Aanvangshuur ook na half jaar nog toetsbaar

Verhuurders denken meestal dat huurders na het sluiten van een huurcontract maximaal een half jaar hebben om de hoogte van de huur te laten toetsen bij de Huurcommissie. Dit is echter niet in alle gevallen juist. Als er vanaf het begin huurtoeslag is aangevraagd, kan de Belastingdienst dit ook nog nà deze termijn afdwingen.

Liberalisatiegrens en puntensysteem

Bij een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte geldt tussen partijen in principe de huurprijs die zij zijn overeengekomen. Ook als blijkt dat deze huurprijs hoger is dan de maximaal redelijke huurprijs volgens het puntensysteem dat door de Huurcommissie wordt toegepast. Wanneer de huurprijs bovendien hoger is dan de liberalisatiegrens, dan zijn veel van de huurprijsbeschermende bepalingen van de wet niet van toepassing. De liberalisatiegrens wordt elk jaar door de overheid vastgesteld en staat nu op € 699,48 per maand.

Als de huurprijs boven de liberalisatiegrens komt, kan de huurder niet om een latere huurprijsverlaging verzoeken via de Huurcommissie. Een huurder die weet dat zijn huur te hoog is of die er later achter komt dat dit het geval is, moet zo snel mogelijk actie ondernemen. Wettelijk gezien heeft de huurder maximaal een half jaar om de aanvangshuur te laten toetsen. Verhuurders die volgens het puntensysteem ‘te duur’ verhuren, kunnen na dat half jaar echter nog niet rustig ademhalen. Er blijken namelijk meer wegen naar Rome te leiden.

Belastingdienst kan aanvangshuur altijd laten toetsen

Naast het rechtstreekse verzoek van de huurder, kan ook een aanvraag van een huurtoeslag leiden tot een toetsing van de aanvangshuur bij de Huurcommissie. Wanneer de verhuurder een te hoge huur heeft bedongen, is het immers niet de bedoeling dat de Belastingdienst een te hoge huurtoeslag toekent. Vandaar dat de Belastingdienst aan de Huurcommissie kan vragen om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen (artikel 6 lid 1 sub b Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Uhw). Artikel 11 Uhw bepaalt dat een dergelijk verzoek wordt aangemerkt als een verzoek tot toetsing van de aanvangshuur als bedoeld in artikel 7:249 BW. Voorwaarde is wel dat de huurder binnen zes maanden na aanvang van de huur een verzoek om huurtoeslag heeft ingediend. Vervolgens is er geen termijn voor het verzoek van de Belastingdienst aan de Huurcommissie. Voor de Huurcommissie geldt slechts een aansporingstermijn van zes weken om op het verzoek van de Belastingdienst te beslissen. In de praktijk doet de Belastingdienst een dergelijk verzoek steekproefsgewijs en soms pas lang nadat de huurtoeslag is toegekend. Dit leidt tot willekeur en onzekerheid, waardoor de verhuurder ruim na het verstrijken van de termijn van een half jaar verrast kan worden  door een (veel) lagere vaststelling van de aanvangshuur door de Huurcommissie. Die vaststelling heeft bovendien terugwerkende kracht.

Toekenning huurtoeslag niet voldoende voor toetsing

Zoals gezegd is het aanvragen van huurtoeslag niet gelijk te stellen met het indienen van een verzoek om toetsing van de aanvangshuur. Een eventueel verzoek van de Belastingdienst aan de Huurcommissie is dit wél. In een recente uitspraak van 8 mei 2013 ( WR 2014/79) verloor de Huurcommissie dit uit het oog. De huurder was door de voorzitter van de Huurcommissie niet-ontvankelijk verklaard omdat hij niet binnen zes maanden een verzoek op grond van artikel 7:249 had ingediend. De huurder ging in verzet bij de Huurcommissie, die oordeelde dat de huurder ten onrechte niet-ontvankelijk was verklaard. Hij had namelijk wel binnen zes maanden na aanvang van de huur een aanvraag huurtoeslag ingediend. Echter, uit niets blijkt dat ook een verzoek was gedaan door de Belastingdienst aan de Huurcommissie. Het enkele verzoek bij de Belastingdienst om toekenning van een huurtoeslag is niet voldoende.

De kantonrechter Rotterdam oordeelde eerder dat een huurder toch in zijn eigen, te laat ingediende verzoek bij de Huurcommissie kon worden ontvangen, omdat bleek dat er tijdig een aanvraag huurtoeslag was ingediend en de Belastingdienst bovendien een verzoek had gedaan aan de Huurcommissie op grond van artikel 6 Uhw (WR 2009/63).

Conclusie: toets aanvangshuur bij voorkeur snel

Een huurder die de aanvangshuurprijs wil laten toetsen doet er verstandig aan om binnen zes maanden zelf een verzoek in te dienen bij de Huurcommissie. Doet hij dit niet, maar heeft hij wel binnen zes maanden een huurtoeslag aangevraagd, dan kan hij nog hopen dat de Belastingdienst een verzoek bij de Huurcommissie indient. De aanvangshuur wordt dan alsnog getoetst, wat kan leiden tot een huurverlaging met terugwerkende kracht.