Leestijd: 5 min

Brief van minister Keijzer: aangekondigde wijzigingen in de huurprijsregels

Hoewel de Wet betaalbare huur nog geen jaar geleden in werking is getreden, kondigt minister Mona Keijzer (BBB) in een brief van 10 april 2025 aan de Tweede Kamer enkele wijzigingen van de huurprijsregels aan. Zij wil verhuurders meer mogelijkheden bieden om een hogere huur te vragen. Het doel is om de massale verkoop van huurwoningen een halt toe te roepen. De versoepelingen zouden per 1 januari 2026 moeten ingaan.

Wijzigingen in het puntensysteem en uitbreiding doelgroep tijdelijke contracten

De minister is op zoek gegaan naar wijzigingen die zij relatief snel kan doorvoeren. Om die reden is het voornemen om het puntensysteem op een aantal onderdelen te wijzigen. Daarnaast wil de minister de doelgroep waarmee een tijdelijk huurcontract mag worden gesloten, enigszins uitbreiden.

Zwaardere waardering WOZ-waarde bij nieuwe huurcontracten

De eerste maatregel is het zwaarder laten meetellen van de WOZ-waarde in de puntenberekening van de huurprijs. Daarmee wordt de zogenaamde WOZ-cap ongedaan gemaakt, zonder dat de woning wordt geliberaliseerd. Deze WOZ-cap houdt in dat als de WOZ-punten meer dan 33% van het puntentotaal bedragen, de woning niet geliberaliseerd is, maar terugvalt naar 186 punten (de grens tussen midden segment en vrije sector). Dit betekent dat de huurprijs gereguleerd is volgens de regels die gelden voor het midden segment en dat de verhuurder de maximaal redelijke huurprijs die geldt bij 186 punten niet mag overschrijden.

De minister stelt nu voor om de verhuurders tegemoet te komen door de verhuurders de mogelijkheid te bieden om bij het sluiten van een nieuw contract (wisseling van huurder) een huurprijs te vragen die hoort bij het puntenaantal voordat de WOZ-cap werd toegepast. Dat zou geregeld moeten worden via een prijsopslag. De woning blijft echter behoren tot het midden segment en valt dus nog steeds in de gereguleerde sector. De huurder behoudt de huurprijsbescherming.

Het schrappen van minpunten voor het ontbreken van buitenruimte

Volgens het huidige puntensysteem worden 5 minpunten gehanteerd, indien de woning geen enkele buitenruimte heeft. Dat komt neer op een verlaging van de huurprijs met ongeveer € 33,- per maand. Omdat het in de stad lastig is voor verhuurders om een buitenruimte te bieden (plaatsje of balkon), wil de minister deze aftrekpunten afschaffen. Het waarderen van wel aanwezige buitenruimten blijft bestaan: een woning krijgt dus meer punten indien een buitenruimte aanwezig is.

Kleine rijksmonumenten zwaarder waarderen

Voor de invoering van de Wet betaalbare huur kreeg een rijksmonument een extra waardering van 50 punten. Met de Wet betaalbare huur is die waardering teruggebracht tot een prijsopslag van 35%. Kleine rijksmonumenten, die op basis van oppervlakte relatief weinig punten scoren, hebben veel minder aan deze prijsopslag van 35%. Vandaar dat de minister heeft besloten om kleine rijksmonumenten een betere waardering toe te kennen via de WOZ-waarde. Dat zou een prijsstijging van € 40,- tot € 70,- per maand kunnen opleveren. Ook hier geldt de beperking dat deze verhoging pas mogelijk is bij een huurderswissel.

Uitbreiding van tijdelijke huurcontracten

Na de invoering van de Wet vaste huurcontracten (per 1 juli 2024) zijn de mogelijkheden om tijdelijk een woning te verhuren beperkt. Alleen aan bepaalde doelgroepen mag nog tijdelijk worden verhuurd. Over de doelgroep ‘studenten’ is onduidelijkheid ontstaan, omdat de regeling als eis stelt dat het moet gaan om een student uit het buitenland of uit een andere gemeente. De minister wil het mogelijk maken om aan alle studenten tijdelijk woonruimte te verhuren, dus ook aan studenten die in hun eigen gemeente gaan studeren en om die reden het ouderlijk huis willen verlaten. Dit omdat ook de beperkte mogelijkheden om tijdelijk te kunnen verhuren zouden leiden tot verkoop van huurwoningen (uitponding). Zie overigens ook de blog van ons kantoor over het verschil tussen tijdelijke verhuur aan studenten en campuscontracten.

Minpunten energielabels

De minister zou ook wel wat willen doen aan het afschaffen of beperken van de minpunten die gelden bij slechte energielabels (E, F en G). Deze minpunten (4, 9 en 15 punten) zorgen voor een korting op de huurprijs van € 26,-, € 59,- en € 99,- per maand. De minister is van mening dat deze minpunten zijn doorgeschoten als gevolg van een aangenomen amendement in de Wet betaalbare huur. Zij ziet echter in dat zij dit niet snel kan corrigeren, omdat de afschaffing van de minpunten een wijziging van de wet vergt (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). De andere wijzigingen zou de minister kunnen bewerkstelligen door zelf een ministeriele regeling of algemene maatregel van bestuur te veranderen. Zij zal daarover wel met de Kamer in gesprek moeten.

Fiscaliteit

Tot slot geeft de minister in haar brief aan dat zij ook nadenkt over een wijziging van de fiscale kant van de zaak. De verhuurders klagen immers met name over het feit dat het rendement van huurwoningen te gering is ten gevolge van de box 3-maatregelen. Uit een reactie van de verhuurders op de brief van de minister blijkt dat de verhuurders bij voorkeur een verlichting zouden zien in de fiscale regelgeving. Zij betalen liever minder belasting dan dat zij de huur verhogen. Indien de minister werkelijk wil dat er voldoende betaalbare huurwoningen blijven, dan moet de belastingdruk omlaag. Dat helpt zowel de verhuurders als de huurders. De discussie over de belastingdruk is echter nog niet afgerond binnen de politiek. Hiermee kan de minister dus niet (snel) verlichting bieden op de woningmarkt.

Tot slot

Hoewel er veel aandacht wordt besteed aan de brief van de minister, is het maar zeer de vraag of het uitponden van woningen kan worden stopgezet met deze maatregelen. Daarvoor zijn de effecten waarschijnlijk te gering. Bovendien gelden de nieuwe regels pas bij nieuwe huurcontracten. De uitbreiding van de doelgroep voor tijdelijke huurcontracten zet naar verwachting ook geen zoden aan de dijk.