Aannemingsovereenkomst

Beëindiging aannemingsovereenkomst

Voortijdige beëindiging van een aannemingsovereenkomst komt vaak voor. Meestal op initiatief van de opdrachtgever. Een opdrachtgever ontbindt dan de overeenkomst met de aannemer of zegt deze op. In beide gevallen wordt dan gesproken over (voortijdige) beëindiging, maar er zijn belangrijke juridische verschillen. Partijen zijn zich daar vaak niet van bewust. Dit leidt dan tot vervelende verrassingen. Dat is ook wat gebeurde in de uitspraak van de Kantonrechter te Amsterdam, die ik in deze bijdrage bespreek. Reden om kort stil te staan bij dit voor de bouwpraktijk belangrijke onderwerp. Ik zie namelijk dat dit geregeld mis gaat. Niet alleen bij kleine particuliere verbouwingen, maar ook bij grote commerciële bouwprojecten.

Uitspraak rechtbank Amsterdam

De Rechtbank Amsterdam deed in oktober 2020 een uitspraak (ECLI:NL:RBAMS:2020:5149) over de voortijdige beëindiging van de aannemingsovereenkomst door de opdrachtgever. Deze uitspraak vindt u hier. De kantonrechter oordeelde dat de aannemer niet is tekortgeschoten omdat het werk niet gereed was op de datum die daarvoor volgens de opdrachtgever was afgesproken. De rechter wijst het beroep van opdrachtgever op ontbinding af en kwalificeert de beëindiging als een opzegging. Als gevolg hiervan moet de opdrachtgever de gehele aanneemsom betalen, vermeerderd met rente en kosten. Dat het werk nog niet af is, maakt daarbij niet uit. Dit is een flinke tegenvaller voor de opdrachtgever, maar niettemin een voorspelbare uitkomst. Ik leg dit hierna uit.

Ontbinding of opzegging?

Ontbinding (art. 6:265 BW) en opzegging (art. 7:764 lid 1 BW) lijken op het eerste gezicht veel op elkaar. In beide gevallen leidt dit tot beëindiging, stopt het werk en moet er financieel afgerekend worden. Maar er zijn verschillen. Een eerste verschil is dat voor ontbinding wanprestatie is vereist. Voor opzegging is dat niet vereist. Een tweede verschil is de wijze van de afrekening. In beide gevallen moet er worden afgerekend. Bij de ontbinding hoeft echter uitsluitend de waarde van het gerealiseerde werk te worden vergoed, al dan niet na aftrek (verrekening) met de schade van de opdrachtgever. Bij opzegging in onvoltooide staat heeft de aannemer recht op vergoeding van de volledige aanneemsom verrekend met kosten en besparingen ten gevolge van de opzegging. De opdrachtgever moet de aannemer dus compenseren voor het niet gerealiseerde werk, en dit omvat anders dan bij ontbinding ook een vergoeding voor winst(opslag). De conclusie is dan ook snel gemaakt: in de meeste gevallen is de opdrachtgever beter (goedkoper) af bij ontbinding dan bij opzegging.

Waarom niet altijd voor ontbinding kiezen?

Een opdrachtgever die om wat voor reden dan ook de aannemingsovereenkomst moet beëindigen, zal dus bij voorkeur willen ontbinden en niet opzeggen. Maar ontbinden is niet altijd mogelijk. Dit vereist namelijk dat de aannemer tekortschiet in een contractuele verplichting en in verzuim komt (wanprestatie). Dat is echter niet altijd makkelijk vast te stellen. Wat ik in de praktijk vaak zie, is dat opdrachtgevers een aannemingsovereenkomst ontbinden omdat het werk volgens de opdrachtgever niet deugt of niet op tijd klaar is. Maar daarvoor moet de opdrachtgever wel kunnen aantonen dat bepaalde werkzaamheden of specifieke eisen zijn overeengekomen. Hetzelfde geldt voor de afspraak dat het werk op een bepaalde datum klaar moet zijn. Vaak denken opdrachtgevers dat een zogenaamde fatale termijn is afgesproken en dat zij kunnen ontbinden op het moment dat die termijn wordt overschreden. Vaak blijkt dit door juridische nuances toch niet het geval te zijn en grijpt de opdrachtgever mis. De ontbinding blijkt onterecht te zijn. De onterechte ontbinding wordt dan door de rechter vaak omgezet in een opzegging in onvoltooide staat, waardoor de opdrachtgever de aannemer moet compenseren op grond van het voor hem minder gunstige afrekeningsregime van artikel 7:764 lid 2 BW dat geldt voor de voortijdige opzegging. Dat deed zich ook voor in de zaak die ik hierna bespreek.

