelruimte kent een sterke regulering. De wet bepaalt zaken zoals de termijnen, de opzeggingsgronden en de wijze van huurprijsaanpassing. En de meeste van deze regels zijn nog van semi-dwingend recht ook: er mag niet te nadele van de huurders van worden afgeweken.

Hierop is wel een uitzondering: de huurovereenkomst voor 2 jaar of korter. Op deze huurovereenkomsten zijn de meeste (beschermings)bepalingen niet van toepassing. Hiermee beoogde de wetgever het mogelijk te maken een proefperiode af te spreken, wat ook weer in het voordeel van huurders was. Maar ook voor verhuurders biedt dit een uitkomst als ze, bijvoorbeeld wegens een aankomende renovatie van een winkelcentrum, een ruimte tijdelijk willen verhuren.

Een andere uitzondering is om met goedkeuring van de rechter af te wijken van de wet. Dit is nagenoeg voor alle wettelijke bepalingen mogelijk. Alleen het recht van indeplaatsstelling mag niet worden beperkt.

Een combinatie van deze twee uitzondering deed zich voor in Stadscentrum Zoetermeer. Aldaar had verhuurder, BSZ, een huurovereenkomst gesloten met de exploitant van een broodjeszaak, BVO. De huurovereenkomst werd aangegaan voor 2 jaar. Voor deze huurovereenkomst komen de meeste beschermingsbepalingen dus niet in beeld.

Kort voor het einde van deze tweejaarstermijn, overleggen partijen over een voortzetting van de huurovereenkomst voor 11 maanden. Dit zou dus betekenen dat de huurovereenkomst langer dan 2 jaar zou duren en de wet verbindt daar de consequentie aan dat de huurovereenkomst dan van rechtswege geldt voor 5 jaar, waarop de eerste 2 jaar in mindering komt. Dit is alleen anders als partijen vóór het einde van de huurovereenkomst van 2 jaar een huurovereenkomst met reguliere termijnen sluiten. Andere, van de wet afwijkende termijnen zijn ook mogelijk, maar dan geldt de aanvullende eis dat voor het eindigen van de eerste termijn van 2 jaar hiervoor goedkeuring moet worden verzocht aan de rechter. En dat ging hier mis.

Partijen waren voor het verstrijken van de huurtermijn van 2 jaar het in hoofdlijnen wel eens over de verlenging met 11 maanden. Echter, verhuurder tekende de allonge hiervoor pas nádat deze termijn was verstreken. Toen kwam pas, aldus de kantonrechter, de nadere overeenkomst tot stand. Het verzoekschrift waarmee de rechterlijke goedkeuring was verzocht volgde nog weer later.

Te laat, oordeelde de rechter. Alhoewel in de mondelinge behandeling naar aanleiding van het verzoekschrift verhuurder nog had aangevoerd dat het aan huurder lag dat het allemaal zo lang had geduurd, was de rechter onverbiddelijk. Verhuurder werd aangerekend dat zij de grote professionele partij is, terwijl huurder als eenmanszaak broodjes verkoopt en zich aanvankelijk niet bewust was van de wettelijke regels. Juist hiervoor zijn de wettelijke regels bedoeld: bescherming van de maatschappelijk zwakkere partij.

Kortom: het verzoek tot goedkeuring werd niet ontvankelijk verklaard met als resultaat een huurovereenkomst van 5 jaar. En niet alleen dat: deze huurovereenkomst is voor verhuurder niet eenvoudig op te zeggen nu zij hiervoor de wettelijke gronden in acht moet nemen.

Moraal van dit verhaal is: let op de wet en op de termijnen. Een dergelijke uitkomst was bepaald niet nodig geweest.