Leestijd: 7 min

Huurverhogingsbedingen sociale huur ook nietig?

Sinds het voorjaar van 2023 hanteert de rechtbank Amsterdam, tot nu toe als enige rechtbank in Nederland, nieuw beleid met betrekking tot de toetsing van huurverhogingsbedingen aan de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten.

De rechtbank Amsterdam toetst huurverhogingsbedingen sindsdien aan deze Richtlijn en doet dat ambtshalve (dus ook indien de huurder er geen beroep op doet en in verstekzaken). Tot voor kort ging het hierbij alleen om huurverhogingsbedingen in huurcontracten voor vrije sectorwoningen. Men ging ervan uit dat toetsing bij sociale huur niet aan de orde is, omdat de wet sinds jaar en dag voorziet in gedetailleerde regelgeving over de jaarlijkse huurverhoging bij sociale huur.

Echter in juli 2023 oordeelde de rechtbank Amsterdam over een huurverhogingsbeding in een huurcontract van woningcorporatie Stadgenoot voor een sociale huurwoning. Stadgenoot lijkt door het oog van de naald te kruipen. Wat kunnen we leren van deze zaak?

Achtergrond

Al sinds 1993 kennen we Europese regelgeving die consumenten beschermt tegen oneerlijk algemene voorwaarden: de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten. Bij deze richtlijn zit een bijlage met voorbeelden van oneerlijke voorwaarden: de blauwe lijst. Pas sinds enkele jaren is in de rechtspraak duidelijk geworden dat deze Richtlijn ook van toepassing is op huurcontracten. Een beding dat voorkomt op de blauwe lijst mag daarom niet in een huurovereenkomst worden opgenomen. Voor een toelichting over wanneer de Richtlijn van toepassing is en wanneer niet: zie onze blog van juli 2023.

Uitspraak rechtbank Amsterdam inzake Stadgenoot

De rechtbank Amsterdam oordeelde op 21 juli 2023 over een huurverhogingsbeding in een huurcontract voor een sociale huurwoning van woningcorporatie Stadgenoot.

Dat beding luidt als volgt:

'Artikel 8 Wijziging van de huur
Wij verhogen jaarlijks uw huur. Wij sturen u schriftelijk ons voorstel tot verhoging. Dit gebeurt minimaal twee maanden voordat de wijziging ingaat of in ieder geval binnen de wettelijke            termijn. In ons voorstel vindt u:

• uw op dat moment geldende huurprijs;
• het percentage waarmee wij uw huurprijs wijzigen;
• de voorgestelde huurprijs;
• de datum van ingang van de voorgestelde huurprijs.'

Opvallend is dat het beding de huurder in het ongewisse laat over hoe de omvang van de huurverhoging wordt bepaald. Het beding meldt zelfs niet dat de huurverhoging wettelijk is gemaximeerd.

Toch laat de rechtbank het beding in stand. De rechtbank verwijst daartoe naar een uitspraak van 6 juli 2023 van het Hof van Justitie (over een geldleningsovereenkomst) en toetst het beding aan de daarin door het HvJ gegeven regels. Volgens de rechtbank komt deze rechtspraak op het volgende neer (vertaald naar een huurovereenkomst):

Indien het huurverhogingsbeding een dwingendrechtelijke regeling overneemt is het beding niet aan toetsing aan de Richtlijn onderworpen. Daarvoor gelden een aantal voorwaarden:

1. de wettelijke regeling behoeft niet letterlijk te worden overgenomen. Het is voldoende dat het beding gelijkwaardig is aan de wettelijke regeling. Dat betekent dat het beding de normatieve inhoud moet overnemen, zodat het beding dezelfde rechtsregel tot uiting brengt;
2. de rechter moet beoordelen of dat geval is, waarbij hij met name rekening moet houden met:

• de aard, de algemene opzet en de overige bepalingen van de huurovereenkomst;
• de juridische en feitelijk context van de huurovereenkomst;
• het is niet relevant of de huurder weet dat het beding relateert aan een dwingendrechtelijke regeling;
• het is niet relevent of de verhuurder zijn informatie- en transparantieverplichting is nagekomen.

Hoewel de rechtbank vaststelt dat het beding niet vermeldt de mogelijkheid om bezwaar te maken en hoe de verdere wettelijke procedure verloopt na de huurverhogingsbrief, oordeelt de rechtbank oordeelt dat het beding van Stadsgenot dezelfde rechtsregel als de wettelijke regeling weergeeft en dat het beding dus niet getoetst hoeft te worden aan de blauwe lijst.