De casus en de uitspraak van de rechter

In de procedure bij de Kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam speelde het volgende. Opdrachtgever koopt een appartement en draagt de aannemer op om verbouwingswerkzaamheden uit te voeren tegen de afgesproken (richt)prijs. Opdrachtgever zou op 11 mei 2019 naar het appartement verhuizen. Of dit ook duidelijk is gecommuniceerd met de aannemer blijkt niet uit de uitspraak, maar ik neem aan dat dit wel het geval is. Op 10 mei 2019 nemen partijen gezamenlijk de staat van het werk op en bespreken welke werkzaamheden de aannemer nog moet uitvoeren. Het werk was kennelijk nog niet af. De opdrachtgever laat de aannemer drie dagen later weten geen gebruik meer te willen maken van zijn diensten. Op dat moment heeft de opdrachtgever nog maar een deel van de prijs betaald waar de aannemer aanspraak op maakt. De advocaat van de aannemer sommeert de opdrachtgever tot betaling en dagvaardt vervolgens de opdrachtgever omdat betaling uitblijft. Opdrachtgever voert een verweer dat erop neerkomt dat opdrachtgever al meer heeft betaald dan opdrachtgever verschuldigd is en beroept zich op ontbinding en verrekening met de geleden schade.

De kantonrechter oordeelt als volgt. De kantonrechter stelt eerst vast dat de opdrachtgever voortijdig heeft opgezegd. Het beroep op ontbinding gaat niet op. Daarvoor is een tekortkoming vereist. De kantonrechter overweegt dat onvoldoende is komen vast te staan dat tussen partijen een concrete datum is afgesproken waarop de aannemer verplicht was het werk klaar te hebben. Een dergelijke fatale oplevertermijn volgt ook niet uit de enkele omstandigheid dat de verhuizing op 11 mei 2019 zou plaatsvinden. De opdrachtgever stelt zich ook op het standpunt dat de aannemer een deel van de oorspronkelijke werkzaamheden niet heeft uitgevoerd, zodat hij voor dat deel niet hoeft te betalen. Volgens de kantonrechter gaat de opdrachtgever daarmee echter ten onrechte eraan voorbij, dat het niet afronden of niet uitvoeren van werkzaamheden is veroorzaakt doordat hij de overeenkomst voortijdig heeft opgezegd.

Gevolgen

De opdrachtgever moet de gehele aanneemsom betalen, ook voor het deel van de werkzaamheden die niet zijn uitgevoerd. Hij slaagt ook niet in het bewijs dat de aannemer besparingen heeft gehad als gevolg van de voortijdige beëindiging. Opdrachtgever moet € 24.086,73 aan de aannemer betalen, waarvan € 15.775,00 al is betaald. Hier komt nog bovenop rente, incassokosten van € 790,59 en proceskosten van € 1.506,53. Opdrachtgever zal ook op zoek moeten gaan naar een andere aannemer om het werk af te maken. Professionele opdrachtgevers en grotere aannemers bij meer commerciële bouwprojecten zullen van deze bedragen niet schrikken, maar daar gelden dezelfde aandachtspunten en mogelijke valkuilen als hier.

Welke les hieruit te trekken?

Deze uitspraak van de Kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam maakt nog maar eens duidelijk dat opdrachtgevers en aannemers zich goed bewust moeten zijn van de verschillen tussen ontbinding en opzegging. Alvorens tot ontbinding over te gaan, zal een opdrachtgever zorgvuldig moeten beoordelen of de beweerdelijke wanprestatie een contractuele basis heeft. Als de opdrachtgever belang heeft bij tijdige oplevering op een specifieke datum, moet dat goed worden vastgelegd en bij voorkeur worden versterkt met een fikse boete voor elke dag dat de aannemer te laat is. Verder doet de opdrachtgever er goed aan om – voordat hij het werk door een derde laat afmaken – de stand van het werk op te nemen en vast te leggen. Een aannemer zal, indien hij dreigt een termijn te overschrijven, moeten onderzoeken of hij in aanmerking komt voor bouwtijdverlenging, en zal dit vervolgens tijdig en juist moeten aanvragen.

Ben je een opdrachtgever of aannemer en heb je nog vragen over deze uitspraak, of over andere vastgoedrechtelijke onderwerpen? Neem dan gerust contact met mij op.