Voorkom misbruik bij huisbewaring

Huurders die tijdelijk niet in hun woning wonen, kunnen met huisbewaring voorkomen dat de woning leegstaat. Zo wordt er toch op de woning gelet en voldoen de huurders aan hun verplichtingen. Maar soms maakt de huisbewaarder misbruik van de situatie en weigert hij te vertrekken na de overeengekomen periode. Hoe voorkom je dit?

In een recent arrest van het gerechtshof Amsterdam werd een leerzame misbruiksituatie behandeld. Waaruit heel duidelijk bleek hoe belangrijk het is om onderlinge verwachtingen goed vast te leggen in een overeenkomst voor huisbewaring.

Wat was er aan de hand?

Een huurder van een woningcorporatie vraagt huisbewaring aan. Opgegeven reden: ‘remigratie (maximaal een jaar)’. De huur heeft hij alvast opgezegd vanaf de datum ná dat jaar. Het formulier is ondertekend door twee personen. Er is ook een overeenkomst voor huisbewaring waarin zwart op wit staat om welke specifieke persoon en welke specifieke periode het gaat. Er mag geen vergoeding worden gevraagd aan de huisbewaarder en de huurder moet na het jaar laten weten of hij de woning weer betrekt. Is dat niet het geval, dan wordt de huuropzegging verwerkt en de huurovereenkomst beëindigd. Ook zijn er bepalingen om te voorkomen dat de huisbewaarder aanspraak kan maken op onderhuurbescherming. Deze overeenkomst is door de huurder en de huisbewaarder ondertekend.

Kort voor het einde van de afgesproken periode verzoeken huurder en huisbewaarder per brief om de huisbewaring te verlengen. Verhuurder stemt daar niet mee in. Sociale huurwoningen moeten worden gebruikt door degene die de woning heeft gehuurd. Deze woningen zijn immers – zeker in de Randstad – schaars. De huisbewaarder is niet vertrokken en de huurder heeft de woning niet tijdig zelf weer in gebruik genomen, ook niet na sommatie.

Wat werd er gevorderd?

De verhuurder vordert ontruiming, tegen zowel de huurder als de huisbewaarder. Hij stelt dat door het niet opnieuw in gebruik nemen van de woning, de huuropzegging is gaan gelden. Gevolg is dat de huisbewaarder in feite zonder recht of titel in de woning verblijft. Ook vordert verhuurder betaling van schadevergoeding jegens beiden, zolang de woning niet is opgeleverd.

Wat oordeelde het hof?

De voormalig huurder komt niet opdagen. Tegen hem wordt daarom verstek verleend. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen. De vordering tot betaling van schadevergoeding jegens de voormalig huurder wordt afgewezen, omdat zij niet meer in de woning zouden verblijven.

De huisbewaarder vindt dat hij recht heeft op onderhuurbescherming. Volgens hem is er een (onder)huurovereenkomst ontstaan omdat hij toch betaald heeft aan de voormalige huurder voor het gebruik. Het hof gaat daar niet in mee en oordeelt dat uit de huisbewaringsovereenkomst duidelijk blijkt dat de huisbewaarder geen aanspraak kan maken op huurbescherming en dat hij zich bewust is van het tijdelijke karakter van de huisbewaring. Maandelijks betalen levert nog geen huurovereenkomst op. Het Hof merkt ten overvloede op dat als al sprake is van een huurovereenkomst, dit een huurovereenkomst is naar zijn aard slechts van korte duur. Daarvoor geldt geen onderhuurbescherming. De vordering tot ontruiming wordt dus toegewezen. De vordering tot schadevergoeding redde het niet. Het Hof oordeelt dat niet is gebleken dat verhuurder spoedeisend belang heeft bij deze geldvordering in dit kort geding en waarom geen bodemprocedure kan worden afgewacht.  De vordering is wellicht nog toewijsbaar in een bodemprocedure.

Wat is de les?

Leg duidelijk en volledig vast welke afspraken gelden tussen verhuurder, huurder en huisbewaarder. Ook is belangrijk om in een overeenkomst op te nemen welke verwachtingen partijen over en weer mogen hebben. En deze overeenkomst vervolgens door alle betrokkenen te laten tekenen. Ook al is er juridisch wellicht iets op dit arrest aan te merken, het Hof wijst de vordering tot ontruiming toe op grond van de verwachtingen die erin opgenomen zijn. Zorg er dus voor dat uw huisbewaringsovereenkomst goed in elkaar zit!

Heeft u vragen over huisbewaring of over wat u in de overeenkomst moet zetten? Neem dan contact op met een van onze advocaten.