Commentaar op de uitspraak van de rechtbank Amsterdam

De rechtbank zegt vreemd genoeg niets over het ontbreken van een regeling over de wettelijk gemaximeerde omvang van de huurverhoging (wat in artikel 10 Uitvoeringwet huurprijzen woonruimte is vastgelegd). Het ontbreken van helderheid over de omvang van huurverhoging is in zaken die gaan over huurverhogingsbedingen in de vrije sector volgens dezelfde rechtbank juist essentieel, leidend tot strijd met het transparantiebeginsel van de Richtlijn en nietigheid van het beding.

Ik hoop op grond hiervan te mogen concluderen dat de rechtbank Amsterdam een beetje in z'n maag zit met zijn eigen nieuwe in april 2023 geïntroduceerde toetsingsbeleid, nu dat ook een toetsing blijkt te vergen van bedingen in de sociale huursector, waar de wet de huurder goed beschermt tegen te grote huursprongen. Als de rechtbank had geoordeeld dat het beding van Stadgenoot de wettelijke regeling niet (voldoende) overneemt, zou de inhoudelijke toetsing nog wel eens negatief hebben kunnen uitvallen. Niet alleen om bovenstaande redenen, maar ook vanwege het ontbreken van een reële opzegmogelijkheid voor de huurder en omdat het beding geen huurverlaging mogelijk maakt bij deflatie.

Nadere beschouwing van de uitspraak van de rechtbank Amsterdam

De Amsterdamse rechter baseert zijn oordeel op de genoemde recente uitspraak van het HvJ. Laten we die uitspraak nader bekijken.

Aan de rechter wordt door het HvJ behoorlijk wat beoordelingsvrijheid gelaten voor de vraag of een beding moet worden getoetst aan de Richtlijn, als deze relateert aan een wettelijke regeling. Het beding moet gelijkwaardig zijn aan die wettelijke regeling. Het criterium gelijkwaardigheid is een ruim criterium. Datzelfde geldt voor het criterium dat het beding dezelfde rechtsregel tot uiting moet brengen.

Dat het om ruime criteria gaat blijkt ook wel uit de uitspraak over het beding van Stadgenoot. Immers, gelet op de wettelijke regeling, ontbreekt een belangrijk element in het beding: tot hoever de huur maximaal verhoogd mag worden.

Maar er blijkt meer uit de uitspraak van het HvJ, want bij de toetsing moeten meegewogen worden de aard, de algemene opzet en de overige bepalingen van de huurovereenkomst en de juridische en feitelijk context ervan. In voorkomende zaken zou in dat verband gewezen kunnen worden op de volgende feiten en omstandigheden:

• De wettelijke regeling, waar het hier om gaat is, een regeling specifiek voor de sociale huursector die beoogt de huurder te beschermen tegen te grote huursprongen en die op grond van de wet zelfs kan worden toegepast indien er geen huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen.
• Het wettelijke systeem, waarin de huurverhoging gemaximeerd is, bestaat al sinds de invoering van de Huurwet in 1950. De huidige regeling bestaat al sinds 1 juli 1979. Dat de huur in de sociale huursector gereguleerd is is (mede daardoor) een algemeen bekend feit dat diep is doorgedrongen onder alle lagen van de bevolking.
• Datzelfde geldt voor de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de huurverhoging en voor het gegeven dat zolang de verhuurder geen huurverhogingsaanzegging stuurt, een huurverhoging niet aan de orde is.
• Elk jaar wordt in allerlei publicaties en andere publieke uitingen ruim aandacht besteed aan het door de minister (meestal in februari) voor de betreffende huurronde (die altijd aanvangt op 1 juli) vastgestelde huurverhogingspercentage. Huurders blijken daar in het algemeen goed van op de hoogte te zijn.
• De wet beschermt de huurder in artikel 7:252 BW niet alleen door een huurverhogingsaanzegging te eisen, die aan allerlei eisen moet voldoen, maar in lid 4 ook tegen een onjuiste aanzegging > dan blijft de oude huurprijs van kracht.
• Indien de verhuurder een toegelaten instelling is, kan erop worden gewezen dat de verhuurder een sociale doelstelling heeft, met name sociale huurwoningen verhuurt, gebonden is aan gedetailleerde regelgeving en door de Autoriteit Woningcorporaties kan worden gecorrigeerd door middel bestuursrechtelijke handhaving indien deze die regelgeving schendt.

Aanpassing huurverhogingsbeding in de standaard huurcontracten voor sociale huur

Ondertussen doen ook verhuurders die sociale huurwoningen verhuren er verstandig aan het huurverhogingsbeding in hun model huurcontracten onder de loep te nemen, om te bezien of zij een ‘blauwe lijst-risico’ lopen.

Hielkema & co kan hen daarbij behulpzaam zijn en heeft de nodige teksten ontwikkeld die ‘blauwe lijst-proof’ zijn.