Commerciële verhuur woning in een VvE-complex

Het Gerechtshof Amsterdam heeft in een recente uitspraak (ECLI:NL:GHAMS:2022:336) nog maar eens bevestigd dat bij de uitleg van bepalingen in een splitsingsakte objectieve maatstaven moeten worden gehanteerd.

De feiten

In een appartementencomplex in Zandvoort is een geschil ontstaan tussen de VvE en een aantal van de appartementeneigenaren over de verhuur van hun appartementen. In 2014 heeft een wijziging van de splitsingsakte plaatsgevonden. Sindsdien zijn er in deze VvE twee soorten appartementen: appartementen die zijn bestemd om als hotel te worden gebruikt en appartementen die zijn bestemd om te worden gebruikt als woning.

In 2014 is ook een nieuw huishoudelijk reglement vastgesteld waarin is opgenomen dat commerciële exploitatie van een appartement met de bestemming “wonen” niet is toegestaan als gevreesd moet worden voor overmatige overlast.

In 2017 besloot de VvE in een VvE-vergadering handhavend op te treden tegen de verhuur voor een korte periode van appartementen met de bestemming “woning”.

De kantonrechter

De kern van het geschil betreft de vraag of het eigenaars van appartementsrechten met de bestemming woning op grond van de splitsingsakte wel of niet is toegestaan om de woning voor perioden van minder dan twee maanden te verhuren. Op dit punt is al veel jurisprudentie. De kantonrechter overweegt echter:

“Het begrip woning in artikel 25 lid 1 van de splitsingsakte laat in beginsel geen ruimte voor kortdurende verhuur aan toeristen, maar dit in de jurisprudentie ontwikkelde uitgangspunt moet hier worden losgelaten, omdat in de splitsingsakte bepalingen zijn opgenomen waaruit volgt dat verhuur voor korte periodes wel is toegestaan.”

Daarnaast overweegt de kantonrechter ook dat relevant is dat de flatwoningen direct aan de boulevard van Zandvoort en boven een hotel zijn gesitueerd en aanvankelijk zijn gebouwd als vakantiewoningen. De woningen laten zich daardoor goed vergelijken met woningen op een bungalow- of vakantiepark, en niet met de veelal in de jurisprudentie besproken verhuur van woningen in grote steden, aldus nog steeds de rechtbank.

Zo komt de kantonrechter tot het oordeel dat de woningen in het appartementencomplex (kort) mogen worden verhuurd.

Het Gerechtshof Amsterdam

De VvE legt zich niet neer bij het oordeel van de kantonrechter en gaat in hoger beroep. Het gerechtshof geeft eerst het kader dat van toepassing is bij de beantwoording van de vraag zoals die al door de kantonrechter is geformuleerd. Het gerechtshof verwoordt dit als volgt:

“Bij de uitleg van een splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat hierbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de bepalingen in de splitsingsakte voor meerdere uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Onder omstandigheden kan daarbij de plaatselijke situatie worden meegewogen.”

Bij de uitleg van een splitsingsakte mag geen rekening gehouden worden met gegevens die niet in de openbare registers ingeschreven staan en dus niet voor derden kenbaar zijn. De partijen in deze procedure overlegden wel allerlei stukken die niet zijn ingeschreven zoals: tijdschrift- en krantenartikelen, het bestemmingsplan, oude splitsingsstukken, correspondentie, notulen van de VvE-vergadering en verklaringen met betrekking tot overlast. Het gerechtshof is daarover heel duidelijk. Al deze stukken worden buiten beschouwing gelaten in verband met de rechtszekerheid. Zelfs het huishoudelijk reglement van de VvE wordt buiten beschouwing gelaten, omdat het niet is ingeschreven in de openbare registers en dus niet voor derden kenbaar is.

Het gerechtshof oordeelt, net als de kantonrechter dat de appartementen met bestemming “wonen” voor korter dan twee maanden mogen worden verhuurd. De eigenaar van het appartement moet er wel voor zorgen dat de huurder de Huisregels van de VvE heeft ontvangen en aanvaard.

Conclusie

Dat een splitsingsakte moet worden uitgelegd naar objectieve maatstaven is inmiddels vaste jurisprudentie. Deze uitspraak van het gerechtshof maakt goed inzichtelijk dat dit een redelijk rigide systeem is door expliciet te vermelden wat er allemaal buiten beschouwing wordt gelaten. Partijen hebben zich de moeite getroost om hun standpunten te onderbouwen met allerhande stukken. Omdat ze echter niet blijken uit de openbare registers besteedt het gerechtshof er echter geen (enkele) aandacht aan.

Zowel de kantonrechter als het gerechtshof benoemen de situatie ter plaatse wel als een omstandigheid waarmee, ook bij een objectieve uitleg, rekening kan worden gehouden.

Mocht u hierover vragen hebben dan kunt u contact met mij opnemen op 030-2521802 of per e-mail op gijsbertsen@tomlow-advocaten.nl.